MRF 2025.17
Vestre Landsrets dom af 14. april 2025, 6. afd., sag BS-21124/2023-VLR
(Hanne Harritz Pedersen, Annette Nørby og Ida Johanne Sander (kst.))
N (adv. Jens Engsgaard) mod T (adv. Esben Korsgaard Poulsen)
Påtaleberettiget nabo efter privatretlig servitut fik ikke medhold i, at T som lejer af den tjenende ejendom skulle fjerne servitutstridigt udhus på 14 m2, da T med henvisning til kommunens byggetilladelse fandtes i god tro, da en fjernelse medførte betydeligt værdispild, og da ulemperne for naboen var beskedne i forhold til de betydelige omkostninger og ulemper, som en fjernelse påførte T. Kommunen var ejer af den tjenende ejendom.
Sagen omhandlede håndhævelse af en privatretlig servitut, der var tinglyst på ejendom matr. b i 1978 i forbindelse med salg, og hvorefter ”det solgte areal alene må benyttes til dagsophold for publikum, og at det ikke må benyttes til parkering eller camping, ligesom det ikke må benyttes til bebyggelse, eventuelt bortset fra en mindre toiletbygning”. I 1979 blev tinglyst en tilføjelse om, at servituttens rådighedsbegrænsninger påhvilede den til enhver tid værende ejer af ejendommen matr. b med den enhver tid værende ejer af naboejendommen matr. nr. c som påtaleberettiget. N havde efterfølgende overtaget naboejendommen matr. c og var påtaleberettiget efter servitutten. Odder Kommune var ejer af den tjenende ejendom, matr. b, der blev anvendt af T på grundlag af en forpagtningsaftale med kommunen. Op til den tjenende ejendom var en selvstændig matrikuleret ejendom matr. f, hvorfra T siden 2010 havde drevet ishus. I 2019 nedrev T ishuset og den bagvedliggende lagerbygning, og opførte på grundlag af byggetilladelse fra Odder Kommune et ishus på matr. f samt et udhus på 14 m2 på matr. b, hvor der tillige blev opført hævede træterrasser på 37 m2 og en flisebelægning på 35 m2. I 2020 anlagde N sag mod T med påstand om, at T tilpligtes at fjerne udhus på 14 m2, tagterrasserne og flisebelægning med henvisning til, at disse indretninger var i modstrid med den tinglyste servitut. T påstod principalt afvisning og subsidiært frifindelse. Til støtte herfor gjorde T bl.a. gældende, at ishuset og de øvrige indretninger ikke var i modstrid med servituttens formål, at N ikke havde en væsentlig individuel interesse i at påtale servitutten grundet afstanden mellem ishuset og N’s ejendom, og at værdispildshensyn i alle tilfælde begrundede, at T skulle frifindes for de nedlagte påstande. Byretten lagde til grund, at N var påtaleberettiget efter servitutten, som påhviler den til enhver tid værende ejer af matr. b, og at det var ubestridt, at der var opført udhus, træterrasser og flisebelægning på matr. b. På grundlag af en formålsfortolkning af servitutten fandt byretten herefter, at servituttens formål var at hindre bebyggelse og indretninger til andet end dagsophold. Træterrasser og flisebelægning fandtes derfor ikke i modstrid med servitutten. Derimod fandt byretten, at det opførte udhus på 14 m2 var i modstrid med servitutten ”og herefter er at betegne som ulovligt”. Byretten fandt herefter, at værdispildshensyn begrundede, at udhuset ikke skulle fjernes under hensyn til, at udhuset alene blev anvendt til praktiske formål, og en nedrivning ikke ville ændre den aktivitet, der foregår omkring ishuset. T blev derfor frifundet. N ankede til landsretten, hvor parterne i det væsentlige gentog deres anbringender. Landsretten tilsluttede sig byrettens afvisning af, at træterrasse og flisebelægning var i modstrid med servitutten og lagde til grund, at udhuset måtte anses for bebyggelse, der ikke kan sidestilles med en toiletbygning. Udhuset var derfor i modstrid med servitutten, hvorfor udgangspunktet er, at N kan forlange udhuset fjernet. Landsretten fandt dog, at der i det foreliggende tilfælde måtte ske en afvejning af, om hensynet til retshåndhævelse og N’s interesse over for det samfundsmæssige værdispild samt de omkostninger, som en fjernelse af udhuset vil påføre T. Landsretten lagde herefter på grundlag af ordlyden af byggetilladelsen fra 2019 til grund, at der også tidligere havde været opført en bygning på matr. nr. b, som hverken kommunen eller andre havde påtalt, og at T under hensyn til servituttens formulering var i god tro. Sammenholdt med udhusets placering og områdets karakter, fandt landsretten herefter, at de ulemper, som udhuset påførte T, var beskedne, men at fjernelse af udhuset vil medføre et væsentligt værdispild og betydelige omkostninger og ulemper for T, hvorfor landsretten efter en samlet vurdering ikke fandt grundlag for at give N medhold i påstand om reetablering af den servitutmæssige tilstand.
