MRF 2025.26
Østre Landsrets dom af 30. januar 2025, 6. afd., sag BS-27273/2023-OLR
(Anne Bendfeldt Westergaard, Peter Thønnings og Ulrik Birk Gotfredsen (kst.))
N (adv. Christian H. Schjerning) mod E (adv. Martin Mosegaard)
N dømt til at anerkende gyldighed af gensidig servitut, hvorefter N var forpligtet af servituttens forhåndsgodkendelse af fremtidige ansøgninger om udstykning af E’s naboejendom samt forpligtet af servituttens vilkår om beplantning og hækhøjde.
Baggrunden for sagen var, at der i år 2000 i forbindelse med arealoverførsel mellem F-vej nr. 7 og F-vej 9 blev indgået en gensidig servitut, der bl.a. indeholdt en bestemmelse om forhåndsgodkendelse fra den til enhver tid værende ejer af F-vej nr. 9 af om- og tilbygning på F-vej nr. 7 samt af senere udstykning af F-vej nr. 7 uafhængig af, om offentlige myndigheders dispensation måtte kræves. I 2005 overtog N F-vej nr. 9 og i 2021 overtog E F-vej nr. 7. Ejendommene var omfattet af lokalplan nr. 195, Furesøkysten i Virum. Efter overtagelsen af F-vej nr. 7 ansøgte E Lyngby Taarbæk Kommune om udstykningstilladelse med henblik på at udstykke F-vej nr. 7 i tre matrikler. N gjorde indsigelser mod udstykningen, hvilket E’s advokat påtalte over for N med henvisning til servitutterne fra 2000. N anlagde herefter i november 2021 sag mod E med påstand om, at E skulle anerkende, at servitutterne var ugyldige og skulle slettes. Til støtte herfor gjorde N bl.a. gældende, at en forhåndsgodkendelse til fremtidig udstykning ikke var en rettighed over fast ejendom, jf. tinglysningslovens § 10, at kommunen ikke havde meddelt samtykke til servitutterne efter planlovens § 42, og at servitutterne måtte tilsidesættes som ugyldige efter aftalelovens § 36. E påstod frifindelse og nedlagde selvstændig påstand om, at N skulle anerkende, at N var bundet af servituttens forhåndsgodkendelse af udstykning af F-vej nr.7 i tre matrikulære ejendommen, og at N skulle anerkende vilkår i servitut om beplantning og hækhøjde, samt påstand om at N skulle anerkende en servitutstridig nedkapning af fælles hegn. Til støtte for påstandene gjorde E bl.a. gældende, at N frem til 2019 havde handlet som om servitutbestemmelser, der gav N en forkøbsret på E’s ejendom, var gyldige. Byretten lagde til grund, at N var bekendt med servitutterne ved erhvervelsen af ejendommen og havde lagt servitutterne til grund ved køb af ægtefælles andel i 2011, og at N i 2019 havde lagt dem til grund i forbindelse med tilbud til tidligere ejer om køb af F-vej nr. 7. Byretten fandt herefter, at servitutterne var gyldige. I forhold til E’s selvstændige påstand om forhåndsgodkendelse af udstykning lagde byretten til grund, at E havde gjort indsigelse over for kommunen, at kommunen havde meddelt afslag på dispensation fra lokalplan, og at dette var ophævet af Planklagenævnet i januar 2023 (MRF 2023.47 Pkn) og fandt med henvisning hertil ikke anledning til at tage stilling til, om der var meddelt forhåndsgodkendelse til udstykning. Derimod fik E medhold i påstand om servitutstridig nedkapning af hækken. N ankede til landsretten, hvor N dog udeblev fra domsforhandlingen. Med henvisning til udeblivelsesvirkning efter retsplejelovens § 386, stk. 1, frifandt landsretten E for de af N nedlagte påstande. I forhold til den af E nedlagte påstand om forhåndsgodkendelse af udstykning lagde landsretten til grund, at de i 2000 stiftede servitutter på F-vej nr. 7 udgjorde en del af en gensidigt bebyrdende aftale mellem de daværende ejere af F-vej nr. 7 og F-vej nr. 9, og at den indebar betaling til daværende ejer af F-vej nr. 9, hvorfor N blev tilpligtet at anerkende, at N skulle overholde vilkår om forhåndsgodkendelse af udstykning af F-vej nr. 7 i tre matrikulære ejendomme.
Kommentar: Dommens præjudice må anses for begrænset, da det må anses for tvivlsomt, om en forhåndsgodkendelse fra privat ejer til ejer af naboejendom om udstykning af naboejendom kan anses for en rettighed over fast ejendom omfattet af tinglysningslovens § 1. I forhold til N’s mulighed for at gøre indsigelser i forbindelse med partshøring vedrørende lokalplandispensation er der grund til at fremhæve, at hverken byrettens eller landsrettens præmisser tager stilling hertil. Dette må ses i lyset af, at det er næppe muligt at binde kommende ejere en ejendoms mulighed for indsigelser vedrørende fremtidige lokalplanforslag, lokalplandispensationer eller andre offentlige reguleringer, hvor senere ejere af en ejendom bliver partshørt. Partshøring må således anses for en så grundlæggende rettighed, at denne ikke kan ophæves ved at pålægge fremtidige ejere af den tjenende ejendom en bestemt stillingtagen. Landsrettens dom kan dog også læses på den måde, at N ved sin adfærd havde accepteret servituttens bestemmelser om udstykning, hvormed forpligtelsen alene var personel ikke tinglig.
Det er lidt bemærkelsesværdigt, at hverken byret eller landsret udtalte sig om N’s indsigelse vedrørende planlovens § 42, om manglende kommunalt samtykke til den tinglyste servitut fra september 2000. Forklaringen kan dog være, at dette var uden betydning i den konkrete sag, da forhåndssamtykke til udstykning ikke er et forhold, der kan reguleres ved lokalplan. Det havde dog været klargørende, hvis byretten havde tydeliggjort stillingtagen hertil.
Den planlovsmæssige del af sagen var i øvrigt ganske omfattende. Parallelt med ovennævnte sag mellem N og E traf kommunen fire afgørelser om dispensation fra lokalplan til udstykning, som alle blev indbragt for Planklagenævnet. I januar 2022 meddelte kommunen afslag på dispensation fra lokalplan til udstykning, hvilket efter klage fra E blev ophævet af Planklagenævnet i december 2022 med henvisning til, at udstykningen ikke krævede dispensation fra lokalplan (22/03031). Mens klagesagen verserede ansøgte E kommunen om en ændret udstykning, hvor kommunen ligeledes meddelte afslag fra lokalplan i juli 2022, hvilket efter klage fra E blev ophævet af Planklagenævnet i januar 2023 (MRF 2023.47 Pkn). I oktober 2022 traf kommunen afgørelse om, at E’s udstykning ikke krævede dispensation fra lokalplan, hvilket efter klage fra naboer blev tiltrådt af Planklagenævnet i marts 2023 (22/17178). En tilsvarende afgørelse fra kommunen i februar 2023 blev efter klage tiltrådt af Planklagenævnet i august 2023 (23/04072). N anlagde herefter sag mod Planklagenævnet, hvilket førte til frifindelse i byretten i maj 2024 (MRF 2024.97/2 B). En anke af denne dom blev efterfølgende hævet.
Dommen er ved at blive anonymiseret og vil blive gjort tilgængelig snarest.