MRF 2022.181
Østre Landsrets dom af 19. august, 8. afd., sagerne BS-12/2022-OLR og BS-13/2022-OLR
(Frosell, Mohammad Ahsan og Nina Boserup (kst.))
A (adv. Philip Lönborg) mod C Fond (adv. Kenneth Holm Larsen) og A (adv. Philip Lönborg) mod B Fond (adv. Allan Steen Lynge)
Uagtet en lejekontrakt alene angav en villa som det lejede, forelå der sådanne særlige omstændigheder, at haven særskilt knyttet til villaen blev anset for omfattet af lejeretten og beskyttet i medfør af lejeloven § 17, stk. 1 (tidl. § 7).
Sagen angik et haveareal særskilt knyttet til en villa på Frederiksberg, der var udlejet til A. A havde overtaget lejeaftalen ved succession i 1997. Lejeaftalen blev indgået i 1985, hvor C Fond ejede den ejendom, hvorpå villaen var opført. Lejekontrakten angav alene villaen som det lejede, og der var ikke anført oplysninger om havearealet i lejekontrakten, som de facto var særskilt knyttet til villaen. Villaen lå på en aflang rektangulær ejendom, hvor der var opført karrébebyggelse i hver ende ud til to veje. I 1986 udstykkede C Fond den aflange rektangulære ejendom således, at de respektive karrébebyggelser ud til hver sin vej blev placeret på hver sin matrikel. I forbindelse med udstykningen stillede Frederiksberg Kommune som vilkår, at der blev tinglyst en servitut om forbud mod yderligere bebyggelse og et forbud mod opsætning af hegn i det nye matrikelskel. Matrikelskellet blev placeret midt i den omstridte have, således at haven lå hen over skel på begge matrikler. Matriklen, som villaen ikke var beliggende på, blev efterfølgende solgt til B Fond. Der var personsammenfald mellem bestyrelserne i henholdsvis C Fond og B Fond, og begge fonde havde valgt samme administrator. Tidligere lejer og A fortsatte med at bruge og vedligeholde haven som særskilt knyttet til villaen frem til 2019, hvor administrator for både C Fond og B Fond meddelte, at haven skulle renoveres, og at haven skulle opdeles i overensstemmelse med det i 1986 etablerede matrikelskel. A afviste dette og gjorde gældende, at havearealet udgjorde en del af det lejede og var beskyttet af lejeloven, hvorefter både C Fond og B Fond skulle respektere A’s lejeret inklusive havearealet beliggende på begge matrikler. Dette afviste C Fond og B Fond, hvorefter sagen blev indbragt for domstolene. A gjorde bl.a. gældende, at der oprindeligt var indgået en mundtlig aftale med C Fond om, at havearealet var særskilt knyttet til villaen som en bestanddel af det lejede, og som modydelse skulle lejer af villaen bekoste vedligeholdelsen af haven, og gjorde subsidiært gældende, at A havde vundet hævd på arealet. Både C Fond og B Fond afviste, at der var grundlag for at anse havearealet som en del af det lejede og beskyttet af lejeloven og gjorde gældende, at der forelå en brugsret, som kunne opsiges med et passende varsel, mens hævd blev afvist med, at A’s brug af haven ikke var retsstridig. Byretten fandt med afsæt i U 2014.3499 H, at der forelå sådanne særlige omstændigheder i sagen, at havearealet måtte anses for en bestanddel af det lejede og dermed beskyttet af lejeloven. Uagtet at A havde nedlagt påstande i forhold til både C Fond og B Fond, blev der alene afsagt dom i retsforholdet mellem A og C Fond. Sagen blev herefter indbragt for landsretten af A, hvor parterne i hovedsagen gentog påstande og anbringender. Landsretten tog også udgangspunkt i U 2014.3499 H og lagde til grund, at der ved lejeaftalens indgåelse i 1985 blev indgået en mundtlig aftale om, at havearealet var særskilt knyttet til villaen som en bestanddel af det lejede mod, at lejer påtog sig at bekoste vedligeholdelsen af haven. Landsretten gennemgik herefter de efterfølgende omstændigheder, der understøttede denne mundtlige aftale, og fastslog på den baggrund, at havearealet var omfattet af det lejede og dermed beskyttet af lejeloven. C Fond og B Fond blev herefter tilpligtet at anerkende A’s lejeret og eneret til at bruge havearealet.
Kommentar: Dommen forholder sig til præjudikatet U 2014.3499 H, hvor Højesteret udtalte: ”En lejers brugsret omfatter som udgangspunkt kun de lokaler og de fællesfaciliteter, som fremgår af lejekontrakten med udlejer, og det må kræve særlige holdepunkter, hvis lejer herudover skal anses for aftaleretligt at have erhvervet brugsrettigheder som en del af lejeforholdet,” men herefter ikke fandt, at udlejers stiltiende accept af lejernes vederlagsfri parkering var tilstrækkelig til at etablere sådanne særlige holdepunkter. I den foreliggende sag om opdeling af haven blev udfaldet det modsatte, idet landsretten på grundlag af bevisførelsen lagde til grund, at der var indgået en gensidig aftale og ikke var tale om stiltiende accept. Som følge heraf var der ikke anledning til at tage stilling til A’s anbringende om hævd og de juridiske spørgsmål, som må overvejes, hvis en lejer kan opnå hævd på en brugsret.