MRF 2024.94/2
Retten i Glostrups dom af 8. februar 2024, sag BS-45412/2019-GLO
E ApS (adv. Casper Gammelgaard) mod Herlev Kommune (adv. Jacob Schall Holberg)
E ApS var ikke berettiget til ekspropriationserstatning for merudgifter til etablering af 88 underjordiske parkeringspladser, da projektet savnede aktualitet på ekspropriationstidspunktet.
Sagen drejede sig om, hvorvidt der var ydet E ApS fuldstændig erstatning i forbindelse med et ekspropriation til etablering af vej på ejendommen X-vej 7 ejet af E ApS, idet E ApS mente at have krav på erstatning på knap 30 mio. kr. til etablering af 88 underjordiske parkeringspladser. Baggrunden for kravet var, at E ApS den 2. juli 2008 havde udarbejdet en beliggenhedsplan på ejendommen, hvorefter den fulde byggeret efter daværende lokalplan skulle udnyttes ved bebyggelse af et etageareal på 20.690 kvm. Det fremgik videre, at der – i overensstemmelse med lokalplanens krav til antal parkeringspladser pr. etableret kontorareal – skulle etableres 318 parkeringspladser over terræn og 227 parkeringspladser under terræn. Der var imidlertid ikke sket mere med projektet i beliggenhedsplanen, inden Herlev Kommune den 15. juni 2017 traf afgørelse om ekspropriation af en del af Ejendommen, hvorefter en del af det areal, der i beliggenhedsplanen skulle anvendes til parkeringspladser i terræn, blev indskrænket. Ejendommen var siden E ApS’ erhvervelse alene anvendt til udlejningsejendom med et uopsigeligt lejemål i periode 2013-2023. Ifølge E ApS medførte ekspropriationen øgede udgifter til etablering og drift af parkeringspladser, da det kun ville være muligt at udnytte den fulde byggeret efter lokalplanen, hvis der – for at opfylde lokalplanens krav til parkering i terræn – blev etableret 88 parkeringspladser under terræn. Hverken Taksationskommissionen eller Overtaksationskommissionen gav erstatning for udgiften til indretning af underjordiske parkeringspladser, hvilket E herefter indbragte for retten med påstand om erstatning på 29.920.000,00 kr. Kommunen påstod frifindelse. E ApS gjorde til støtte for sine påstand bl.a. gældende, at ejendommen blev købt i 2006 som projektejendom, at E ApS havde konkrete byggeplaner på ejendommen, uanset byggeriet på ekspropriationstidspunktet ikke var igangsat, og at ekspropriationen medførte øgede udgifter til etablering og drift af parkeringspladser i forbindelse med det projekt, som E ApS arbejdede på at realisere efter opsigelsen af det på ejendommen værende lejemål, der var uopsigeligt indtil 2023. E ApS gjorde endvidere gældende, at de øgede udgifter til etablering og drift af parkeringspladser kunne henføres til ekspropriationen, idet ekspropriationen indskrænkede ejendommens areal, og dermed det areal, der kunne anvendes til parkeringspladser i terræn for at få ibrugtagningstilladelse til de kontorarealer, der ifølge projektet fra juli 2008 skulle etableres. Kommune gjorde hertil gældende, at erstatning for ekspropriation skulle ske med udgangspunkt i ejendommens værdi på ekspropriationstidspunktet den 14. juni 2017, hvor der ikke var etableret parkeringspladser på det eksproprierede areal, og at der ikke ydes ekspropriationserstatning for et hypotetisk projekt. På baggrund af beliggenhedsplanen var udarbejdet 10 år inden ekspropriationsindgrebet, og der i 2013 var indgået lejeaftale med 10 års uopsigelighed, lagde byretten til grund, at E ApS ikke havde godtgjort, at det projekt, som E ApS havde henvist til, havde en aktualitet, som indebar, at E ApS havde lidt et tab svarende til udgiften til etablering af underjordiske parkeringspladser ved ekspropriationsindgrebet. Byretten bemærkede endvidere på baggrund af skønserklæringen, at en fuld udnyttelse af byggeretten på tidspunktet for ekspropriationen ikke var rentabelt eller forventeligt ville blive det inden for forudsigelig fremtid, hvorfor det også af denne grund var usandsynligt, at etablering af underjordiske parkeringspladser var nødvendigt som følge af ekspropriationen. På denne baggrund frifandt byretten Herlev Kommune.
Kommentar: Dommen vedrører grundlæggende, om der ved ekspropriation skal ydes erstatning for et projekt, der hverken er i gang eller meddelt byggetilladelse til. Udgangspunktet i retspraksis er klart benægtende, således at der kræves sikre holdepunkter for, at ejeren har en beskyttet berettiget forventning på at gennemføre et projekt, som hverken er igangsat eller tilladt. Dommens konklusion er således på linje med anden praksis. I dommen optræder dog det forvirrende begreb ”byggeret”, som er et udtryk, der anvendes af bl.a. developere, når en lokalplan giver mulighed for at bygge et antal kvadratmeter. Begrebet byggeret er dog vildledende, da en bygherre ikke alene på grundlag af en lokalplan kan have en retligt beskyttet byggeret. En sådan retligt beskyttet byggeret gælder først, når der enten er meddelt byggetilladelse og for større byggerier, VVM-tilladelse efter miljøvurderingslovens § 25. Noget andet er, at der på grundlag af tilkendegivelser fra myndigheder eller andre særlige forhold kan være en forventningsværdi for en ejendom, som vil kunne indgå ved erstatningsudmålingen, men det kræver rimeligt klare holdepunkter, jf. f.eks. MRF 2022.167 V og MRF 2023.286 B.