MRF 2023.139
Østre Landsrets kendelse af 29. august 2023, 6. afd., sag BS-21136/2023-OLR
(Sanne Kolmos, Ib Hounsgaard Trabjerg og Emil Folker (kst.))
Grundejerforening A v/formand J (adv. Stig Nielsen) mod B og C (adv. Gitte Nedergaard)
Ikke midlertidigt forbud efter retsplejelovens § 411 mod opførelse af meget stort sommerhus på grundlag af privatretlig servitut, der forbød erhvervsmæssig anvendelse af ejendom.
B og C erhvervede i 2020 en ejendom i et sommerhusområde, hvor der på ejendommen i 1946 var tinglyst en privatretlig servitut, hvori var anført, at ejendommen kun måtte bebygges ”… med Villa til Beboelse. Der maa ikke paa Ejendommen drives Forretning, Hotel, Restaurant, Pensionat eller Fabrik, og der maa ikke paa den haves nogen Virksomhed, der ved Røg, Støj eller ilde L[u]gt kan genere de Omboende”. Grundejerforening A var påtaleberettiget efter servitutten. Efter ansøgning fra B og C meddelte Odsherred Kommune i marts 2021 byggetilladelse til, at der på ejendommen kunne opføres et sommerhus på 362 m2 og et udhus på 20 m2. Efter henvendelse fra en af naboerne til B og C’s ejendom besluttede grundejerforening A i januar 2023 at anmode B og C om at standse byggeriet med henvisning til den privatretlige servitut. Da dette ikke blev efterkommet, anmodede grundejerforeningen i februar 2023 byretten om at nedlægge midlertidigt forbud efter retsplejelovens § 411 mod den fortsatte opførelse af sommerhuset og gjorde til støtte herfor gældende, at det kommende sommerhus havde en størrelse og karakter, der måtte anses for et udlejningssommerhus, og at det derfor var i modstrid med servituttens forbud om erhvervsmæssig anvendelse. B og C anerkendte, at sommerhuset skulle udlejes, men fastholdt, at det også var til eget brug, og henviste til, at der var meddelt byggetilladelse til byggeriet. Byretten fandt ikke, at karakteren, størrelsen og indretningen af det tilladte byggeri var i modstrid med servitutten, eller at det i tilstrækkelig grad var sandsynliggjort, at den fremtidige anvendelse af byggeriet var i modstrid med servitutten, uden at der under den foreliggende sag var grundlag for at tage stilling til, om den fremtidige anvendelse ville være i modstrid med sommerhuslovens bestemmelser. Byretten frifandt derfor B og C. Grundejerforeningen ankede til landsretten, der ikke fandt det godtgjort eller sandsynliggjort, at servitutten var til hinder for, at C og B opførte det ansøgte sommerhusbyggeri i henhold til den udstedte byggetilladelse fra Odsherred Kommune. Landsretten stadfæstede herefter byrettens kendelse med præcisering af, at anmodning om forbud blev nægtet fremme.
Kommentar: Kendelsen illustrerer, at hvis et tilladt byggeri skal hindres ved forbudssag efter retsplejelovens § 411 på grundlag af en privatretlig servitut, vil en mulig fremtidig anvendelse af byggeriet ikke være tilstrækkeligt, når byggeriet kan anvendes i overensstemmelse med servitutten, hvilket forekommer velbegrundet. I forhold til sagens egentlige stridspunkt om, hvorvidt anvendelsen af det kommende sommerhus til udlejning måtte anses for erhvervsmæssig, vil det i mangel af andre klare holdepunkter formentlig være sommerhuslovens regler om tilladelse til erhvervsmæssig udlejning, der er udfyldende, og dermed den af Planklagenævnet anlagte fortolkning, som bl.a. fremgår af flere nævnssager fra december 2021, jf. MRF 2021.374 Pkn og MRF 2021.375 Pkn.