MRF 2023.128
Vestre Landsrets dom af 30. juni 2023, 8. afd., sag BS-17292/2022-VLR
(Thomas Klyver, Torben Geneser og Chris Olesen)
Den almennyttige boligforening DOMI Bolig (adv. Camilla Sand Fink) mod Malling Varmeværk A.m.b.a. (adv. Malene Blom Sillesen)
Arealejer skulle i henhold til varmeværks almindelige leveringsbetingelser betale for omlægning af fjernevarmeledninger, der måtte karakteriseres som stikledninger og alene var etableret i arealejeres interesse. Gæsteprincippet fandt ikke anvendelse i dette tilfælde. Afvist, at ledningsejeren opnåede ugrundet berigelse på arealejerens bekostning.
Sagen angik, hvem der skulle betale for omlægning og udskiftning af fjernvarmeledninger beliggende på en almennyttig boligforenings ejendom i forbindelse med et fornyelsesprojekt i boligforeningen. Som led i fornyelsesprojektet skulle en række eksisterende rækkehuse nedrives og genopføres, og det var i den forbindelse nødvendigt at fjerne fjernvarmeledningerne fra rækkehusenes kældre og nedgrave nye ledninger uden for bygningsarealerne, hvorfra der skulle føres stikledninger ind til de genopførte rækkehuse. Fjernvarmeledningerne tilhørte Malling Varmeværk, der i henhold til en aftale fra 1972 med boligforeningen leverede varme til 66 boliger og et vaskeri. Af aftalen fremgik bl.a., at ”ejeren tillader, at der vederlagsfrit føres varmeledninger gennem kælder og grund til forsyning af andre ejendomme”. Parterne var enige om, at varmeværkets almindelige bestemmelser for fjernvarmelevering gjaldt ved siden af aftalen fra 1972. Af leveringsbestemmelserne fremgik bl.a., at såfremt forbrugeren ønskede at foretage til- eller nybygning på en sådan måde, at de eksisterende fjernvarmeledninger til forsyning af andre fjernvarmeforbrugere var til hinder herfor, skulle værket udføre og bekoste de herved nødvendige ændringer (pkt. 2.5). Det fremgik videre, at såfremt forhold hos forbrugeren gav anledning til flytning af stikledninger, skulle arbejdet udføres af varmeværket for forbrugerens regning (pkt. 2.14). Da parterne ikke kunne blive enige om, hvem der skulle afholde udgifterne til ledningsarbejderne, anlagde boligforeningen sag mod varmeværket med påstand om betaling af ca. 2,5 mio. kr. svarende til udgifterne til de omtvistede ledningsomlægninger. Til støtte herfor gjorde boligforeningen navnlig gældende, at ledningerne var omfattet af gæsteprincippet, idet boligforeningen bl.a. henviste til § 4 i aftalen fra 1972 og pkt. 2.5 i de almindelige leveringsbestemmelser. Varmeværket påstod frifindelse og gjorde navnlig gældende, at de omhandlede ledninger var stikledninger, som alene var etableret i boligforeningens interesse, hvorfor ledningerne hverken var omfattet af § 4 i aftalen fra 1972 og pkt. 2.5 i de almindelige leveringsbestemmelser eller af det ulovbestemte gæsteprincip. Derimod måtte ledningsarbejderne bekostes af boligforeningen efter pkt. 2.14 i de almindelige leveringsbestemmelser. For byretten blev der afholdt syn og skøn, der bl.a. angik karakteren af de omhandlede fjernvarmeledninger, herunder om der fagteknisk var tale om stikledninger. Med henvisning til skønserklæringen lagde byretten til grund, at de omhandlede ledninger ikke var beregnet til at forsyne andre ejendomme end boligforeningens. Byretten fandt derfor, at ledningerne ikke var omfattet af § 4 i aftalen fra 1972 og pkt. 2.5 i de almindelige leveringsbestemmelser, men at de i stedet var omfattet af de leveringsbestemmelsernes pkt. 2.14, uanset at de forsynede flere lejemål beliggende på boligforeningens