MRF 2023.44/2
Retten i Roskildes dom af 22. marts 2023, sag BS-37378/2019-ROS
A/B Dommervænget 16-28 & 32 (adv. Sebastian Ekholm Scheffmann) mod E/F Dommervænget 14 (adv. Morten Mark Østergaard)
Ejerforening havde vundet ejendomshævd på areal med garageanlæg beliggende på andelsforenings matrikulerede areal, da ejerforeningen havde udøvet ejers råden i over 20 år og ikke fandtes i ond tro om skellets beliggenhed.
Sagen drejede sig om ejendomshævd og placering af skel mellem en andelsboligforening (A/B) og en ejerforening (E/F), hvor der på arealet i 1968 var opført bygninger. E/F var stiftet i 1977 og havde i 1987 købt garagerne, som siden havde været anvendt af ejerforeningens medlemmer. Andelsboligforeningen var stiftet i 2004 og havde i 2005 erhvervet naboejendommen med antagelse om, at garagerne var beliggende på ejerforeningens areal. Efter at Roskilde Kommune i 2015 bad A/B om at vedligeholde beplantning, blev A/B’s bestyrelse opmærksom på uklarheden om det matrikulære skel og spurgte kommunen, der oplyste, at garagerne var placeret på A/B’s ejendom. Der var herefter drøftelser mellem repræsentanter fra A/B og E/F om skel, hvilket endte med, at E/F anmodede om skelforretning. Ved skelforretningen konkluderede landinspektøren, at E/F havde vundet ejendomshævd. A/B indbragte afgørelsen for byretten, hvor A/B bestred, at der var vundet ejendomshævd, og herudover rejste krav om betaling af leje for E/F’s uberettigede lejeindtægt fra garagerne. E/F påstod frifindelse og stadfæstelse af landinspektørens afgørelse om hævd. På grundlag af bevisførelsen lagde byretten til grund, at E/F uberettiget og kontinuert havde udøvet en ejers råden over det omtvistede areal i mere end 20 år, idet byretten ikke fandt det godtgjort, at E/F var i ond tro om, at arealet med garager ikke var beliggende på E/F’s ejendom Den omstændighed, at en tidligere formand for E/F’s bestyrelse i perioden 2002-2010 på et tidspunkt var blevet opmærksom på, at garagerne lå på A/B’s areal kunne ikke medføre ond tro, da det ikke var godtgjort, at bestyrelsen og E/F’s medlemmer havde viden herom.
Kommentar: Dommen tilføjer to aspekter til hævdsbetingelsen om, at den hævdende ikke må være i ond tro om skellets beliggenhed, som Højesteret tog stilling til i MRF 2023.14 H. Til forskel fra Højesterets dom i MRF 2023.14 H blev den hævdende ejerråden indledt i god tro om, at ejerforeningen ejede arealet, og det er først i slutningen af hævdsperioden på 20 år, at den daværende formand fik kendskab til skellet. Det andet aspekt er, at det efter bevisførelsen blev lagt til grund, at ejerforeningens bestyrelses øvrige medlemmer ikke var vidende om skelforholdene inden for de 20 år, og at der ikke i ejerforeningens bestyrelse var taget stilling til skelforholdene. Under disse omstændigheder fandt byretten ikke, at der forelå sådanne omstændigheder, at den hævdendes subjektive forhold afskar hævd, hvilket grundlæggende må anses for at være i overensstemmelse med betingelsen om, at den hævdende i hævdsperioden havde føje til at antage, at den hævdendes råden blev accepteret. Dette kan tillige hænge sammen med, at andelsboligforeningen i 2005 erhvervede ejendommen uden viden om, at den af andelsboligforeningen erhvervede ejendoms matrikulære skel inkluderede garagerne, og må også ses i sammenhæng med, at en udenretlig påmindelse fra ejeren over for den hævdende ikke er tilstrækkelig til at afbryde hævden, jf. Pagh og Haugsted: Fast ejendom – regulering og køb, 4. udg., 2022, s. 822 og 828. Se tillige MRF 2023.124 V og MRF 2023.135 Ø, hvor de subjektive betingelser for ejendomshævd ligeledes fandtes opfyldt, mens ejendomshævd blev afvist grundet manglende opfyldelse af de objektive hævdsbetingelser om kontinuerlig råden og karakteren af den udøvede råden i MRF 2023.120 H og MRF 2023.133 Ø.