MRF 2025.126
Retten på Frederiksbergs dom af 8. september 2025, sag BS-35770/2024-FRB
A og B (adv. Bjarne Skøtt Jensen) mod Planklagenævnet (adv. Simon Birch Jessien)
Ophævet Planklagenævnets tiltrædelse i MRF 2024.17 af Københavns Kommunes påbud efter planlovens § 43 for at håndhæve afstandskrav i byggeservitut vedrørende genopført udhus, da afstandskravet måtte anses for ophævet ved en senere påtegning af servitutten.
Sagen angik gyldigheden af Planklagenævnets stadfæstelse i MRF 2024.17 Pkn af Københavns Kommunes påbud efter planlovens § 43 om at håndhæve en byggeindskrænkende servitut og kræve genopført udhus fjernet, hvilket Københavns Kommune havde benævnt ”påbud om lovliggørelse” over for ejerne A og B. Baggrunden for sagen var, at der på ejendommen i 1920 var tinglyst en servitut om bl.a. vejudlæg og bebyggelsesregulering. Hera fremgik bl.a., at bygninger skulle holdes mindst 9,415 m fra tilstødende vejes midtlinje. Der blev i 1939 tinglyst en påtegning til servitutten, hvoraf fremgik, at ”De i nærværende Deklaration indeholdte Bebyggelses- og Benyttelsesservitutter ændres for saa vidt angaar ejendommene matr.nr. [...] 2391 [...] alle af Husum, saaledes at undertegnede Ejere af disse fornævnte matr.nr. herved for sig og efterfølgende Ejere af disse eller Parceller derfra paalægger Ejendommene følgende servitutter i Stedet for de oprindelige. Bygningerne skal holdes mindst 12,5 m fra Vej 1's Midtlinje”. A og B købte i 2003 ejendommen, hvor der var opført et gammelt skur på ejendommen, som A og B genopbyggede og flyttede en meter længere væk fra naboen. Da K blev opmærksom på ombygningen i forbindelse med, at A og B søgte om byggetilladelse til en tagudskiftning, meddelte K påbud efter planlovens § 43 om lovliggørelse. Påbuddet blev af A og B påklaget til Planklagenævnet, der i MRF 2024.17 Pkn stadfæstede påbuddet, idet nævnet afviste ejers berettigede forventninger og anførte, at værdispild ved fysisk lovliggørelse af udhuset ikke kunne opveje hensynet til retshåndhævelse. A og B anlagde herefter sag mod Planklagenævnet med påstand om, at Planklagenævnets afgørelse skulle ophæves som ulovlig, subsidiært som ugyldig. Planklagenævnet nedlagde påstand om frifindelse. A og B gjorde til støtte for deres påstande gældende, at udhuset ikke var opført i strid med servitutten, da afstandskravet på 9,415 m fra tilstødende veje ved påtegningen var blevet ophævet, og at påtegningen med formuleringen om ”i stedet for” ud fra en naturlig sproglig forståelse måtte have erstattet kravet om 9,415 m med 12,5 m til Vej 1. A og B gjorde tillige gældende, at denne tvivl om påtegningens virkning ud fra koncipistreglen burde komme K til skade. Det blev ligeledes gjort gældende, at K havde udvist passivitet, og at A og B havde vundet frihedshævd, som Planklagenævnet ud fra officialprincippet selv burde have undersøgt, selvom A og B ikke havde gjort forholdet gældende under klagesagen. Planklagenævnet gjorde gældende, at nævnet med rette havde opretholdt K’s afgørelse, og at den oprindelige servitut fortsat var gældende, da servitutten ikke var blevet aflyst fra tingbogen, og da det ikke fremgik udtrykkeligt af påtegningen, at den havde til formål at ophæve afstandskravet til sidevejene langs Vej 1, hvorfor afstandskravet på mindst 9,415 m til sidevejene langs Vej 1 fortsat måtte være gældende. Planklagenævnet gjorde tilsvarende gældende, at K’s afgørelse varetog et planlægningsmæssigt og sagligt hensyn, og at servitutten ikke var ophørt ved passivitet eller som følge af berettigede forventninger, og at Planklagenævnet ikke skulle have taget stilling til frihedshævd. Byretten lagde til grund, at påtegningen af servitutten i 1939 måtte forstås således, at den erstattede de regler, der var oplistet i servitutten. Derfor fandt retten, at K ikke havde hjemmel til at udstede påbud efter planlovens § 43, hvorfor Planklagenævnets afgørelse var ugyldig, uden det kunne tillægges betydning, at den oprindelige servitut stadig var tinglyst.
Kommentar: Det må tiltrædes, at efterfølgende påtegninger af en privatretlig servitut må tages som udtryk for, at der er sket ændringer af den oprindelige servitut. Hvis meningen var, at det tidligere afstandskrav mellem byggeri og tilstødende veje skulle opretholdes, måtte dette komme til udtryk i påtegningen. Herudover giver dommen anledning til en principiel bemærkning om termen ”lovliggørelsespåbud”. Københavns Kommune betegnede påbuddet efter planlovens § 43 som et lovliggørelsespåbud, hvilken Planklagenævnet delvis gentog, idet nævnet i den afsluttende afvejning i afgørelsen i MRF 2024.17 Pkn anførte: ”Planklagenævnet finder dog, at en fysisk lovliggørelse af udhuset ikke kan medføre et sådant værdispild, at det vil kunne opveje hensynet til retshåndhævelsen i den konkrete sag. Det er på den baggrund nævnets vurdering, at det ikke er ude af proportion med interessen i retshåndhævelsen, herunder hensynet til at undgå præcedensvirkning, at kommunen har givet påbud i denne sag”. Hertil må principielt bemærkes, at opførelsen af udhuset ikke kan udgøre et ulovligt forhold efter planloven, før der er meddelt påbud efter planlovens § 43, jf. ligeledes MRF 2024.210 Pkn. Det er således meningsløst at begrunde påbuddets gyldighed med retshåndhævelseshensyn, jf. ligeledes kommentaren til MRF 2024.206 Pkn og MRF 2025.112 Pkn, og se uddybende Pagh og Haugsted, Fast ejendom – regulering og køb, 4. udg., 2022, s. 227 ff.