MRF 2020.26
Københavns Byrets dom af 3. november 2020, sag BS-42415/2018-KBH
A og B mod C og Københavns Kommune
Bygherre, der havde påbegyndt opførelse af dobbelthus uden byggetilladelse og senere fik tilladelse, var ikke erstatningsansvarlig for indbliks- og skyggegener over for naboer, da ulemperne ikke fandtes at overstige den naboretlige tålegrænse. Kommunen fandtes heller ikke at have udvist ansvarspådragende adfærd i forbindelse med byggesagen uanset en række fejl.
A og B erhvervede en ejendom i 2015. På det tidspunkt fandtes et énfamiliehus på 92 m2 på en nabogrund, der samme år blev overtaget af C. I løbet af en periode i 2016 og 2017 ansøgte C af flere omgange tilladelse til at nedrive enfamiliehuset og i stedet at opføre et dobbelthus, hvilket kommunen meddelte afslag til flere gange. Der var ikke lavet lokalplan for området, men på C’s ejendom var tinglyst en byggeservitut fra 1920, der bl.a. forbød dobbelthuse og bestemte, at kun 1/3 af grundene måtte bebygges, og som kommunen anså sig bundet af. I 1987 havde kommunen besluttet generelt at ”dispensere” fra servitutternes forbud mod dobbelthuse. I forbindelse med nabohøringer foretaget relativt sent i forløbet fremkom af flere omgange protester som følge af indbliks- og skyggegener fra bl.a. A og B. Først ca. et halvt år efter, at kommunen blev vidende om, at C havde gennemført nedrivningen og påbegyndt det nye byggeri, meddelte kommunen standsningspåbud. Kort tid efter at kommunen havde modtage endnu en revideret ansøgning fra C, godkendte Borgerrepræsentationen den 24. august 2017 et forslag fra Teknik- og Miljøudvalget om at ændre praksis således, at der fremover som hovedregel ikke meddeltes tilladelse til opførelse af dobbelthuse, der indebar fravigelse af villaservitutter. Den 24. november 2017 fik C bevilget tilladelse på en række vilkår, idet det blev vurderet, at den omtalte praksisændring ikke fandt anvendelse på sagen. A og B klagede til Statsforvaltningen og Planklagenævnet. Sidstnævnte afviste sagen med den begrundelse, at en beslutning om ikke at håndhæve et servitutvilkår efter planlovens § 43 ikke var en afgørelse, der kunne rekurreres. Inden Statsforvaltningens afgørelse forelå, indledte A og B en retssag mod C og kommunen med påstand om erstatning på 1 mio. kr. for værdiforringelse af deres ejendom som følge af indbliks- og skyggegener. C påstod frifindelse og nedlagde over for kommunen selvstændig friholdelsespåstand. Kommunen påstod sig frifundet fra disse påstande. A og B gjorde navnlig gældende, at C var ansvarlig på naboretligt grundlag, og at generne gik ud over den naboretlige tålegrænse. Over for kommunen gjorde de gældende, at den havde handlet ansvarspådragende som følge af en række processuelle og materielle fejl ved sagsbehandlingen. C gjorde gældende at være ansvarsfri med den begrundelse, at byggeriet ikke overskred den naboretlige tålegrænse, og at det var opført i overensstemmelse med kommunens byggetilladelse. Kommunen gjorde gældende, at der ikke var blevet begået ansvarspådragende fejl af kommunen, og at A og B ikke havde lidt et erstatningsberettiget tab. Retten indledte med at lægge til grund med henvisning til sagens skønserklæringer og rettens besigtigelse, at C’s byggeri havde medført skygge- og indbliksgener på A og B’s ejendom. I forhold til kommunen fandt retten, at administrationen af kompetencen som påtaleberettiget efter villaservitutten, herunder praksisændringer i 1986 og 2017 med hensyn til dobbelthuse, var lovlig. Retten fandt ikke, at kommunen i forbindelse med byggetilladelsen havde stillet uhjemlet krav om fravigelse af en servitutbestemmelse. Dernæst fandt retten, at kommunen havde opfyldt sine forpligtelser i henhold til undersøgelsesprincippet, fordi kommunen efter fast praksis ikke foretog besigtigelser i sådanne sager. Tilsvarende fandtes kommunen at have foretaget behørig høring. Det forhold, at C havde igangsat byggeriet, inden der forelå tilladelse hertil, fandtes ikke at have påvirket byggesagens udfald. På baggrund af vidneforklaringer fandt retten det ikke bevist, at kommunen havde forsømt at foretage en individuel sagsbehandling og dermed ulovligt havde sat skøn under regel, ligesom det ikke fandtes bevist, at der var lagt vægt på usaglige hensyn. Det fandtes ikke at være en fejl, at kommunens forvaltning ikke vejledte Teknik- og Miljøudvalget specifikt om planlovens § 14. Retten fandt, at selv om der havde været en politisk modstand mod ansøgninger vedrørende dobbelthuse, kunne kommunen ikke lovligt nægte at imødekomme C’s ansøgning, fordi den lå inden for rammerne af den gældende praksis. På den baggrund frifandtes kommunen. I forhold til C lagde retten til grund, at der i området var blevet bygget flere dobbelthuse i henhold til den tidligere praksis om ikke at håndhæve villaservitutten, og at byggeretten ofte udnyttedes fuldt ud ved nybyggeri i området. På baggrund heraf og fremlagte visualiseringer af mulige alternativer til C’s byggeri fandt retten det ikke bevist, at ulemperne herved oversteg, hvad der med rimelighed kunne påregnes som led i den samfundsmæssige udvikling. På trods af skønsmanden konklusion om, at byggeriet adskilte sig fra øvrige ejendomme i området, bl.a. på grund af sorte facader, sort tag og længden, fandt retten efter en konkret rimelighedsvurdering af ulempernes karakter, væsentlighed og påregnelighed sammenholdt med ejendommens karakter og beliggenhed og områdets karakter ikke bevist, at den naboretlige tålegrænse var overskredet. På den baggrund frifandtes også A og B.
