MRF 2023.14
Højesterets dom af 3. februar 2023, 1. afd., sag BS-49483/2021-HJR
(Jens Peter Christensen, Michael Rekling, Hanne Schmidt, Oliver Talevski, Jan Schans Christensen, Anne Louise Bormann og Søren Højgaard Mørup).
Stevns Kommune (adv. Kurt Bardeleben) mod A, B og C (adv. Bjarne Skøtt Jensen, besk.)
Tre villaejere havde ikke vundet ejendomshævd over kommunalt ejet beplantningsbælte, som de i over 40 år havde inddraget i deres private haver med indhegning mv., da de var vidende om, at det var kommunens ejendom, og ikke fandtes at have føje til at tro, at kommunen ville opgive ejendomsretten.
Sagen omhandlede et beplantningsbælte mellem et industriområde og et af kommunen udstykket boligområde i Hårlev. Ejerne af de to ejendomme (A og C) havde ejet ejendommene ud til beplantningsbæltet siden 1970 henholdsvis 1975, mens den tredje ejer (B) havde erhvervet ejendommen i 2004, hvor mægleren oplyste, at der var vundet ejendomshævd på en del af beplantningsbæltet. Hver af de tre ejendomme havde et tinglyst areal på lidt over 1.000 m2. Der var i sagen enighed om, at ejerne af de tre ejendomme siden 1970’erne havde inddraget en del af beplantningsbæltet som haver med beplantning, legeredskaber og hegning mod beplantningsbæltet, således at haverne var udvidet, hvilket for A henholdsvis C omfattede ca. 300 m2, mens det for B udgjorde ca. 750 m2. En tilsvarende brug af det kommunale areal var sket af flere af de øvrige ejere af ejendomme beliggende ud til beplantningsbæltet. Efter at Stevns Kommune i 2013 bad alle ejere langs beplantningsbæltet om at trække hegn tilbage til den matrikulerede skelgrænse og om at fjerne bl.a. hegn og andre indretninger på arealet, efterkom de øvrige ejere kommunens anmodning, mens A, B og C mente, at de havde vundet ejendomshævd på arealet. I 2017 anlagde kommunen retssag, men sagen blev afvist med henvisning til formelle fejl. I maj 2019 blev der afholdt skelforretning, som nåede frem til, at A, B og C havde vundet ejendomshævd på de omtvistede arealer, idet landinspektøren bl.a. lagde til grund, at ejerne af de tre ejendomme havde udøvet ejers råden i mindst 20 år og formentlig omkring 45 år. Stevns Kommune anlagde herefter retssag mod A, B og C med påstand om, at de skulle anerkende kommunens ejendomsret i henhold til det tinglyste skel og fjerne hegn og andre indretninger på arealet samt retablere den beplantning, som var fjernet. Til støtte herfor gjorde kommunen bl.a. gældende, at de tre ejere ikke havde udøvet ejers råden over arealet, at kommunen havde vedligeholdt arealet, og at ejendomshævd i alle tilfælde var udelukket, da ejerne af de tre ejendomme var vidende om, at det var kommunens areal, hvorfor den skete råden var udøvet i ond tro. A, B og C påstod frifindelse og gjorde bl.a. gældende, at der var udøvet ejers råden, og at råden var sket i god tro om, at kommunen havde accepteret eller tolereret deres råden, som også sparede kommunen vedligeholdelsesudgifter. Byretten gav kommunen medhold med henvisning til, at råden over beplantningsbæltet for alle tre ejere var sket med viden om, at det var kommunens ejendom, og at de var klar over, at arealet skulle fungere som beplantningsbælte, hvorved retten tillige lagde vægt på arealets karakter, og at vedligehold af arealet ikke var nødvendigt for kommunen. A, B og C ankede til landsretten, der lagde til grund, at ejerne af de tre ejendomme siden 1970’erne hadve udøvet ejers råden på det omtvistede areal, at kommunen i 2003-04 foretog vedligehold af beplantningsbæltet uden for det af A, B og C indhegnede areal, uden at kommunen havde påtalt forholdet. Med henvisning til, at der var tale om en synlig råden, og at kommunen efter