MRF 2025.119
Vestre Landsrets dom af 17. november 2025, 5. afd., sagerne BS-14950/2024-VLR m.fl.
(Henrik Estrup, Erik P. Bentzen og Laura Hyang Kroer Madsen (kst.))
B m.fl. (advokat Gert Lund) mod A og H (adv. Asger Heine Jensen)
Ejere af sommerhusgrunde havde ikke vundet hævd på gående færdsel over A og H’s ejendom, da A og H ved erhvervelsen var i god tro, jf. tinglysningslovens § 1, stk. 2, hvorfor betingelserne for at fortrænge en eventuel ikke-tinglyst hævdvunden ret til på færdsel var opfyldt. Kommunen havde forud afvist, at stien var omfattet af naturbeskyttelseslovens § 26.
A og H købte i marts 2021 en sommerhusejendom af O og P, som havde ejet ejendommen siden 1991. A og H’s skøde blev anmeldt til tinglysning den 29. marts 2021. Efter A og H’s overtagelse opstod der i sommeren 2021 tvist mellem A og H og ejere af flere andre sommerhusejendomme, om sidstnævntes adgang til at benytte en sti over A og H’s ejendom som adgangsvej til stranden. Dette førte bl.a. til, at A og H opsatte skilt og lagde nogle sten for at hindre naboernes brug af stien over ejendommen, hvilket førte til, at kommunen fik anmeldelse om overtrædelse af naturbeskyttelseslovens § 26. Efter besigtigelse i januar 2022 konkluderede kommunen, at den omhandlede sti til stranden over A og H’s ejendom ikke var omfattet af naturbeskyttelseslovens § 26. I maj 2022 anlagde ejere af syv nabosommerhuse (i det følgende N) sag mod A og H med påstand om, at A og H skulle anerkende den til enhver tid værende ejer af de pågældende sommerhusejendomme havde ret til ugeneret og ubegrænset gående færdsel til stranden over den omtvistede sti på A og H’s ejendom, og gjorde til støtte herfor gældende, at der var vundet hævd på færdsel over stien over A og H’s ejendom, da stien havde været anvendt som adgangsvej til stien i mere end 20 år for de pågældende ejendomme. A og H påstod frifindelse og gjorde til støtte herfor bl.a. gældende, at betingelserne for hævd ikke var opfyldt, da tidligere brug af stien var sket på grundlag af aftale, at der var tale om en ikke synbar servitutindretning, og hvis der var vundet færdselshævd ved A og H’s overtagelse af ejendommen, var denne hævd blevet ekstingveret, da A og H ikke kendte til de nabosommerhusenes brug af stien og derfor i god tro, jf. tinglysningslovens § 1 og § 26, stk. 1. Byretten lagde til grund, at efter tinglysningslovens § 1, stk. 2, skal en rettighed for at kunne fortrænge en utinglyst ret selv være tinglyst, og erhververen ifølge aftalen i god tro, hvor der ved god tro efter tinglysningslovens § 5 forstås, at erhververen ikke kendte til færdselshævden og ikke ved groft uagtsomhed er skyld i sit ukendskab til den utinglyste ret. På grundlag af bevisførelsen fandt byretten, at A og H var i god tro og ikke kendte til den utinglyste færdselsret, hvorfor A og H blev frifundet. A og H ankede til landsretten, hvor parterne i den væsentlige gentog deres anbringender. Landsretten lagde til grund, at der hverken i A og H’s købsaftale eller andre dokumenter, som indgik i handlen, var oplyst om en ret til færdsel over stien, men at det fremgik, at der sælger bekendt ikke var utinglyste rettigheder eller forpligtelser op ejendommen, hvilket sammenholdt med bevisførelsen førte til, at landsretten tiltrådte, at det ikke var godtgjort, at A og H var i ond tro om en eventuel utinglyst færdselsret, hvorefter landsretten stadfæstede byrettens frifindelse af A og H.
Kommentar: Dommen illustrerer på sin egen måde de udfordringer, som tinglysningslovens § 26 kan frembyde i forhold til ikke-tinglyste færdselsrettigheder. Hvis den hidtidige færdsel var fortsat i mere end 2 år uden, at A og H som nye ejere havde reageret, ville de øvrige ejere kunne have opretholdt en eventuel færdselshævd. Da A og H imidlertid reagerede ved at opsætte skilt og placere sten, betød dette, at hævden var bortfaldet, når A og H var i god tro og ikke kendte til hævden ved erhvervelsen af sommerhusejendommen, da der kræves forholdsvis beskedne reaktioner for at afbryde fristen efter § 26, stk. 1, jf. bl.a. U 2018.3301 V. Hvis de hævdende vil anfægte sådanne udenretlige skridt fra ejeren af den ejendom, som hævden vedrører, er de nødt til ved sagsanlæg at godtgøre, at ejeren var i ond tro ved erhvervelsen af ejendommen. Toårsfristen i tinglysningslovens § 26, stk. 1, er således alene relevant, hvis ejeren ikke foretager aktive skridt for at hindre udøvelse af den utinglyste færdselshævd. Sagens sideforløb, hvor kommunen afviste, at stien var omfattet af naturbeskyttelseslovens § 26 (uddybende begrundet i vidneforklaring af kommunens medarbejder), kunne have rejst et selvstændigt problem, hvis kommunen var nået frem til, at stien var omfattet af § 26, da der ikke kan vindes allemandshævd, jf. U 2005.2464 H. Se tillige Skovbo Carlsen i MRF 2025C.2 om offentlighedens adgang og eksklusive færdselsrettigheder på private veje og stier samt U 2026.2561 Ø, der bringes på MRF på et senere tidspunkt.