MRF 2021.210
Østre Landsrets dom af 6. maj 2021, 4. afd., sag BS-19215/2019-OLR
(Inge Neergaard Jessen, Julie Arnth Jørgensen og Signe Borregaard Rasmussen (kst.))
Politiforbundet (adv. René Offersen) mod Ministry of Culture of The Peoples Republic of China (adv. Carsten Pedersen)
Ikke servituthævd til fri og uhindret færdsels- og gennemkørselsret gennem en port til naboejendom, da færdslen som følge af ejerens accept ikke havde været uretmæssig i alderstid.
Sagen angik, om Politiforbundet, der i 1999 havde erhvervet ejendommen H.C. Andersens Boulevard 38 i København, ved servituthævd havde vundet ret til fri og uhindret færdsels- og gennemkørselsret igennem porten til H.C. Andersens Boulevard 36, der i maj 2014 var blevet erhvervet af Det Kinesiske Kulturministerium (DKK), med henblik på at komme til og fra gården til Politiforbundets ejendom. Politiforbundets ejendom blev oprindeligt bygget med egen portgennemkørsel. I 1943 fik den daværende ejer tilladelse til at nedlægge og erstatte porten af et glasparti med dør bl.a. betinget af, at der blev tinglyst fri og uhindret portgennemkørsel over naboejendommen H.C. Andersens Boulevard 36. I april 1944 blev der på H.C. Andersens Boulevard 36 tinglyst en deklaration, der udelukkende gav fri og uhindret passage og gennemkørsel for Københavns Brandvæsen til og fra gaden gennem porten. Da DKK efter overtagelsen af H.C. Andersens Boulevard 36 ønskede at aflukke porten til gaden, anlagde Politiforbundet sag mod DKK, idet forbundet mente at have vundet servituthævd på fri og uhindret færdsels- og gennemkørselsret gennem porten på DKK’s ejendom. Byretten frifandt DKK, idet det ikke fandtes godtgjort, at ejerne af Politiforbundets ejendom i alderstid havde benyttet sig af porten til færdsel og gennemkørsel. Politiforbundet ankede dommen til landsretten, der fandt, at porten hverken var anlagt eller indrettet med henblik på adgang til Politiforbundets ejendom og tilhørende gård, ligesom porten ikke reelt var blevet den eneste adgangsvej til H.C. Andersens Boulevard 38 ved nedlæggelsen af denne ejendoms port i 1943. Uanset den nære indbydes placering af ejendommene tiltrådte landsretten derfor, at servituthævd forudsatte hævdsråden i alderstid. Landsretten lagde på baggrund af bevisførelsen til grund, at ejere og lejere af Politiforbundets ejendom i hvert fald fra omkring 1955-1960 til 2018 kontinuerligt havde benyttet porten til H.C. Andersens Boulevard 36 som gennemkørsel med bil med henblik på parkering i gården, og at ejere og lejere i hvert fald i samme periode havde benyttet porten til færdsel på cykel og til fods, herunder med henblik på affaldshåndtering. Det var ikke godtgjort, at denne færdsel oprindeligt blev udøvet i henhold til aftale med ejeren af H.C. Andersens Boulevard 36. Derimod konstaterede landsretten, at porten i hvert fald siden 1986 havde været delvist låst, så færdsel med bil gennem porten krævede nøgle til den aflåste portlåge, hvorimod cyklende og gående færdsel samt affaldshåndtering kunne ske uhindret gennem den uaflåste portlåge. I hvert fald siden 1986 havde ejeren af H.C. Andersens Boulevard 38 fået udleveret nøgle til den aflåste portlåge med henblik på gennemkørsel med bil. På denne baggrund fandt landsretten, at Musikkonservatoriet, som dengang måtte anses at have ageret på vegne af ejeren af H.C. Andersens Boulevard 36, ved den udviste adfærd havde accepteret, at såvel kørsel med bil som cyklende og gående færdsel, herunder affaldshåndtering, kunne ske gennem porten. Den udøvede færdsel gennem porten kunne derfor ikke anses for at være sket uretmæssigt i alderstid. Landsretten stadfæstede derfor byrettens dom, hvorefter DKK blev frifundet.
Kommentar: Der kan alene vindes servituthævd, såfremt den udøvede råden er uretmæssig i den forstand, at den ikke er sket efter aftale med ejeren af den ejendom, der rådes over. Samtidig forudsætter hævdserhvervelsen tillige et vist mål af god tro hos den rådende om retmæssigheden af adfærden. Samspillet mellem disse to hævdsbetingelser volder ofte vanskeligheder i praksis. I almindelighed stilles der dog betydelige beviskrav til, at en ejer kan afskære hævd med henvisning til, at den udøvede råden hviler på en aftale, jf. f.eks. U 1997.1577 Ø, U 1998.120 V og Pagh: Fast ejendom – regulering og køb, 3. udg., 2017, s. 708. Det skyldes bl.a., at ejerens blotte tolerance af en fremmed råden bestyrker den gode tro hos den rådende om retmæssigheden heraf, uden at adfærden derved kan anses for retmæssig. Set i dette perspektiv synes Østre Landsret i denne sag at have anlagt en meget lav tærskel for, hvornår en råden må anses for retmæssig, og hævd dermed er udelukket. Retmæssigheden baserede sig i realiteten alene på, at tidligere ejere af Politiforbundets ejendom havde fået udleveret nøgle til porten til brug for gennemkørsel i bil, mens hverken gående eller cyklende færdsel krævede nøgle til porten. Det må i den forbindelse erindres, at landsretten fandt, at den udøvede råden ikke oprindeligt havde været retmæssig. Udleveringen af nøglen til ejeren af Politiforbundets ejendom kunne i sin tid eksempelvis være sket, fordi den daværende ejer af DKK’s ejendom fejlagtigt var af den opfattelse, at den rådende på daværende tidspunkt havde vundet hævd på færdslen gennem porten. Dermed havde der ikke foreligget et element af accept i udleveringen af nøglen.
Sagen for Østre Landsret angik alene spørgsmålet, om der var vundet hævd på færdslen gennem porten. I lyset af dommens præmisser er det imidlertid nærliggende at antage, at der – ved aftale – er stiftet en vejret for Politiforbundet ad den private fællesvej/-sti gennem porten på DKK’s ejendom. Såfremt DKK ved erhvervelsen af H.C. Andersens Boulevard 36 i 2014 var i god tro om denne utinglyste vejret, er den dog ekstingveret, jf. tinglysningslovens § 1, da den efter det oplyste ikke udgjorde den eneste adgangsvej til Politiforbundets ejendom, sml. vejrettighedslovens § 1.