bevisførelsen siden 1990’erne var klar over denne råden, fandt landsretten ikke, at de tre ejeres subjektive forhold kunne føre til, at der ikke var vundet ejendomshævd, hvorfor A, B og C blev frifundet for kommunens påstand. Kommune indbragte med Procesbevillingsnævntes tilladelse dommen for Højesteret, der lagde til grund, at det var ubestridt, at der var udøvet ejers råden på de omtvistede arealer, og at kommunen ikke siden 1970’erne selv havde rådet over arealet, men at de nærmere betingelser for ejendomshævd fastlægges i retspraksis. Herefter udtalte Højesteret med henvisning til U 1932.39 H, at der som udgangspunkt ikke kan vindes ejendomshævd, hvis den rådende på tidspunktet, hvor den pågældende påbegynder at råde over arealet, vidste, at arealet tilhører en anden. Dette kan dog fraviges, hvis den rådende findes at have føje til at tro, at ejeren havde opgivet eller var indstillet på at opgive ejendomsretten. I den foreliggende sag fandt Højesteret efter en samlet vurdering, at der ikke var grundlag for ejendomshævd, da det ikke var godtgjort, at de tre ejere ”i en periode på mindst 20 år har haft føje til at tro, at kommunen havde opgivet eller var indstillet på at opgive ejendomsretten til arealerne. Højesteret har navnlig lagt vægt på, at villaejerne let kunne have spurgt kommunen om, hvorvidt de kunne overtage ejendomsretten til arealerne, [...] og at kommunen ikke har haft nogen anledning til at råde over arealerne. [...] Højesteret har desuden lagt vægt på, at der ikke har været tilkendegivelser fra kommunen, der kunne opfattes sådan, at kommunen var indstillet på at opgive sin ejendomsret”. Under disse omstændigheder kunne det ikke give villaejerne en berettiget forventning, at kommunen først i 2013 gjorde villaejerne opmærk som, at arealet tilhørte kommunen. Kommunen fik derfor medhold i, at de tre ejere ikke havde vundet ejendomshævd på beplantningsbæltet, og at ejerne skulle fjerne de etablerede indretninger og retablere beplantningen.
Kommentar: Dommen vedrører den vanskelige subjektive betingelse ved ejendomshævd, at den rådende som udgangspunkt ikke må være vidende om, at der rådes over fremmed ejendom, medmindre den rådende har føje til at tro, at rådigheden vil blive tolereret af ejeren. Forbeholdet synes dog efter formuleringen af Højesterets dom skærpet derhen, at den rådende skal have haft føje til at tro, at ejeren havde opgivet eller var indstillet på at opgive ejendomsretten. Det er muligt, at de subjektive betingelser om god tro skal fortolkes mindre strengt ved servituthævd, hvor det formentlig er tilstrækkeligt, at selve rådigheden accepteres af ejeren. Som Højesterets dom viser, beror vurderingen af, om den subjektive betingelse for hævd er opfyldt, på en meget konkret afvejning af sagsforløbet i den enkelte sag, hvor det muligvis bl.a. kan tillægges betydning, om der er tale om offentlig ejendom, og at beplantningsbæltet tjente som afskærmning af de hævdenes ejendom – se også Pagh og Haugsted: Fast ejendom – regulering og køb, 4. udg., 2022, s. 823 f. I relation til Højesterets bemærkning om, at de hævdende let kunne have spurgt kommunen, om denne ville opgive sin ejendomsret, ville et positivt svar på en sådan forespørgsel være vanskelig at forene med hævdsbetingelsen om, at rådigheden skal have været uretmæssig, da et bekræftende svar fra kommunen givetvis er udtryk for en aftale, hvilket efterlader et meget beskedent område for ejendomshævd. I den foreliggende sag kan dette dog begrundes med de noget specielle omstændigheder, hvor det tillige kan have indgået, at alle de øvrige ejere, som havde inddraget beplantningsbæltet, havde efterkommet kommunens anmodning om retablering i 2013.