MRF 2022.24
Vestre Landsrets dom af 3. marts 2022, 15. afd., sag BS-16929/2021-VLR
(Olav D. Larsen, Annette Nørby og Kristin Bergh (kst.))
C ApS, D ApS, E ApS, A ApS og B ApS (adv. Søren Egede Schulz) mod Randers Kommune (adv.fm. Camilla Moe Thorup)
Efter en fortolkning af aftalegrundlaget var en række selskaber forpligtede til at betale tilslutningsafgifter vedrørende byggefelter, som de havde erhvervet fra kommunen. Kommunen kunne kræve udlagte afgifter dækket.
I 2009 betalte Randers Kommune tilslutningsafgift til kloakforsyning på byggefelterne på en vej. Efterfølgende udbød kommunen felterne til salg på sin hjemmeside. I 2019 solgte kommunen byggefelterne til en række selskaber, der indgik i samme koncern, og meddelte efterfølgende de nødvendige byggetilladelser. Efterfølgende opstod en tvist med hensyn til, hvem der skulle bære udgifterne til forskellige tilslutningsafgifter. De fem selskaber sagsøgte kommunen med påstand om at betale ca. 3,4 mio. kr. for forskellige afgifter. Selskaberne gjorde navnlig gældende, at kommunen gennem salgsmaterialet havde afgivet en garanti for, at den samlede udgift pr. byggefelt var ca. 93.000 kr. Kommunen påstod frifindelse og nedlagde selvstændig påstand om, at hvert selskab skulle betale ca. 280.000 kr. til dækning af de afgifter, som kommunen havde lagt ud for. Kommunen anførte, at den omtalte oplysning angik tilslutningsafgifter til én boligenhed pr. byggefelt, og at de samlede udgifter derfor bliver større, når der opføres flere boliger. Byretten indledte med at fastslå, at de fem selskaber var at anse for professionelle erhvervsdrivende selskaber inden for køb og salg af fast ejendom. Retten fandt det dernæst bevist, at kommunens generelle salgsvilkår var en del af parternes aftalegrundlag. Herefter fortolkede retten parternes aftale således, at køberne ud over tilslutningsafgiften for en boligenhed, som betaltes i forbindelse med købesummen, skal betale tilslutningsafgifter efter antallet af boligenheder, som der bliver bygget på byggefelterne. Med denne begrundelse tog byretten kommunens frifindelsespåstand til følge. Idet kommunen havde betalt tilslutningsafgifter for seks boligenheder pr. byggefelt, og idet hver af selskaberne i forbindelse med købeaftalerne havde betalt tilslutningsafgift for én boligenhed, fandtes selskaberne at være forpligtede til at godtgøre kommunen den afgift, der vedrørte de resterende fem boligenheder, dvs. ca. 280.000 kr. fra hvert selskab. Byretten gav derfor kommunen medhold i sin selvstændige påstand. Selskaberne ankede til landsretten, der stadfæstede dommen i henhold til dens grunde.
Kommentar: Sagen illustrerer den slags uklarheder, som der ofte opstår ved handel med fast ejendom – også når kommunerne optræder som sælger. Dommen er på linje med øvrig retspraksis og viser dermed, at koncipistreglen ikke kan anvendes uden videre mod en sælgende kommune, når køberen anses for professionel. I U 2009.413 H (jf. Vestre Landsrets dom af 9. marts 2007, 4. afd., sag B-2178-05) blev der eksempelvis lagt vægt på, at det omtvistede vilkår om kloaktilslutning ”blev formuleret af Fredericia Kommune” og ikke blev ”drøftet nærmere mellem parterne, hverken ved forhandlingerne på mødet […] eller forud for underskrivelsen”. Alligevel blev vilkåret fortolket til gunst for kommunen, idet ”Arla Foods må være nærmest til at sikre sig, at kommunen udtrykkeligt forpligtede sig i videre omfang, hvis dette var afgørende for Arla Foods”. I samme retning er U 2013.147 H, der angik tilslutningsbidrag vedr. kloak i forbindelse med køb af 90.000 m2 råjord. Se om disse spørgsmål Grønved Nielsen: Forvaltningskontrakter, 2021, s. 562 ff.