MRF 2024.183
Vestre Landsrets dom af 31. maj 2024, 13. afd., sag BS-51338/2023-VLR
(Thomas Tordal-Mortensen, Thomas Jønler og Maria Dalager Hauge (kst.))
A A/S (adv. Thomas Frisgaard) mod Aalborg Kommune (adv. Christian Norup Hostrup)
Afvist sagsanlæg fra E som ejer af tjenende ejendom om gyldighed af parkeringsservitut mod kommune som påtaleberettiget, da samme indsigelser var afgjort i domme i 2012 og 2015 anlagt af påtaleberettiget ejerlav efter samme servitut mod E, hvorfor dommene havde retskraft, uanset at kommunen ikke havde været part i de tidligere sager.
Sagen omhandlede gyldigheden af en parkeringsservitut tinglyst på A A/S’ ejendom og mere specifikt om brugsretten til parkeringsarealer, om pligtmæssigt medlemskab af ejerlav og betaling af fællesudgifter. Ejerlavet havde i 2012 i en retssag mod A A/S fået dom for, at kun medlemmer af ejerlavet havde ret til at benytte parkering, og at A A/S derfor ikke kunne bruge parkeringsarealerne på A A/S’ ejendom. Og i 2015 fik ejerlavet i sag mod A A/S medhold i påstand om, at A A/S som pligtmæssigt medlem af ejerlavet skulle betale til fællesudgifter, idet dommen afviste A A/S’ anbringende om, at ”den offentligretlig tinglyste deklaration om medlemskab var ugyldig”. I begge retssager gjorde A A/S bl.a. gældende, at tinglysningen af servitutten var ugyldig, da A A/S pligtmæssige medlemskab af ejerlavet ikke var tiltrådt af ejeren af den tjenende ejendom (A A/S’ ejendom), og der derfor ikke forelå en gyldig aftale. Ved sagsanlæg mod Aalborg Kommune nedlagde A A/S påstand om, at kommunen som påtaleberettiget efter servitutten skulle anerkende, at servitutten var tinglyst på ulovligt grundlag, og at kommunen skulle medvirke til sletning af servitutten. Kommunen påstod afvisning og henviste til, at de af A A/S rejste indsigelser og påstande var afgjort med bindende retskraft i dommene var 2012 og 2015 mod ejerlavet, uden at det i den sammenhæng kunne tillægges betydning, at A A/S ønskede at få indkaldt den medarbejder, der havde forestået tinglysningen, som vidne. Byretten fandt, at der med de tidligere domme var taget stilling til gyldigheden af servitutten og tinglysning, og at A A/S i de tidligere sager havde haft mulighed for at medinddrage Aalborg Kommune. Med henvisning hertil blev sagen afvist. A A/S ankede til landsretten, der lagde til grund, at en realitetsbehandling af A A/S’ ”påstand under denne sag vil indebære, at der reelt på ny vil skulle ske en prøvelse af de samme retlige og faktiske spørgsmål, som blev afgjort ved dommene. Dommene har retskraft for A A/S som part i sagerne, og selskabet er dermed bundet af dommene også over for Aalborg Kommune, selvom kommunen ikke var medinddraget som part”. Med henvisning hertil og de af byretten anførte grunde stadfæstede landsretten herefter afvisningen af sagen.
Kommentar: Det fremgår ikke af denne dom, hvad det nærmere indhold af servitutten var, men byrettens dom indeholder en bemærkning om, at der i sagen mod ejerlavet blev taget stilling til ”den offentligretlig tinglyste deklaration om medlemskab”, hvilket efterlader en uheldig uklarhed om, hvorvidt der er tale om en offentligretlig servitut. Hvis dette er tilfældet, er det udelukket, at der i en sag mod ejerlavet kan tages stilling til gyldigheden den offentligretlige servitut, idet dette spørgsmål alene kan afgøres i en sag mod den myndighed, der med hjemmel i lov har stiftet servitutten. Såfremt de to tidligere domme i sagerne mod ejerlavet vedrørte en offentligretlig servitut – hvilket efter dommens oplysninger ikke kan udelukkes – må det ligeledes afvises, at dommene i tvister mellem ejeren af tjenende ejendom og ejerlavet kunne have retskraft. Om dette er relevant, kan som anført ikke vurderes alene på grundlag af dommens oplysninger, men illustrerer samtidig nogle af de problemer og misforståelser, der kan opstå, når en offentligretlig rådighedsbegrænsning på en ejendom tinglyses som en offentligretlig servitut. Se hertil Pagh og Haugsted: Fast ejendom – regulering og køb, 4. udg., 2022, s. 192 ff.