Kommentar: Denne sag er ganske kompleks og aktualiserer en lang række problemstillinger, der kun omtales kortfattet her. Kravet mod C er af ”ren” naboretlig karakter. Kravet mod kommunen forudsætter derimod, at kommunen havde begået ansvarspådragende fejl, der forårsagede det pågældende tab. For så vidt angår det naboretlige krav mod C, er det relativt oplagt, at det fornødne ansvarsgrundlag er til stede. Det afgørende er herefter, om ulemperne er over den naboretlige tålegrænse. Det fremgår det af retspraksis (se fx U 2018.1441 H, U 2006.1290 H, MAD 2010.968 V og MAD 2016.86 V), at der skal foretages en konkret rimelighedsvurdering at ulempens karakter, væsentlighed og påregnelighed sammenholdt med ejendommens karakter og beliggenhed og områdets karakter, og at der i denne vurdering skal tages hensyn til eventuel offentligretlig regulering af det ulempeforvoldende forhold. Det forhold, at der er meddelt tilladelse, fritager ikke for erstatningsansvar på naboretligt grundlag. Sagens samlede omstændigheder taget i betragtning og under hensyn til den foreliggende retspraksis taler meget for, at ulemperne var over tålegrænsen. Med hensyn til kommunens forhold er det vanskeligt at være enig i byrettens præmisser. Meget taler for, at der blev begået en række fejl, hvoraf blot nogle skal omtales her. For det første er det ikke uproblematisk, når byretten accepterer forvaltningens vurdering af, at kommunen – selv om der var et klart politisk ønske i Teknik- og Miljøudvalget om at afslå ansøgningen – var bundet af den tidligere praksis for at undtage fra forbuddet mod dobbelthuse. Det er ikke ualmindeligt at lade praksisændringer finde anvendelse på verserende sager. Analogibetragtninger fra planlovens § 14 understøtter denne vurdering. For det andet er det en fejl, at kommunen først meddelte standsningspåbud efter byggelovens § 16 C, stk. 4, seks måneder efter, at kommunen får viden om det ulovlige byggeri. For det tredje er det opsigtsvækkende, at byretten uden videre accepterer kommunens praksis for ikke at foretage besigtigelser henset til sagens konkrete omstændigheder og oplysningerne fra A og B. Hvis det står til troende, er det en meget slap version af undersøgelsesprincippet, der gælder for byggesager i Københavns Kommune. For det fjerde er der en række dokumenter, som tilsyneladende var afgørende for at overbevise Teknik- og Miljøudvalget om, at kommunen var forpligtet til at bevilge tilladelse, som der hverken er blevet partshørt over eller indgår i begrundelsen, ligesom A og B blev nægtet aktindsigt heri. Det tyder som minimum på, at der var tale om en subjektiv ukorrekt begrundelse, hvilket også kan nære en mistanke om usaglige (eventuelt økonomiske) hensyn, der ikke blev belyst i fornødent omfang under retssagen. Disse forhold taler hver for sig og samlet for, at kommunen optrådte ansvarspådragende. Det er ret oplagt, at tabet var erstatningsretligt værnet af de pågældende regler. Spørgsmålet er, om A og B’s tab var en kausal følge heraf, hvilket vil afhænge af en vurdering af, om byggesagen ville have fået et andet udfald uden den ansvarspådragende fejl, herunder om det ulovlige byggeri skulle faktisk eller retligt lovliggøres. Mere generelt illustrerer sagen den forvirring, som privatretlige byggeservitutter, der kan reguleres ved lokalplan, giver anledning til hos kommunerne om planlovens § 43, jf. også KFE 2019.772 med note 3. Det følger således af fast praksis, at en kommune ikke er forpligtet til at håndhæve en privatretlig servitut, og at en kommune ikke i planlovens § 43 har hjemmel til at dispensere fra en privatretlig servitut på bestemte vilkår, jf. bl.a. MAD 2011.411 Nmk og hertil uddybende Ramhøj: UfR 2001B.176 samt Pagh: Fast ejendom – regulering og køb (3. udg.) 2017, s. 195 ff.