MRF 2023.262
Vestre Landsrets dom af 26. oktober 2023, 2. afd., sag BS-16420/2020-VLR
(Hanne Aagaard, Helle Kroager Rasmussen og Rasmus Foged (kst.))
B Byg A/S (adv. Jens Fuglesang Christensen v/adv. Frej Campen Wolthers) mod Kolding Kommune (adv. Jens Flensborg)
Kommune erstatningsansvarlig for bygherres udgifter til ændring af byggemodning på baggrund af Natur- og Miljøklagenævnets ophævelse af kommunens indirekte afgørelse om, at udstykningsplan for to grunde var i overensstemmelse med lokalplanen, men afvist, at bygherren havde krav erstatning for tab ved salg af ejendommen efter, at bygherren blev bekendt med klagesagen, og for skuffede forventninger.
Efter at bygherren B i 2014 havde indgået optionsaftale om erhvervelse af et ubebygget areal omfattet af en lokalplan fra 2006 om haveboligområde, ansøgte B om dispensation fra lokalplanens bebyggelsesplan og om godkendelse af en udstykningsplan, hvor udstykninger og placering af boliger afveg fra lokalplanen. Kolding Kommune godkendte den 10. juni 2015 udstykningsplanen, hvilket den 11. november 2015 blev påklaget til det daværende Natur- og Miljøklagenævn af nabo, der gjorde gældende, at placering af to byggegrunde var i strid med lokalplanen og ville reducere de grønne arealer. Natur- og Miljøklagenævnet lagde i afgørelse af 21. marts 2016 (NMK-33-3365) til grund, at kommunen havde truffet indirekte afgørelse om, at udstykningsplanen var i overensstemmelse med lokalplanen, men fandt, at de to ejendommes placering var i modstrid med lokalplanen, og da ændringen reducerede friarealerne, kunne der ikke efter planlovens § 19 dispenseres fra lokalplanen. Nævnet ophævede herefter kommunens indirekte afgørelse vedrørende ændret placering af de to ejendomme. B udarbejdede herefter en revideret udstykningsplan, hvor fire parcelhusgrunde blev ændret til fire dobbeltgrunde, hvilket kommunen meddelte dispensation til i juni 2016. Den 26. juni 2018 anlagde B sag mod kommunen med påstand om erstatning på knap 1,5 mio. kr. svarende til det tab, som B mente, at kommunens afgørelse fra juni 2015 havde påført B, omfattende (1) omkostninger til ændring af byggemodning og udførte arbejder, (2) udgifter for tab ved en af de fire ejendomme, der var solgt inden nævnets afgørelse, samt (3) tabt fortjeneste ved salg af de fire parcelhusgrunde. B henviste til, at kommunen havde handlet ansvarspådragende ved at godkende udstykningsplanen i juni 2015. Kommunen påstod frifindelse og afviste, at kommunens afgørelse var ansvarspådragende, og anførte subsidiært bl.a., at det var B’s risiko at fortsætte arbejdet efter, at B i november 2015 blev bekendt med, at sagen var påklaget, og at kommunen ikke havde mulighed for at kræve arbejderne indstillet, når klagen ikke var tillagt opsættende virkning. Kommunen afviste, at B havde krav på erstatning for manglende fortjeneste ved salg af ejendomme, som var i modstrid med lokalplanen. Byretten lagde til grund, at kommunens godkendelse af udstykningsplan i juni 2015 med baggrund i klagenævnets afgørelse måtte anses for ansvarspådragende, og fandt herefter, at B havde krav på erstatning for de udgifter, B havde afholdt til ændring af byggemodning med bemærkning om, at B ikke udviste egen skyld ved at påbegynde byggeriet, selv om der var risiko for at udstykningsplanen blev påklaget. Derimod fandt byretten, at efter B i november 2015 blev bekendt med, at en nabo havde klaget og blev orienteret af kommunen om, at afgørelsen kunne blive omstødt, havde B ikke krav på erstatning for tab ved at fortsætte projektsalg og byggeri, bl.a. fordi B kunne have taget forbehold for klagesagens udfald, idet byretten bemærkede, at kommunen ikke havde hjemmel til at beslutte, at bygningsarbejde og salgsarbejde skulle sættes i bero, ligesom retten afviste, at B havde krav på erstatning for tabt fortjeneste, da der var tale om en skuffet forventning. B ankede til landsretten, hvor parterne i de væsentlige gentog deres anbringender. Landsretten lagde til grund, at kommunens godkendelse af udstykningsplanen måtte anses for ansvarspådragende, da lokalplanens regler om friarealer var så klar, at den ikke gav anledning til tvivl. Landsretten fandt herefter, at kommunen skulle erstatte B’s udgifter til ændring af byggemodning opgjort til ca. 95.000 kr., men afviste med henvisning til byrettens begrundelse og B’s accept af risiko, at B ikke havde krav på udgifter forbundet med salg af en af ejendommene, ligesom landsretten tiltrådte byrettens begrundelse for afvisning af erstatning for mistet fortjeneste ved realisering af den oprindelige udstykningsplan.
