MRF 2021.294
Østre Landsrets dom af 13. august 2021, 2. afd., sag BS-48359/2019-OLR
(Kaspar Linkis, Julie Skat Rørdam og Britta Moll Bown (kst.))
A (adv. Eigil Lego Andersen) mod B og C (adv. Anne Sophie Kierkegaard Vilsbøll for begge)
Ikke færdselsret midt henover ejendom i medfør af servitut, der ifølge sin ordlyd udlagde en vej langs ejendommens nordskel, som vendte ud mod kysten. Grundet servituttens formål og omstændighederne i øvrigt måtte servitutten undergives en korrigerende fortolkning, så den omfattede en faktisk etableret vej syd for ejendommen. Hævd fandtes ikke godtgjort.
Sagen angik to naboejendomme beliggende på to aflange matrikler ved Nykøbing Sj. Ejendommene grænsede mod nord op til Kattegat og var på de øvrige sider omgivet af mindre grusveje, der førte ud til stranden. I 2002 erhvervede A den ene af de to ejendomme (nr. 27), mens B og C erhvervede den anden ejendom (nr. 25) i 2005. Efterfølgende opstod der uenighed, om B og C havde færdselsret midt henover A’s ejendom fra øst mod vest. B og C henviste til, at det fremgik af en servitut fra 1932, at ”Færdsel til og fra [nr. 25] foregaar ad den langs [nr. 27’s] Østskel udlagte 3,77 m. brede Vej og fra denne ad et udlagt 3,77 m. bredt Vejspor mod Vest langs Nordskellet for [nr. 27]”, idet B og C mente, at den omtalte vej langs nordskellet rettelig måtte være vejen tværs over A’s ejendom, da nordskellet grænsede op mod kysten. Den primære adgang til B og C’s ejendom foregik derimod i dag fra grusvejen på den vestlige side af ejendommen væk fra A’s ejendom, uanset at B og C’s ejendom havde adresse på samme vej som A’s ejendom, der var beliggende øst for de to ejendomme. På den baggrund lagde A sag an mod B og C med påstand om, at B og C blev forbudt at færdes på A’s ejendom, og at servitutten fra 1932 skulle aflyses, da der måtte være en slåfejl i servitutten, og den ikke kunne fortolkes som foreslået af B og C. B og C påstod frifindelse og nedlagde en række selvstændige påstande vedrørende deres påstående færdselsret over A’s ejendom, herunder at B og C i alle tilfælde havde vundet servituthævd på en færdselsret. Byretten bemærkede, at efter ordlyden af servitutten fra 1932 skulle færdselsretten foregå ad et vejspor langs nr. 27’s nordskel. Det vejspor, som B og C støttede sin ret på, gik imidlertid ikke langs nordskellet, men tværs over nr. 27 omtrent midtvejs på grunden, hvorfor placeringen af vejsporet ikke havde støtte i servituttens ordlyd. En placering af en vej langs nr. 27’s nordskel ville endvidere savne mening, da ejendommene grænsede ud mod Kattegat. Efter en gennemgang af ejendommens udstykningshistorik sammenholdt med servituttens formål om at sikre adgangsvej for en række ejendomme i området, lagde byretten til grund, at det vejforløb, der var reguleret i servitutten, måtte antages at være den faktisk etablerede vej (E-vej), der løb langs de to ejendommes skel mod syd. Servitutten måtte derfor undergives en korrigerende fortolkning. Byretten fandt, at hverken servituttens ordlyd eller formål eller omstændighederne i øvrigt støttede B og C’s forståelse af færdselsrettens placering i terrænet. Byretten afviste servituthævd, da der ikke var godtgjort en sådan kontinuerlig anvendelse af vejsporet, at ejerne af nr. 25 havde vundet hævd på færdsel hen over nr. 27. På denne baggrund blev B og C forbudt at færdes på matr.nr. 27 i overensstemmelse med A’s påstand. Derimod fik A ikke medhold i sin anden påstand om aflysning af servitutten, eftersom den gyldigt stiftede en færdselsret til nr. 25, som dog rettelig gik ad E-vej langs ejendommens skel mod syd. B og C ankede til landsretten, hvor parterne i det væsentlige gentog deres påstande. Landsretten tiltrådte af de af byretten anførte grunde, at den færdselsret, der var beskrevet i servitutten, gik ad den faktisk etablerede E-vej syd for de to ejendomme, og at B og C ikke havde erhvervet den påberåbte færdselsret ved hævd. Landsretten stadfæstede på den baggrund byrettens dom med en mindre ændring i domskonklusionen.
Kommentar: Dommen viser, at en åbenlys fejl i en servitut ikke forhindrer en korrigerende fortolkning af servitutten, når denne kan rummes inden for servituttens formål, jf. maksimen falsa demonstratio non nocet og sammenlign med dommen i MAD 2019.220 Ø, hvor det fandtes at bero på en åbenlys fejl, at en ejendoms matrikelnummer ikke var oplistet i en lokalplans afgrænsning, hvorefter ejendommen måtte anses for omfattet af lokalplanen.