MRF 2021.274
Højesterets dom af 22. november 2021, 2. afd., sag BS-58843/2019-HJR
(Vibeke Rønne, Jon Stokholm, Hanne Schmidt, Jørgen Steen Sørensen og Rikke Foersom)
C (adv. Thomas Weitemeyer) mod A og B (adv. Erik Matthiesen for begge)
Ikke ejendomshævd til areal, hvor der siden 1950’erne havde været placeret en del af en carport i henhold til mundtlig aftale, da aftalen skulle anses for at gælde indtil videre og med virkning for skiftende ejere af de to ejendomme, og den skete råden dermed var retmæssig.
I 2015 købte A og B en ejendom (ejendom 1) af E, der havde boet på ejendommen siden 1987 med sin ægtefælle F. På ejendommen var der i 1950’erne blevet opført en carport, der delvist overskred skel til naboejendommen (ejendom 2), som siden 1971 havde været ejet af C og D, således at carporten optog et areal på ca. 14 m2 af ejendom 2. Af et skøde fra 1962 vedr. ejendom 1 fremgik, at en garage ifølge mundtlig tilladelse delvist var opført på ejendom 2, og det var under sagen ubestridt, at denne garage var den omhandlede carport. Efter der var opstået tvist mellem de nuværende ejere af ejendom 1 og 2 om carportens placering, blev det ved skelforretning i april 2017 bestemt, at A og B havde vundet ejendomshævd til det grundstykke, som carporten var placeret på. C og D anlagde herefter sag an mod A og B med påstand om, at A og B ikke havde vundet hævd. A og B nedlagte selvstændig påstand om, at C og D skulle betale ca. 80.000 kr. til A og B for udgifterne til den afholdte skelforretning. Byretten fandt, at A og B havde vundet ejendomshævd til det omhandlede areal, idet det ikke fandtes bevist, at den råden, som skiftende ejere af ejendom 1 havde udøvet over ejendom 2, havde hvilet på en aftale eller anden forståelse med nærmere fastlæggelse af det areal- og tidsmæssige omfang af rådigheden. C og D ankede til landsretten, der omvendt fandt, at A og B ikke havde vundet ejendomshævd, da den skete råden ikke kunne anses for retsstridig henset til den mundtlige aftale, der var omtalt i skødet fra 1962, som skulle anses for at gælde indtil videre, og som C og D ved erhvervelsen af ejendom 2 havde accepteret at videreføre. A og B ankede landsrettens dom til Højesteret, der tiltrådte, at carporten måtte anses for opført med henblik på varig brug, at den meddelte tilladelse således skulle gælde indtil videre, og at C og D ved erhvervelsen af ejendom 2 havde tilkendegivet over for de daværende ejere af ejendom 1 at ville videreføre tilladelsen. Efter bevisførelsen lagde Højesteret herefter til grund, at D i 1987 talte med E’s ægtefælle F om tilladelsen til brug af grundstykket på ejendom 2, og at F senere selv havde henvist til denne tilladelse. Højesteret lagde til grund, at F over for C og D gennem alle årene optrådte som medejer af ejendom 1, og at E var bekendt hermed. På den baggrund var C og D berettiget til at gå ud fra, at F kunne disponere vedrørende ejendom 1 med virkning også for E. Højesteret fandt derfor, at den råden over grundstykket, som skiftende ejere af ejendom 1 havde udøvet, ikke havde været retsstridig, og at det var uden betydning, at E ikke selv havde været bekendt med tilladelsen. A og B havde derfor ikke vundet ejendomshævd på nogen del af ejendom 2, hvorfor landsrettens dom blev stadfæstet, idet Højesteret bemærkede, at der ikke var taget stilling til den hævdsretlige betydning af, at den, der råder over et areal, ikke er bekendt med, at denne råden er retmæssig. Endelig fandtes der ikke grundlag for at pålægge C at betale nogen del af de udgifter, som A og B havde afholdt i forbindelse med skelforretningen, idet der ikke havde været tvist om, hvor skellet skulle placeres, hvis der ikke var vundet ejendomshævd.
Kommentar: Dommen angår i vid udstrækning et konkret bevismæssigt spørgsmål om carportens retmæssighed, og det kan derfor undre, at Procesbevillingsnævnet gav appeltilladelse til Højesteret. Forklaringen herpå skal antagelig findes i det forhold, at den tidligere ejer, E, af ejendom 1 (den rådende) efter det oplyste ikke havde været bekendt med, at den skete råden var sket på grundlag af en mundtlig aftale og derfor havde været retmæssig. Det principielle spørgsmål var altså, om der kan vindes hævd på en (objektivt set) retmæssig råden, såfremt den rådende ikke selv er bekendt med retmæssigheden af sin råden. Da Højesteret imidlertid fandt, at E’s ægtefælle, F, over for C og D havde optrådt som medejer af ejendom 1 og beføjet til at disponere vedr. ejendom 1 med virkning for E, fik Højesteret ikke anledning til at tage stilling til spørgsmålet. Det er dog ikke åbenlyst, at den rådendes faktiske vildfarelse omkring eksistensen af en aftale eller tilladelse medfører, at vedkommende alligevel vil kunne vinde hævd på grundlag af den objektivt set retsmæssige råden, idet der formentlig navnlig må lægges vægt på, om ejeren af den ejendom, der rådes over, har haft anledning til at reagere over for den skete råden. Det vil da også ofte være sådan, at skiftende ejere ikke nødvendigvis har kendskab til en (ældre, mundtlig) aftale, der omfatter en bestemt råden, og der stilles i almindelighed ganske høje beviskrav til, at den udøvede råden hviler på en aftale, jf. f.eks. U 1997.1577 Ø, U 1998.120 V og Pagh: Fast ejendom – regulering og køb, 3. udg., 2017, s. 708, men sml. MRF 2021.210 Ø. Se også MRF 2021.285 V.
Selve sagen indeholder imidlertid et andet retligt spørgsmål, som der ikke procederes på i sagen. Den omhandlede aftale mellem de oprindelige ejere om, at ejeren af ejendom 2 kunne opføre og benytte en garage/carport på ejendom 1, var efter det oplyste tinglyst i skødet fra 1962, men det fremgår ikke, at denne servitutforpligtelse, der med hensyn til anvendelse af arealet kan reguleres ved lokalplan, var påtegnet med kommunalt samtykke efter den dagældende landsbyggelov (nu planlovens § 42). Hvis der ikke er meddelt et sådant samtykke, lægger dommen forudsætningsvis til grund, at en sådan aftale mellem to parter er retmæssig, hvilket mest naturligt må forstås som, at aftalen var gyldig, men altså kun indtil videre. Da der som nævnt ikke blev procederet på spørgsmålet, og forholdet ikke er nærmere oplyst, kan der dog ikke drages nogen sikre konklusioner på grundlag af dommen.