Kommentar: Dommen vedrører de tilfælde, hvor Planklagenævnet ophæver en indirekte afgørelse om, at en udstykningsplan eller et tilladt byggeri er i overensstemmelse med lokalplanen, hvor nævnet samtidig anfører, at det ikke er muligt at dispensere fra lokalplanen, hvorfor en retlig lovliggørelse vil kræve en ny lokalplan. Hvis forholdet ikke retligt lovliggøres, vil bygherren i disse tilfælde kunne have afholdt udgifter til byggeri eller som i denne sag til byggemodning på det tidspunkt, hvor Planklagenævnets afgørelse foreligger. Spørgsmålet er herefter, om bygherren kan kræve udgifterne til ændring af udstykningen/byggeriet erstattet af kommunen. I den foreliggende sag er det rimelig oplagt, at ved projektsalg skulle bygherren have taget forbehold for klagesagens udfald, ligesom det må anses for oplagt, at bygherren ikke kan kræve erstatning for mistet fortjeneste af planlovstridigt byggeri. Det er således alene udgiften til ændring af byggeriet, der kan kræves erstattet. Efter byrettens præmisser omfatter erstatningen efter princippet om accept af risiko ikke bygherres udgifter til foranstaltninger, der gennemføres efter, at bygherre er blevet bekendt med klagen, hvilket i forhold til projektsalg er velbegrundet, men mindre sikkert, når det drejer sig om byggeforanstaltninger – se også kommentaren til MRF 2022.313 Pkn, hvor nævnets mindretal ville afslå retlig lovliggørelse med henvisning til, at ejeren havde fortsat byggeriet trods kendskab til, at der verserede en klagesag. Byrettens bemærkning om, at kommunen ikke har mulighed for at sætte bygmodning eller salgsarbejde i bero pga. klagen, giver ikke et dækkende indtryk af kommunens handlemuligheder. Når en klage over en kommunal afgørelse er indgivet, skal klagen først kommenteres af kommunen, hvor kommunen kan vælge at tilbagekalde afgørelsen, hvilket netop var baggrunden for den ændring af klagereglerne, der blev gennemført ved lov 2012/585, og som er videreført i de nugældende regler. I bemærkningerne til ændringen (FT 2011/2012, lovforslag nr. L 147) er således anført: ”Forslaget om, at alle klager indsendes gennem førsteinstansen (som oftest kommunen) forventes i et vist omfang at føre til, at flere klagesager afgøres i førsteinstansen, fordi det nu kræves, at 1. instansen skal genoverveje sin afgørelse. Forslaget vil have størst betydning for så vidt angår retlige sager efter planloven”. Det er således forkert, når byretten lægger til grund, at kommunen ikke efter klagens indgivelse kan ændre den påklagede afgørelse, hvilket i øvrigt også er i modstrid med forvaltningsretlig teori. Men det må medgives, at denne udlægning i enkelte tilfælde er anført af Planklagenævnet som i f.eks. MRF 2021.18 Pkn og MRF 2022.131 Pkn. Hertil kommer i øvrigt, at det er almindeligt antaget, at førsteinstansen ved udstedelse af en begunstigende afgørelse kan fastsætte, at eventuelle klager får opsættende virkning, medmindre rekursinstansen bestemmer andet, jf. Mørup m.fl., Forvaltningsret – almindelige emner, 7. udg., 2022, s. 403 f. Det kan desuden noteres, at der i både dommen og Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse fra 2016 (NMK-33-3365) savnes forklaring på, at nævnet antog en klage indgivet 5 måneder efter klagefristen, men det kan muligvis hænge sammen med, at der var tale om en indirekte afgørelse, hvor klagefristen først regnes fra det tidspunkt, hvor klager har fået kendskab til afgørelsen, jf. planlovens § 60, stk. 2, 2. pkt., og f.eks. MAD 2018.349 V.