MRF 2021.164
Planklagenævnets afgørelse af 17. juni 2021 (j.nr. 20/06038)
Kommunes håndhævelse af privatretlig servitut vedrørende stuegulvshøjde ophævet, da påbud efter planlovens § 43 skal overholde forvaltningslovens regler om partshøring og forvarsling.
E ansøgte som ejer af et sommerhus om at hæve sommerhusets stuegulv med 30 cm, hvorved stuegulvet ville blive placeret ca. 70 cm over det højeste terræn på ejendommen. Ejendommen var omfattet af en servitut tinglyst i 1961, der bl.a. fastsatte, at stuegulvet ikke måtte ligge højere end 30 cm over terrænhøjden på den side af huset, hvor terrænet var højest. Frederikssund Kommune sendte den 12. december 2019 et brev til E, hvor kommunen gengav og henviste til den tinglyste servitut, og bl.a. oplyste, at det var kommunens vurdering, at den ansøgte hævning af sommerhusets stuegulv var i strid med servitutten. Kommunen traf den 13. februar 2020 afgørelse efter servitutten i forhold til at hæve stuegulvshøjden i sommerhuset (benævnt ”afslag til at hæve sommerhuset”). Kommunen begrundede bl.a. afgørelsen med, at der på ejendommen ikke var særlige forhold, der kunne berettige en fravigelse af servitutten, og at kommunen ønskede at sikre områdets præg med lavtliggende sommerhuse. Afgørelsen blev påklaget af E, der bl.a. gjorde gældende, at servitutten og kommunens praksis måtte anses for at være bortfaldet i medfør af samfundsudviklingen. Planklagenævnet (formanden) lagde indledningsvist til grund, at servitutten var en privatretlig servitut, idet den ikke efter sin ordlyd var pålagt med hjemmel i en lov, og at kommunen havde besluttet at håndhæve servitutbestemmelsen efter planloven ved at nedlægge et forbud. Nævnet fandt, at der var tale om en servitutbestemmelse om forhold, hvorom der kan optages bestemmelser i en lokalplan, hvormed servitutbestemmelsen kunne håndhæves efter planlovens § 43. Da det ansøgte var i strid med servitutten, havde kommunen haft hjemmel til at håndhæve servitutten. Nævnet tog herefter stilling til, om kommunen havde haft en aktuel planlægningsmæssig interesse i at håndhæve servitutten efter planlovens § 43. Nævnet fandt ikke, at servitutbestemmelsen om stuegulvets højde var utidssvarende, hvormed den kunne håndhæves af kommunen. Nævnet fandt desuden, at kommunen havde foretaget en konkret skønsmæssig vurdering af det ansøgte baseret på saglige og aktuelle planlægningsmæssige relevante hensyn, herunder byggeriets visuelle fremtræden og områdets karakter, hvorefter nævnet ikke kunne give medhold i klagepunktet. Nævnet fandt derimod ikke, at kommunens brev af 12. december 2019 havde karakter af en partshøring i form af et varsel som foreskrevet i forvaltningslovens § 19, idet det ikke fremgik af brevet, at kommunen ville nedlægge et forbud, og klageren endvidere ikke havde haft mulighed for at komme med bemærkninger til dette. Nævnet fandt herefter forbuddet ugyldigt, da manglende partshøring i form af et varsel er en væsentlig retlig mangel. Nævnet ophævede herefter kommunens afgørelse.
Kommentar: Planklagenævnets afgørelse i denne sag er et af mange eksempler på en udbredt misforståelse i mange kommuners bygge- og planforvaltninger om, at overtrædelse af en privatretlig servitut udgør en overtrædelse af planloven, men at kommunen kan meddele ”bibeholdelsesdispensation” til servitutovertrædelsen. Dette er forkert. En overtrædelse af en privatretlig servitut udgør kun en overtrædelse af planloven, hvis kommunen forudgående har meddelt påbud efter planlovens § 43, hvilket forudsætter, at påbuddet er varslet. For en mere uddybende begrundelse henvises til MRF 2021.166 Pkn, hvor Planklagenævnet mere fyldigt har redegjort for privatretlige servitutters retlige status efter planloven. Se også MRF 2020.26 B med kommentar og KFE 2019.772 med note 3.