MRF 2021.254
Planklagenævnets afgørelse af 7. september 2021, j.nr. 20/06101
Afslag på ansøgning om bibeholdelse af cykelskur opført i strid med servitut meddelt med henvisning til planlovens § 43 udgjorde et påbud, da der var varslet påbud om fysisk lovliggørelse, og da der i afgørelsen var fastsat en frist herfor. Påbuddet ophævet og hjemvist, da det alene var meddelt til en enkelt beboer som bruger og ikke til ejerforeningen, som ejede ejendommen.
Sagen omhandlede Københavns Kommunes afgørelse efter servitut i forhold til et cykelskur på 12 m2, som var placeret ca. 6,2 meter fra vejmidten på en ejendom beliggende i København NV. Ejendommen var omfattet af en tinglyst servitut fra 1920 om placering af bebyggelse, hvori det bl.a. var bestemt, at bygningerne skulle holdes mindst 15 alen (9,415 meter) fra tilstødende vejes midterlinjer. Kommunen varslede i november 2018 påbud om lovliggørelse, hvoraf fremgik, at cykelskurets placering var i strid med servituttens krav om afstand til vejskel, og at kommunen agtede at give et påbud, ligesom der var fastsat en frist for at indsende eventuelle bemærkninger til sagen. Kommunen traf herefter i oktober 2019 en afgørelse benævnt ”afslag på ansøgning om bibeholdelse af cykelskur”, som var adresseret til E, der ejede en lejlighed i den ejerforening, som var ejer af ejendommen. Afgørelsen var begrundet med, at fravigelse af servitutten ikke ville være forenelig med servitutbestemmelsens hensigt om at opretholde villavejen med et åbent og grønt præg uden egentlig bebyggelse, hvor det udlagte vejareal var forudsat ubebygget og anlagt som have. Afgørelsen blev påklaget af E, der bl.a. anførte, at cykelskuret havde været opført i over 20 år, hvorfor kommunen havde fortabt retten til at kræve lovliggørelse, og at der på en række naboejendomme var opført tilbygninger, garager, cykelskure, carporte, mv., som lå helt eller delvis på udlagt vejareal, hvorfor afgørelsen var i strid med lighedsgrundsætningen. Kommunen bemærkede hertil, at afgørelsen, selv om den var truffet med hjemmel i planlovens § 43, ikke havde karakter af påbud. Planklagenævnet (formanden) lagde indledningsvis til grund, at der var tale om en privatretlig servitut. Nævnet bemærkede herefter, at et ”afslag på ansøgning om bibeholdelse af cykelskur” i strid med en servitut, må betragtes som en afgørelse om, at der ikke kan gives tilladelse til noget, der ellers efter planloven er ulovligt (f.eks. dispensation fra lokalplan). Dette er imidlertid ikke tilfældet i sager om håndhævelse af privatretlige servitutter efter planloven, da en indretning, der er i strid med en privatretlig servitut, er lovlig efter planloven, indtil der gyldigt er meddelt et påbud efter planlovens § 43, og fristen for opfyldelse af dette er udløbet. Et servitutstridigt forhold kræver derfor ikke retlig lovliggørelse. Nævnet afviste dermed, at et ”afslag” efter planlovens § 43 kan betragtes som ”det mindre i det mere” i forhold til et påbud eller forbud. Planklagenævnet lagde herefter til grund, at kommunen med afgørelsen havde besluttet at håndhæve servitutten i form af et påbud efter planlovens § 43. Nævnet henviste i den forbindelse til, at der i afgørelsen var fastsat en frist for fysisk lovliggørelse, at afgørelsen var truffet med henvisning til planlovens § 43, at der var varslet påbud om lovliggørelse, og at det ikke var afgørende, at der ikke var brugt ordet ”påbud” i afgørelsen. Ved vurderingen af, hvorvidt kommunen havde fortabt retten til at kræve lovliggørelse som følge af indrettelseshensyn, lagde nævnet til grund, at cykelskuret havde været opført på ejendommen siden 1997. Cykelskuret havde derved været opført i ca. 9 år, da kommunen indledte sagen i 2006. Nævnet fandt, at tidsrummet var for kort til, at det var egnet til at give E berettigede