MRF 2022.18
Vestre Landsrets dom af 14. januar 2022, 6. afd., sag BS-16355/2021-VLR
(Jon Esben Hvam, Stig Glent-Madsen og Claus Rohde)
Grundejerforeningen Solsiden (adv. Jesper Frank Laursen) mod Juelsminde Kyst ApS (adv. Peter Hyldahl Ebbesen)
Grundejerforening for lejlighedskompleks var ikke forpligtet i medfør af servitut eller vedtægterne til at stille sine fællesarealer til rådighed for bygherres etablering af p-pladser, der klart oversteg det antal pladser, som de øvrige medlemmer af foreningen hver især havde etableret på fællesarealet. Dissens.
Sagen angik opførelse af tredje fase af lejlighedskomplekset Solsiden i Juelsminde. I 2005 og 2007 havde projektselskabet Solsiden A/S opført de to første faser af komplekset, der hver bestod af tre punkthuse med i alt 33 lejligheder. Soklerne til tre yderligere punkthuse (tredje fase) var blevet støbt, men efter at projektselskabet i 2010 gik konkurs, blev de tre sokkelgrunde solgt til Juelsminde Kyst ApS (JK ApS). Området var omfattet af en lokalplan fra 2005, hvori var fastsat krav om etablering af 1½ p-plads pr. bolig i lejlighedskomplekset, heraf mindst ½ plads pr. bolig på terræn. Punkthusene opført i de to første faser var opdelt i to ejerforeninger, der sammen med ejeren af de tre ubebyggede sokkelgrunde var en del af Grundejerforeningen Solsiden (GS). GS ejede og vedligeholdt fællesarealerne omkring punkthusene samt en underjordisk parkeringskælder. I 2010 blev der tinglyst en servitut på GS’ areal, hvoraf fremgik, at ejeren af de ubebyggede sokkelgrunde var forpligtet til at færdiggøre friarealerne med belægning, kantsten, parkering, græsslåning, belysning og hegning på fællesarealet omkring og i forbindelse med sokkelgrundene i takt med, at byggerierne blev gennemført. I GS’ vedtægter var endvidere bestemt, at fællesarealets endelige udstrækning og udformning skulle fastlægges etapevis i forbindelse med områdets udstykning og bebyggelse, hvilket skulle bekostes af bygherren. Efter overtagelsen af de tre ubebyggede sokkelgrunde kontaktede JK ApS Hedensted Kommune med henblik på at få forhåndsvurderet en ændring af det oprindelige projekt. I stedet for at opføre 33 lejligheder med 33 p-pladser i parkeringskælderen og 17 på terræn svarende til hver af de to første faser i byggeriet, ønskede JK ApS at opføre 60 lejligheder og i alt 101 p-pladser, hvoraf 33 skulle placeres i parkeringskælderen, mens de resterende skulle placeres på terræn på GS’ fællesarealer omkring de tre nye punkthuse. Kommunen vurderede, at det ændrede projekt lå inden for lokalplanens rammer, men bemærkede, at der først ville kunne opnås byggetilladelse, såfremt privatretlige forhold var afklaret. JK ApS fremsendte herefter en fuldmagt til GS for at få tilladelse til at ansøge om og etablere p-pladserne og anden infrastruktur (stier, ledninger, beplantning mv.) på GS’ fællesarealer. GS nægtede imidlertid at underskrive fuldmagten bl.a. under henvisning til, at JK ApS’ udnyttelse af GS’ areal i givet fald ville udgøre et brud på lighedsgrundsætningen, da JK ApS’ anvendelse af fællesarealet klart ville adskille sig fra de to ejerforeninger, som hver havde etableret parkeringspladser svarende til parkeringsnormen for 33 boliger (33 p-pladser i parkeringskælderen og 17 p-pladser på terræn omkring punkthusene). JK ApS anlagde derfor sag mod GS, idet JK ApS bl.a. gjorde gældende, at GS ifølge servitutten fra 2010 og GS’ vedtægter var forpligtet til at acceptere JK ApS’ etablering af p-pladserne på fællesarealet. GS påstod frifindelse. Byretten fandt, at der hverken efter lokalplanen, grundejerforeningsvedtægten eller servitutten fra 2010 kunne stilles krav om, at JK ApS kun måtte bebygge