MRF 2023.270
Østre Landsrets dom af 11. oktober 2023, 19. afd., sag BS-31050/2022-OLR
(Tine Egelund Thomsen, Lone Kerrn-Jespersen og Louise Pansa Lauemøller (kst.))
B (adv. Håkun Djurhuus) mod A1 og A2 (adv. Malene Raunholt)
Servitut benævnt ”deklaration om færdselsret” indeholdt i realiteten vilkår om etablering af en brugsret til et delareal af en fast ejendom. Servitutten anset for en eksklusiv brugsret i strid med udstykningslovens § 16, stk. 1, nr. 1. Servitutten blev derfor delvist tilsidesat til at gælde i 30 år. Henset til proceserklæring blev 30-årsperioden anset for begyndt på tidspunktet for tinglysning af servitutten.
Sagen angik gyldigheden af en servitut i forhold til udstykningskravet i udstykningsloven § 16, stk. 1, nr. 1. Servitutten var benævnt ”deklaration om færdselsret”, men servitutvilkår og efterfølgende efterlevelse af servitutten pegede i retning af, at der i realiteten var tale om eksklusiv brugsret over et delareal af en fast ejendom. Forud for tinglysningen af servitutten var forholdene sådan, at både den herskende ejendom H og den tjenende ejendom T som naboejendomme havde vejadgang til en befærdet hovedvej, der forløb nord for og tæt ved bebyggelsen på ejendom H, som ikke havde adgang til vandet mod syd. Ejendom T havde et stort sydvendt grundareal med direkte adgang til vandet. Det sydlige skel på ejendom H grænsede op til ejendom T, og servitutarealet – et smalt langstrakt nord-sydgående areal – på ejendom T tilførte ejendom H en direkte adgang til vandet. Nuværende ejer B erhvervede ejendom H i 2014, mens A erhvervede ejendom T i december 2018 kort tid, før ejendom T skulle sælges på tvangsauktion. I efteråret 2018 indgik B en aftale med den tidligere ejer af ejendom T om at købe (arealoverføre) et nordligt areal beliggende ved den nordligt beliggende hovedvej. Et vilkår i denne handel var, at der tillige skulle tinglyses en servitut angående et delareal på ejendom T, hvorved der fra ejendom H kunne etableres en direkte adgang til vandet. B betalte 500.000 kr. for arealet og servitutten. Den pågældende servitut benævnt ”deklaration om færdselsret” blev tinglyst den 6. december 2018. Af servitutteksten fremgik, at ejendom H måtte tage ophold og indrette have på servitutarealet, herunder hegn og anlæg til markering af servitutgrænsen. Endvidere fremgik af vilkårene, at ejendom T ikke måtte foretage indretninger på servitutarealet, og at al vedligeholdelse af servitutarealet påhvilede ejendom H. Efter overtagelsen af ejendom T anfægtede A gyldigheden af servitutten som værende i strid med udstykningskravet i udstykningsloven § 16, stk. 1, nr. 1, hvilket B afviste. A anlagde herefter retssag mod B med påstand om servituttens ugyldighed og brugsrettens ophør med et af retten fastsat varsel. Byretten foretog besigtigelse og konstaterede, at servitutarealet fremstod som en del af haven tilhørende ejendom H. Byretten udtalte, at der skulle lægges vægt på indholdet og formålet med servitutten uanset dens benævnelse som en færdselsret. Byretten fandt herefter, at servitutten angik en eksklusiv brugsret, der reelt afskar ejendom T fra at udøve modråden over arealet. Herefter blev servitutten anset for at være i strid med udstykningskravet i udstykningsloven § 16, stk. 1, nr. 1, og byretten fastsatte et opsigelsesvarsel på 6 måneder. B ankede til landsretten, hvor parterne i det væsentlige gentog deres synspunkter. Landsretten fremhævede, at servitutten var en betingelse for købet af arealet ved hovedvejen. Landsretten foretog som byretten en realitetsprøvelse af servitutten og tiltrådte, at der var tale om en eksklusiv brugsret for ejendom H, der reelt afskar ejendom T fra at udøve modråden. Landsretten fastslog herefter, at servitutten måtte anses for en brugsret omfattet af udstykningskravet i udstykningsloven § 16, stk. 1, nr. 1, idet landsretten lagde vægt på, at formålet med servitutten var at stifte en tidsubegrænset rådighed for ejendom H over ejendom T. Henset hertil, og at det i retspraksis er fastslået, at det er foreneligt med udstykningskravet at stifte eksklusive brugsrettigheder, der kan opsiges med et varsel på 30 år, fandt landsretten, at servitutten kunne opretholdes af ejendom H, men opsiges af ejendom T med et varsel på 30 år. Henset til en proceserklæring fra B om, at opsigelsesvarslet skulle regnes fra tinglysningen den 6. december 2018, blev opsigelsesperioden på 30 år anset for påbegyndt pr. denne dato.
Kommentar: Domsresultatet flugter med MRF 2022.274 Ø. Den i sagen omstridte servitut angik efter ordlyden forhold (færdsel), som der kan optages bestemmelser om en lokalplan, og servitutten må anses for omfattet af planloven § 42, hvilket ikke var genstand for prøvelse i sagen. De tingsretlige konsekvenser af manglende kommunalt samtykke er belyst i MRF 2020.24 Ø.