MRF 2023.135
Østre Landsrets dom af 31. maj 2023, 25. afd., sag BS-9935/2022-OLR
(Lene Jensen, Bertil Alexis Frosell og Stine Fink Hansen (kst.))
C (adv. Michala Jørgensen) mod A og B (adv. Sebastian Ekholm Scheffmann for begge)
Sommerhusejer C havde vundet ejendomshævd over jordstrimmel af nabogrunden op til trådhegn, uanset hegnet var opsat efter aftale mellem de daværende ejere af de to grunde, da hegnet var opsat i fejlagtig opfattelse af det faktisk skete, hvorfor betingelserne for retsstridig råden var opfyldt. Ejendomshævd dog bortfaldet, da C efter skelforretning havde underskrevet en aftale om, at skel svarede til det oprindelige skel, og da der ikke var grundlag for at tilsidesætte aftalen.
Sagen angik, om C, der i 1997 havde overtaget en sommerhusgrund fra sine forældre, havde vundet ejendomshævd over et areal på nabogrunden mellem det matrikulære skel og et omkring 1964 opført trådhegn, der adskilte de to grunde og skabte et faktisk brugsskel. Naboejendommen var i 2018 blevet overtaget af A og B, der rev det daværende hus på ejendommen ned. Til brug for opførelsen af et nyt sommerhus antog A og B en landinspektør til at udarbejde en situationsplan over grunden. Opmålingen viste, at det matrikulære skel ikke stemte overens med det faktiske brugsskel i form af trådhegnet. Under et efterfølgende møde i maj 2018 mellem A og B og C underskrev parterne den af landinspektøren udarbejdede situationsplan, hvorefter skellet blev placeret i overensstemmelse med det matrikulære skel. Efter nogle dage tog C imidlertid kontakt til landinspektøren for at trække sin underskrift tilbage, men C fulgte ikke op på dette over for A og B. I oktober 2019 anlagde A og B sag mod C med påstand om, at C var bundet af aftalen om placering af skel fra maj 2018. C påstod frifindelse, idet C bl.a. gjorde gældende, at aftalen måtte tilsidesættes som urimelig efter aftalelovens § 36. Samtidig nedlagde C selvstændig påstand om, at A og B skulle anderkende, at C havde vundet ejendomshævd over arealet mellem trådhegnet og det matrikulære skel, da der var rådet over arealet i hævdstid, og hævdsbetingelserne i øvrigt var opfyldt. A og B påstod frifindelse for den selvstændige påstand og gjorde bl.a. gældende, at C ikke havde løftet bevisbyrden for ejendomshævd. Byretten afviste den af A og B nedlagte påstand om aftalens gyldighed som følge af manglende retlig interesse, men frifandt herefter A og B for C’s selvstændige påstand om at have vundet ejendomshævd over det omstridte areal, allerede fordi det ikke var godtgjort, at der havde været tale om en uberettiget råden over arealet, da trådhegnet var opsat efter aftale. C ankede til landsretten og gentog påstanden om at have vundet hævd, mens A og B påstod byrettens dom stadfæstet. Landsretten lagde til grund, at trådhegnet mellem parternes ejendomme formentlig blev sat op før 1964, og at dette var sket efter gensidig aftale mellem de daværende naboer, men at trådhegnet blev opsat i den tro, at det markerede det matrikulære skel mellem ejendommene. Landsretten fandt derfor, at ”aftalen mellem grundejerne om opsætning af trådhegnet under disse omstændigheder ikke udelukker hævdserhvervelse”. Da C fandtes at have løftet beviset for, at de øvrige hævdsbetingelser var opfyldt, fandt landsretten, at C forud for mødet i maj 2018 havde vundet ejendomshævd på det omstridte areal. Denne hævdvundne ejendomsret fandt landsretten imidlertid var fortrængt af den i maj 2018 underskrevne aftale, hvorefter skellet mellem de to ejendomme skulle svare til det matrikulære skel, idet landsretten ikke fandt grundlag for at tilsidesætte aftalen som følge af C’s efterfølgende kontakt til landmåleren eller på grund af urimelighed. Med denne begrundelse stadfæstede landsretten byrettens dom.
Kommentar: Dommen illustrerer, at de subjektive betingelser for ejendomshævd – dvs. at den hævdendes råden både skal være retsstridig, og at den hævdende samtidig har føje til at tro, at den hævdendes råden accepteres af ejeren – kan opfyldes, selv om der indgås en aftale, når aftalen er baseret på en misforståelse hos begge parter af, hvor det matrikulære skel er beliggende. Se til sammenligning MRF 2023.120 H, hvor Højesteret fastslog, at såfremt den hævdendes råden alene består i at vedligeholde et fælles hegn i overensstemmelse med hegnslovens bestemmelser, er denne råden ikke retsstridig og heller ikke tilstrækkelig til at blive sidestillet med den råden, der skal udøves for at opnå ejendomshævd. Se endvidere Højesterets dom i MRF 2023.14 H, hvor tre villaejere ikke fandtes at have vundet ejendomshævd, fordi de var vidende om, at der var tale om kommunens areal, samt MRF 2021.274 H, hvor ejendomshævd blev afvist med henvisning til, at den udøvede råden var sket på grundlag af aftale, og tilsvarende MRF 2021.210 Ø og MRF 2021.285 V. Se tillige Pagh og Haugsted: Fast ejendom – regulering og køb, 4. udg., 2022, s. 820 ff., Kristian Maarup i MRF 2023C.3 med en samlet gennemgang af de subjektive betingelser for ejendomshævd samt Lars Ramhøj: Landsinspektøren 2023, nr. 2, om ond tro har betydning for hævderhvervelsen.