et tilsvarende antal lejligheder som de allerede opførte lejligheder, og at det måtte lægges til grund, at byggeriet ikke ville overskride bebyggelsesprocenten. Herefter, og da JK ApS var indtrådt som påtaleberettiget efter servitutten, fik JK ApS medhold i, at GS var forpligtet til at acceptere JK ApS’ brug af fællesarealerne til etablering af p-pladserne. GS ankede dommen til landsretten, der delte sig i to. Flertallet bemærkede, at der ikke forelå en aftale mellem parterne, der gav JK ApS ret til at råde over GS’ areal. Flertallet fandt ikke, at servitutten, som efter sin ordlyd alene pålagde ejeren af sokkelgrundene en pligt til at færdiggøre friarealerne omkring punkthusene og dermed også udgiften hertil, gav JK ApS en ret til at etablere et antal parkeringspladser på GS’ areal, der klart oversteg det antal pladser, som de øvrige medlemmer af foreningen (dvs. de to ejerforeninger) hver især havde etableret, og som GS havde accepteret. Da ordlyden af GS’ vedtægter ikke kunne føre til et andet resultat, blev GS på den baggrund frifundet. Mindretallet fandt omvendt, at der ikke var sådanne begrænsninger i JK ApS’ ret til at etablere et større antal parkeringspladser på fællesarealer i og omkring sokkelgrundene, at GS var berettiget til at nægte, at fællesareal blev stillet til rådighed som påstået af JK ApS, og ville derfor stadfæste byrettens dom.
Kommentar: Dommen befinder sig i grænsefladen mellem servitutret og foreningsret og illustrerer, at der kan være et samspil mellem servitutfortolkningen og foreningsretlige regler, hvilket især kommer til udtryk i de af byrettens og landsrettens mindretals anførte grunde for at give bygherren medhold i, at denne havde ret til at etablere de ønskede p-pladser på grundejerforeningens areal.
Dommen illustrerer samtidig en problemstilling med hensyn til byggetilladelser, da kommunen ifølge oplysningerne i sagen havde afvist at tage stilling til bygherrens ansøgning om byggetilladelse, før de privatretlige forhold var blevet afklaret. På den ene side følger det af bygningsreglement 2018 (BR18) § 9, at en ansøger skal kunne dokumentere sin ret til at udføre det ansøgte arbejde, hvis ansøgeren ikke er ejer af den omhandlede ejendom. På den anden side var der efter sagens oplysninger om den privatretlige servitut næppe grundlag for at hindre byggeriet ved et påbud efter planlovens § 43, ligesom det ansøgte byggeri var i overensstemmelse med lokalplanen. Dette kan sammenholdes med BR18 § 168, hvorefter bygherren i dette tilfælde har en byggeret, når der ikke er meddelt gyldigt påbud efter planlovens § 43. Anskuet offentligretligt er der således ikke et klart grundlag for at udsætte en afgørelse på baggrund af uenighed mellem de private parter om de privatretlige forhold, hvilket bl.a. illustreres af MAD 2015.364 Nmk om afslag på lovliggørende dispensation fra fredning til en bådebro og en utrykt afgørelse fra Natur- og Miljøklagenævnet af 21. januar 2014 (NMK-31-01084), hvor nævnet ophævede en kommunes afslag på ansøgning om landzonetilladelse til fyrværkerilager på fremmed grund, der var begrundet i, at ansøgeren ikke havde fremlagt en fuldmagt fra ejendommens ejer. Se også MAD 1996.754 og FOB 2011 20-5. Emnet har påkaldt sig større interesse i norsk ret, hvor det følger udtrykkeligt af § 21-6 i den norske plan- og bygningslov fra 2008, at bygningsmyndigheden ikke skal tage stilling til privatretlige forhold, men at en ansøgning dog skal afvises, hvis det er åbenbart for myndigheden, at ansøgeren ikke har de privatretlige rettigheder, som ansøgningen forudsætter. Se herom Myklebust og Reusch, ’Private rettsforhold i byggesaksbehandlingen’, Lov og rett 2015, s. 287 ff.