Kommentar: Dommens gengivelse af sagens faktiske omstændigheder efterlader betydelig uklarhed om, hvorvidt T var ejer af den tjenende ejendom, eller om det var kommunen, som var ejer, mens T var lejer. I byrettens dom citeres N for i sin vidneforklaring at have oplyst, at ”Odder Kommune har erkendt, at de ikke kunne leje arealet i strid med servitutten”, men samtidig citeres T for i sin vidneforklaring at have oplyst, at T ”er indehaver af det ishus, som ligger på matrikel f. Han har forpagtet det ishus, som lå på ejendommen tidligere. Han var forpagter fra 2010. Han købte ejendommen i 2018-2019, hvor han ansøgte om nedrivningstilladelse og byggetilladelse”. Dette må forstås således, at T ikke var ejer, men derimod lejer af den tjenende ejendom, som var ejet af kommunen. Redaktionen for MRF har efterfølgende fået dette bekræftet af advokaten for den ene af sagens parter. Når dette er tilfældet, er det kommunen, og ikke T, der er den forpligtede efter den tinglyste servitut, hvorfor håndhævelsen af servitutten som udgangspunkt skulle have været rettet mod kommunen, da kommunen ikke som udlejer af ejendommen kan tillade servitutstridige forhold, mens T som lejer vil kunne henholde sig til lejeaftalen med kommunen. Den omstændighed, at T på grundlag af lejeaftalen muligvis kunne have et afledt krav mod kommunen, hvis N havde fået medhold i, at det servitutstridige forhold skulle bringes til ophør, er således principielt uvedkommende for N’s adgang til at håndhæve servitutten, og kommunen kunne som ejer af den tjenende ejendom vanskeligt hævde at være i god tro om en servitut, der var tinglyst på kommunens ejendom. Uanset at T var lejer af den tjenende ejendom, kan T dog have haft sine grunde til ikke at gøre gældende, at sagen skulle være rejst mod kommunen, da en sådan indsigelse kunne få betydning for T’s fremtidige samarbejde med kommunen.
Den omstændighed, at kommunen har meddelt byggetilladelse til et servitutstridigt byggeri, er principielt uvedkommende for, om det servitutstridige forhold skal bringes til ophør, uanset at dette er meget byrdefuldt for ejeren af den tjenende ejendom, jf. bl.a. MRF 2022.21 V, hvor en påtaleberettiget fik medhold i nedrivning af et sommerhus opført på grundlag af byggetilladelse fra 2018. Se hertil uddybende Pagh og Haugsted, Fast ejendom – regulering og køb, 4. udg., 2022, s. 217 f. og Evald, Servitutretten, 2021, s. 168 ff. Det er således noget vanskeligt at forene landsrettens afvejning af værdispildshensyn med retspraksis og teori om håndhævelse af klart servitutstridige forhold.