MRF 2022.21
Vestre Landsrets dom af 10. februar 2022, 15. afd., sag BS-31188/2021-VLR
(Olav D. Larsen, Annette Nørby og Flemming Krog Bjerre (kst.))
E (adv. Michael Jørgensen) mod B (adv. Lars Nørregaard Knudsen)
Nedrivning af nyopført sommerhus i strid med byggeforbud i servitut fra 1960.
I 2018 erhvervede B en ubebygget grund (matr.nr. 13bæ) i et sommerhusområde ved Skive Fjord. Ejendommen grænsede mod vest op til kystlinjen og mod øst op til bl.a. matr.nr. 13q, der var ejet af E. I juni 2018 fik B byggetilladelse til at opføre et sommerhus på matr.nr. 13bæ. Af tilladelsen fremgik den sædvanlige bemærkning om, at kommunen ikke havde taget stilling til, om byggeriet overholdte eventuelle servitutter. E, der ikke blev hørt i forbindelse med B’s byggeansøgning, blev i slutningen af juli 2018 gjort opmærksom på B’s planlagte byggeri af nogle omboende. Efter at E i september 2018 konstaterede, at B havde støbt sokkel, gjorde E’s advokat B opmærksom på, at E var ved at afklare, om sommerhuset var i strid med en servitut tinglyst i 1960, hvilket B dog ikke reagerede på, hvorefter E’s advokat den 9. oktober 2018 gjorde indsigelse mod opførelsen af sommerhuset med henvisning til servitutten. Den pågældende servitut var blevet tinglyst på bl.a. matr.nr. 13b (nu 13bæ) i forbindelse med, at matr.nr. 13q i 1960 var blevet frasolgt af den oprindelige ejer, idet sælgeren havde forpligtet sig selv og senere ejere til ikke at bebygge arealet vest for matr.nr. 13q, ”hvilket vil sige grunden mod Skive fjord”. Da B bestred, at byggeriet var i strid med servitutten, indgav E den 26. oktober 2018 begæring til Retten i Viborg om midlertidigt forbud (fogedforbud) mod opførelsen af sommerhuset. Ved kendelse af 21. december 2018 (vedlagt som bilag) blev B imidlertid frifundet, da byretten fandt, at det ikke med tilstrækkelig sikkerhed kunne antages, at byggeriet var i strid med servitutten. E udtog herefter i februar 2019 stævning med påstand om, at B skulle anerkende, at matr.nr. 13bæ i henhold til servitutten fra 1960 ikke måtte bebygges, at deres byggeri på ejendommen derfor var i strid med servitutten, og at byggeriet efter en af retten nærmere fastsat rimelig frist skulle nedrives og bortfjernes og grunden retableres til samme stand som før byggeriets påbegyndelse. B påstod frifindelse og gjorde navnlig gældende, at servitutten ikke forbød byggeri på hele matr.nr. 13bæ, men kun den del, der var placeret umiddelbart vest for matr.nr. 13q, at B var i god tro om servitutten, at E havde udvist retsfortabende passivitet, og at en nedrivning ville være uproportional og føre til et unødigt værdispild. B forklarede, at det havde kostet ca. 600.000 kr. at opføre sommerhuset. Under sagen blev der udmeldt syn og skøn ved en landinspektør, der konkluderede, at matr.nr. 13bæ var identisk med det areal, der i servitutten var angivet som arealet vest for matr.nr. 13q mod Skive Fjord. Byretten, der foretog besigtigelse, fandt, at servitutten indebar et forbud mod enhver bebyggelse af matr.nr. 13bæ, og at servitutten hvilede på hele ejendommen. Selv om B i forbindelse med erhvervelse af grunden ikke af sælgeren eller deres advokat fik kendskab til servitutten, fandt byretten, at B ved flere lejligheder, bl.a. da B fik byggetilladelse og tingbogsattest, havde anledning til at undersøge sagen nærmere, hvilket B ikke havde gjort. Byretten fandt, at E ikke havde udvist passivitet, og at placeringen af sommerhuset på B’s ejendom medførte en ikke uvæsentlig forringelse af E’s ejendom. Byretten tog derfor E’s påstande til følge og fastsatte en frist på 6 måneder fra endelig dom for B til at nedrive og bortfjerne det opførte sommerhus og til at retablere grunden til samme stand, som den havde, inden byggeriet blev påbegyndt. B ankede til landsretten, der stadfæstede byrettens dom med en bemærkning om, at der ikke var grundlag for at fastslå, at E ved passivitet, ud fra en proportionalitetsafvejning eller ud fra værdispildsbetragtninger havde fortabt retten til at påberåbe sig servitutten.
Kommentar: Inden sagsanlægget forsøgte E forgæves at få nedlagt midlertidigt forbud (fogedforbud) mod opførelsen af byggeriet, jf. Retten i Viborgs kendelse af 21. december 2018, der er vedlagt som bilag i forlængelse af by- og landsretsdommene. Se til sammenligning MRF 2021.61/2 B, hvor Retten i Lyngby nedlagde midlertidigt forbud mod et servitutstridigt byggeri, der var påbegyndt i henhold til en byggetilladelse. Det er i øvrigt helt i overensstemmelse med retspraksis, at en byggetilladelse ikke hindrer en påtaleberettiget efter en servitut fra at hindre servitutstridigt byggeri, jf. f.eks. U 2007.1975 V og MAD 2016.92 V. Oplysningerne i sagen indikerer dog, at B ikke ved erhvervelsen af den ubebyggede grund blev gjort opmærksom på den tinglyste servitut. Afhængig af forløbet op til indgåelsen af købsaftalen vil B derfor kunne rette et erstatningskrav mod sælgeren af matr.nr. 13bæ, ejendomsmægleren eller B’s egen advokat for den manglende oplysning om servitutten.
I øvrigt kan bemærkes, at den af byretten fastsatte frist for nedrivning og retablering til 6 måneder fra endelig dom må forstås sådan, at 6-månedersfristen løber fra landsrettens stadfæstende dom. Det var derfor formentlig ikke tilfældigt, at landsrettens dom blev afsagt den 10. februar 2022 og altså nøjagtigt 6 måneder efter byrettens dom af 10. august 2021. Om den private håndhævelse af servitutter se f.eks. Evald: Servitutretten, 2021, s. 168 ff. og Pagh: Fast ejendom – regulering og køb, 3. udg., 2017, s. 186 ff.