MRF 2023.28
Østre Landsrets dom af 8. marts 2023, 12. afd., sag BS-845/2022-OLR
(Bloch Andersen, Anne Birgitte Fisker og Nina Boserup (kst.))
A og B (adv. Ida Caroline Bjerregård for begge) mod C ApS (adv. Sverri Dahl)
Tinglyst servitut fra 1987 om 6 meters vejadgang over A og B’s ejendom til C’s ejendom skulle fortolkes på grundlag af en tilhørende skitse og formål samt historik, hvorfor ejer af herskende ejendom ikke havde krav på udvidelse af de nuværende ca. 4 meters bredde, der tillige vil kræve, at A og B fjernede raftehegn. Hegnssyn havde ikke haft kompetence til at afgøre tvisten, der oprindeligt drejede sig om raftehegnet.
A og B erhvervede i 2007 en ejendom (matr.nr. aa), hvorpå der i 1987 var tinglyst en privatretlig færdselsservitut om midlertidig vejadgang til naboejendommen (matr.nr. bb), som C ApS ligeledes havde erhvervet i 2007. Servitutten havde følgende ordlyd: ”I forbindelse med opførelse af garagebygning m.v. på matr.nr. bb og cc meddeler undertegnede ejer af matr.nr. aa smst. herved ejeren af matr.nr. bb og cc fuld færdselsret ad et ca. 6 m bredt areal langs ejendommens venstre skel til den offentlige vej D-vej således som nærmere vist på vedhæftede rids. [...] Nærværende deklaration begæres tinglyst servitutstiftende på matr.nr. aa, bb og cc med de til enhver tid værende ejere af ejendommene samt Hørsholm Kommune som påtaleberettigede. Nærværende vejret bortfalder når Håndværkersvingets forlængelse er anlagt og matr.nr. bb og cc kan etablere overkørsel hertil”. I 2008 etablerede A og B et raftehegn ud til vejen på et bevokset areal, der kunne overkøres. Det var A og B, der vedligeholdte vejen. Da C ApS havde vanskeligt ved at få sine biler frem til sin ejendom, opstod der en tvist om, hvorvidt hegnet var i modstrid med den tinglyste servitut henholdsvis hegnsloven. Dette førte til, at C ApS indbragte spørgsmålet om vejretten for hegnssynet i Hørsholm Kommune, der i januar 2020 fandt, at vejen ikke opfyldte servituttens krav til 6 meters brede, og derfor pålagde A og B at fjerne hegnet. A og B’s anmodning om genoptagelse blev afvist af hegnssynet i maj 2019 med henvisning til U 2011.1094 H. Herefter anlagde A og B sag mod C ApS med påstand om, at hegnssynets kendelse blev ophævet, og gjorde til støtte herfor bl.a. gældende, at hegnsloven ikke fandt anvendelse, da sagen vedrørte en tinglyst vejret, og at sagen om gyldigheden af hegnssynets afgørelse skulle anlægges mod C ApS som ejer af den tjenende ejendom. C ApS påstod frifindelse og nedlagde selvstændig påstand om, at A og B skulle anerkende C ApS’ vejadgang på 6 meter i henhold til servitutten og gjorde til støtte herfor bl.a. gældende, at hegnssynet havde kompetence, og at hegnet i øvrigt var opsat i modstrid med den tinglyste servitut, da afstanden til vejen var mindre end 6 meter fra skel. A og B påstod den selvstændige påstand afvist med henvisning til, at den var for uklar. Byretten lagde til grund, at hegnets placering betød, at hegnet ikke var omfattet af hegnsloven, hvorfor hegnssynet ikke havde haft kompetence. Hegnssynets kendelse blev derfor ophævet i overensstemmelse med A og B’s principale påstand, da spørgsmålet vedrørte fortolkning af den tinglyste servitut. Byretten lagde herefter til grund, at C ApS’ påstand var tilstrækkelig klar til, at retten kunne tage stilling, og fandt, at der ved fortolkningen af vejretten i servitutten skulle lægges særlig vægt på ordlyden, idet det til deklarationen vedlagte rids ikke var målfast, hvorfor C ApS som vejberettiget måtte tåle mindre afvigelser fra de 6 meters bredde. Byretten fandt dog, at disse afvigelser måtte begrænses til +/- 15 centimeter, hvilket ikke var tilstrækkeligt til, at C ApS’ biler kunne benytte vejen. På denne baggrund fandt byretten, at det af A og B opsatte hegn var til hinder for C ApS’ færdselsret, hvorfor A og B blev tilpligtet at friholde et færdselsareal på 5,85 meter. A og B ankede til landsretten med påstand om frifindelse og gjorde til støtte herfor bl.a. gældende, at tegningen vedlagt deklarationen var målfast, at vejen på baggrund af skitsen var væsentligt smallere end 6 meter, og at vejen siden etableringen havde været væsentlig smallere og lidt under 4 meter i A og B’s ejertid. C ApS påstod stadfæstelse. Landsretten lagde til grund, at ridset vedlagt deklarationen skulle lægges til grund ved bedømmelse af, hvilken vejbredde C ApS havde ret til. På baggrund af bevisførelsen lagde landsretten til grund, at de 6 meters bredde var anført i deklarationen på baggrund af den daværende kommunale praksis ved udstedelse af byggetilladelse for veje til to ejendomme, hvilket hang sammen med, at ejer af tjenende og herskende ejendom var den samme, da servitutten blev stiftet. Med henvisning til en formålsfortolkning og fremlagte luftfotos lagde landsretten herefter til grund, at vejen alene havde haft den bredde, som fremgik af skitsen. På den baggrund fandt landsretten, at det nuværende færdselsareal var i overensstemmelse med servitutten, og frifandt derfor A og B.
Kommentar: Landsrettens dom bekræfter, at der ved fortolkningen af servitutter normalt lægges stor vægt på servituttens formål og på, at fortolkningen ikke bør føre til, at den tjenende ejendom pålægges unødige eller uforudsigelige byrder. Selvom ordlyden af den konkrete servitut således syntes at udlægge en 6 m bred vej over A og B’s ejendom, var dette ikke i overensstemmelse med det væsentligt smallere færdselsareal angivet i deklarationsridset, som svarede til det faktisk etablerede areal. Om servitutters fortolkning se Pagh og Haugsted: Fast ejendom – regulering og køb, 4. udg., 2022, s. 213 ff. og Evald: Servitutretten, 2021, s. 68 ff. Se også MRF 2023.31 Ø. Da A og B ikke gentog påstanden om ophævelse af hegnssynets afgørelse for landsretten, fik landsretten ikke fik anledning til at tage stilling hertil. Det kan dog nævnes, at der verserer en sag for Højesteret om rette sagsøgte, når et hegnssyns afgørelse anfægtes som ugyldig som følge af hjemmelsmangler, jf. MRF 2022.35 Ø, hvor både byretten og landsretten fandt, at rette sagsøgte i et sådant tilfælde er modparten i tvisten og ikke hegnssynet.