MRF 2022.37
Østre Landsrets dom af 17. maj 2022, 23. afd., sag BS-8078/2021-OLR
(Gunst Andersen, Morten Christensen og Mette Skov Larsen (kst.))
A (adv. Michael Jan Lindquist) mod Gentofte Kommune (adv. Josephine Fie Legarth Aggesen)
Uanset tidligere naboerklæring, hvori indgik bekræftelse på at ville undlade etablering af gennemkørsel i en vaskehal, skulle en i 1987 tinglyst servitut fortolkes i henhold til ordlyden, der ikke indeholdt forbud mod at etablere gennemkørsel i vaskehallen. Afvisning af påstand angående byggeretlige spørgsmål, da søgsmålsfrist i byggeloven § 25, stk. 1, var overskredet.
Sagen angik, om etablering af en gennemkørsel i en eksisterende vaskehal i tilknytning til en benzinstation udgjorde en servitutkrænkelse, som påtaleberettigede (Gentofte Kommune) var forpligtet til at håndhæve af hensyn til nabo. Sagen angik endvidere, om etableringen af gennemkørslen var fritaget for byggetilladelse efter byggelovens § 16. Forhistorien var, at der i 1965 blev etableret en Shell benzinstation, hvor der samtidig blev etableret en vaskehal. I forhold til naboen på vaskehallens bagside var der dialog på etableringstidspunktet, og pågældende nabo afgav en naboerklæring med afsæt i A/S Dansk Shells tilsagn om at efterleve følgende: ”1) Ved servicestationens ibrugtagen at opføre en 180 cm høj gulstensmur i skellet mellem Deres ejendom og ovennævnte ejendom. 2) At undlade etablering af gennemkørsel gennem vaskehallen som vist på tegning nr. 1 af d. 5/8 1963 udarbejdet af arkitekt B, såfremt der kan skabes for Shell tilfredsstillende tilkørsel til det ligeledes på tegning viste parkeringsareal”. I forbindelse med en forespørgsel fra Shell i 1971 oplyste kommunen, at åbning af vaskehallen var betinget af en ny naboerklæring. I 1987 blev der meddelt byggetilladelse til ombygning af benzinstationen i forbindelse med Q8’s overtagelse. Med henvisning til en situationsplan blev der tinglyst en servitut angående anvendelse, parkering og beplantning med Gentofte Kommune som påtaleberettiget. I 1994 ansøgte Q8 om tilladelse til at åbne vaskehallen og etablere tilkørsel på den hidtidige bagside. Gentofte Kommune meddelte afslag bl.a. med henvisning til tilsagnet fra A/S Dansk Shell meddelt i 1965. I 2014 fremsendte Q8 en ny ansøgning, men fik afslag med henvisning til manglende overholdelse af afstandskrav i autoværkstedsbekendtgørelsen. Ansøgningen blev revideret til at være i overensstemmelse med autoværkstedsbekendtgørelsen og genfremsendt til Gentofte Kommune, der traf afgørelse om, at ombygningen var fritaget for byggetilladelse, da det vedrørte en erhvervsenhed mindre en 150 m2, og da ombygningen ikke angik konstruktions- og brandforhold. Naboen klagede over denne afgørelse til Statsforvaltningen, der stadfæstede afgørelsen den 2. marts 2018 med oplysning om søgsmålsfristen i byggeloven § 25. Den 5. september 2018 anmodede naboen Gentofte Kommune om at genoptage byggesagen med henvisning til, at erhvervsenheden oversteg 150 m2, hvilket kommunen afslog den 14. december 2018. Den 26. august 2019 anlagde naboen retssag mod Gentofte Kommune med påstand om, at kommunen var forpligtet til at meddele et påbud om faktisk lovliggørelse af vaskehallen, da etablering af en gennemkørsel udgjorde en overtrædelse af servitutten tinglyst i 1987. Naboen nedlagde endvidere påstand om, at Gentofte Kommune havde handlet pligtstridigt ved at undlade byggesagsbehandling af det reviderede ombygningsprojekt, da erhvervsenheden måtte anses for at overstige 150 m2. Gentofte Kommune påstod frifindelse vedrørende servitutkrænkelse, da 1987-servitutten i henhold til ordlyden ikke indeholdt et forbud mod etablering af en gennemkørsel i vaskehallen, og påstod afvisning af påstanden om pligtstridig byggesagsbehandling, da søgsmålsfristen på 6 måneder i byggeloven § 25 var overskredet. Byretten fandt, at servitutten tinglyst i 1987 ikke indeholdt regulering af bygningsforhold og ej heller indeholdt et forbud mod kørsel på bagsiden af vaskehallen. Herefter afviste byretten, at der forelå en servitutkrænkelse, hvorefter kommunen blev frifundet. Påstanden om pligtstridig byggesagsbehandling blev afvist, da søgsmålsfristen på 6 måneder i byggeloven § 25 var overskredet, og da anmodning om genoptagelse af de spørgsmål, der allerede var afgjort af rekursinstansen, ikke kunne danne grundlag genetablering af en fortabt søgsmålsadgang. Naboen ankede til landsretten, der fandt, at etablering af en gennemkørsel i vaskehallen ikke var i strid med ordlyden af servitutten tinglyst i 1987. Landsretten afviste, at der var grundlag for udvidende fortolkning af den tinglyste servitut til at også indeholde et forbud mod etablering af en gennemkørsel. Landsretten tiltrådte endvidere, at påstanden om pligtstridig byggesagsbehandling skulle afvises fra domstolsbehandling og henviste til de af byretten anførte grunde.
Kommentar: Dommen må tages som udtryk for, at andre end den påtaleberettigede kan være materielt berettiget af en privatretlig servitut, og at sådanne materielt berettigede tredjeparter mulighed for at håndhæve deres materielle ret efter servitutten normalt må ske ved et sagsanlæg mod den påtaleberettigede, hvilket svarer til forløbet i U 1993.72/2 H, hvor de materielt berettigede naboer fik medhold. Se også Evald: Servitutretten, 2021, s. 163 f. og 173 f.