forventninger om, at kommunen ikke ville håndhæve servitutten. Nævnet fandt således ikke, at der forelå indrettelseshensyn, der begrænsede kommunens mulighed for at kræve cykelskuret fjernet. For så vidt angik lighedsgrundsætningen bemærkede nævnet, at kommunen havde oplyst, at denne havde praksis for at fravige servitutten i forhold til carporte i åbne, lette konstruktioner. Nævnet fandt dog ikke, at der var tale om forhold, som idet væsentligste svarede til et cykelskur. Kommunen havde endvidere oplyst, at denne havde vejledt klageren om muligheden for at anmelde konkrete forhold på konkrete ejendomme, og såfremt kommunen modtog sådanne konkretiserede anmeldelser, ville kommunen indlede undersøgelse og lovliggørelse af de ulovlige forhold. Nævnet fandt derfor ikke, at de i klagen anførte bygningstyper på naboejendommene var udtryk for, at kommunen havde besluttet ikke at håndhæve servitutten i disse tilfælde. Nævnet fandt herefter ikke, at kommunens håndhævelse i den aktuelle sag var udtryk for usaglig forskelsbehandling af E. Da påbuddet imidlertid ikke var adresseret og sendt til ejerforeningen, som ejer af arealet, men alene til beboeren, E, som bruger af arealet, fandt nævnet, at påbuddet led af en væsentlig mangel, hvilket bevirkede, at påbuddet var ugyldigt. Planklagenævnet ophævede herefter afgørelsen.
Kommentar: Planklagenævnets bemærkninger om, at overtrædelse af en privatretlig servitut ikke udgør en overtrædelse af planlovens § 43, før der gyldigt er meddelt påbud, og fristen for opfyldelse af påbuddet er udløbet, er i overensstemmelse med øvrig praksis og må tiltrædes. Men det forekommer på denne baggrund noget inkonsistent, at retsfortabende passivitet beregnes ud fra den praksis, som Planklagenævnet har for ulovlige forhold. Hvis et skur opført i modstrid med en servitut ikke er samtidig er i modstrid med et påbud efter planlovens § 43, er der ikke tale om et ulovligt forhold efter planloven. Selv om kommunen efter planlovens § 43 har hjemmel til ved påbud ”at sikre overholdelsen af en servitutbestemmelse”, der kan reguleres ved lokalplan, er forholdet frem til, at der er meddelt påbud efter § 43, mere beslægtet med planlovens § 14 om forbud end med overtrædelse af en lokalplan, da der netop ikke er tale om en overtrædelse af planloven. Hvis kommunen har meddelt byggetilladelse til servitutovertrædelsen, vil dette således i alle tilfælde afskære kommunen fra at meddele påbud efter § 43, jf. MAD 2015.553 Nmk. Hvor der er tale om servitutstridige indretninger, der ikke kræver byggetilladelse, må planlovens § 43 forstås på den måde, at kommunen har mulighed for at meddele påbud efter forholdet er etableret. Et sådant påbud må imidlertid meddeles inden for rimelig kort tid, jf. nogle af de samme hensyn, der begrunder Planklagenævnets fortolkning af 1-årsfristen i planlovens § 14 (se MRF 2021.263 Pkn), hvor argumentet er, at når kommunen ikke har fundet det nødvendigt at regulere et forhold ved lokalplan, er udgangspunktet, at ejeren lovligt kan disponere i forhold til planloven. Dette begrunder, at hvis en kommune i flere år ikke har reageret med § 43-påbud over for servitutovertrædelsen, er der som udgangspunkt indtrådt retsfortabende passivitet i forhold til anvendelsen af § 43. Se uddybende Evald: Servitutretten, 2021, s. 193 ff. og Pagh: Fast ejendom – regulering og køb, 3. udg., 2017, s. 200 f.
Afgørelsen indeholder imidlertid også et andet aspekt, nemlig at hvis en servitutstridig indretning er etableret af en bruger af en fast ejendom, skal påbud om at bringe det servitutstridige forhold til ophør, meddeles både til ejeren og brugeren, jf. planlovens § 43. Meddeles påbuddet kun til brugeren af ejendommen, vil påbuddet alene af denne grund være ugyldigt, hvilket er helt i overensstemmelse med fast praksis.