matrikler. Byretten fandt ikke, at gæsteprincippet fandt anvendelse i dette tilfælde. På grundlag af skønserklæringen lagde byretten endvidere til grund, at ledningerne var i god stand, og at de ville kunne holde i en lang periode, ligesom varmeværket ikke havde haft planer om at udskifte ledningerne. Den varmebesparelse, som de nye varmeforsyningsledninger medførte, ville komme forbrugerne hos varmeværket til gode, herunder beboerne på boligforeningens ejendom. Byretten fandt det herefter ikke bevist, at varmeværket opnåede en besparelse eller en uberettiget vinding ved, at boligforeningen selv skulle betale for udskiftning af ledningerne. På den baggrund blev varmeværket frifundet. Boligforeningen ankede dommen til landsretten, der efter bevisførelsen lagde til grund, at ledningerne var etableret i boligforeningens interesse med henblik på kun at forsyne dens ejendomme, og at omlægningen af ledningerne skete på boligforeningens foranledning. Efter aftalegrundlaget mellem parterne måtte fjernvarmeledningerne karakteriseres som stikledninger. Herefter og i øvrigt af de grunde, som byretten havde anført, tiltrådte landsretten, at de almindelige leveringsbestemmelsers pkt. 2.14 fandt anvendelse, at gæsteprincippet ikke fandt anvendelse i det foreliggende tilfælde, og at varmeværket ikke havde opnået en ugrundet berigelse på boligforeningens bekostning. På den baggrund stadfæstede landsretten byrettens dom og frifandt varmeværket.
Kommentar: Dommen berører flere interessante spørgsmål om anvendelsen af det ulovbestemte gæsteprincip ved fordelingen af udgifter til omlægning af ledninger på fremmed grund. Med dommen blev det fastslået, at det ulovbestemte gæsteprincip ikke fandt anvendelse i dette tilfælde, hvilket dels blev begrundet med, at spørgsmålet om betaling var reguleret i varmeværkets almindelige leveringsbestemmelser, dels at ledningerne var ”etableret i boligforeningens interesse med henblik på kun at forsyne dens ejendomme”. Dommen viser dermed, at gæsteprincippet er en udfyldende regel, der alene finder anvendelse i tilfælde, hvor andet ikke er aftalt, jf. ligeledes MRF 2022.3 H. Som fastslået af Højesteret i U 2015.2854 H (Vintapperrampen), må aftaler om anbringelse af ledninger på et areal imidlertid som udgangspunkt undergives en indskrænkende fortolkning i lighed med gaveløfter, når arealejeren ikke har modtaget vederlag. I dette lys forekommer det tvivlsomt, om et varmeværks almindelige leveringsbestemmelser kan anses for en aftale, der indebærer, at gæsteprincippet ikke finder anvendelse, hvortil kommer, at fjernevarmeforsyning etableres på grundlag af en kommunal varmeforsyningsplan, hvorfor der efter præmisserne i MRF 2022.1 H om Aalborg Kloak gælder en præsumption for, at gæsteprincippet ikke finder anvendelse, jf. Pagh og Haugsted, Fast ejendom – regulering og køb, 4. udg., 2022, s. 242 ff. samt Pagh og Grønved Nielsen, Gæsteprincippets rækkevidde, U 2022B.232 (s. 239 f.) om offentlige spildevandsledninger. I forhold til sagen om Malling Varmeværk må dette dog sammenholdes med dels, at der var enighed mellem parterne om, at de almindelige leveringsbestemmelser gjaldt ved siden af parternes aftale fra 1972, og dels at ledningerne alene var etableret i boligforeningens interesse. De hensyn, der ved aftaler mellem ledningsejer og arealejer kan begrundelse anvendelse af gæsteprincippet – herunder det gavemoment, som kan ligge i en sådan aftale – kan givetvis ikke overføres på et sådant tilfælde, sml. Højesterets ræsonnement i MRF 2022.3 H om Holstebromotorvejen.