MRF 2025.31

Østre Landsrets dom af 16. april 2025, 25. afd., sag BS-17587/2024-OLR
(Lene Jensen, Anne Birgitte Fisker og Asbjørn de Roepstorff (kst.))

E (adv. Philip Lönborg) mod Hørsholm Kommune (adv. Jacob Brandt)

Kommunes afslag på byggetilladelse til byggeprojekt var gyldig uanset kommunens tidligere principgodkendelse af projektet, men kommunen var erstatningspligtig for de merudgifter til projektering mv., som ejeren havde afholdt i tillid til kommunens tilsagn.

E ønskede at opføre en tilbygning i den nordlige ende af sin ejendom, og at tilbygningen herefter blev opdelt og ændret til et tofamiliehus via et delvist vandret lejlighedsskel. Projektet blev forud for indsendelse af byggeansøgning forelagt Hørsholm Kommunes miljø- og planlægningsudvalg den 21. november 2019, hvor udvalget principgodkendte ansøgningen. Den 25. november 2019 vedtog kommunen at sende forslag til tillæg til partiel byplanvedtægt, der bl.a. omfattede E’s ejendom, i høring, hvori var indeholdt en bestemmelse om, at der på hver ejendom kun må opføres én beboelsesbygning med én bolig. Forslaget blev offentliggjort i december 2019. Den 25. marts 2020 meddelte kommunen E’s rådgiver, at udvalget ”har principgodkendt dit projekt om tofamiliehus”, og at ansøgning om byggetilladelse skulle indsendes til kommunen. Den 30. marts 2020 vedtog kommunen tillæg til byplanplanvedtægt. Efter forespørgsel fra E’s rådgiver af 31. marts 2020 gav kommunen samme dag tilsagn med bemærkning om, at godkendelsen efter planlovens § 56 bortfalder, hvis den ikke er udnyttet inden 3 år, hvilket både af E’s rådgiver og af kommunen blev opfattet som et planmæssigt bindende forhåndstilsagn til at opføre et tofamiliehus med delvist vandret lejlighedsskel. Den 4. juni 2021 vedtog kommunen en ny lokalplan 176, der bl.a. indeholdt bestemmelser om bebyggelsesprocent og om lejlighedsskel ved tofamiliehuse. E ansøgte i august 2022 om byggetilladelse til projektet, men fik afslaget den 6. januar 2023. I afslaget anførte kommunen bl.a., at det afgivne forhåndstilsagn var ugyldigt som følge af væsentlige retlige mangler, at E’s projekt var i strid med den vedtagne lokalplan, og at en dispensation ville være i strid med lokalplanens principper, jf. planlovens § 19. E anlagde herefter sag mod kommunen med principal påstand om, at afslaget var ugyldigt og subsidiær påstand om betaling af erstatning på 775.000 kr., mere subsidiært 286.811,38 kr. Under retssagen tog kommunen delvis bekræftende til genmæle i forhold til E’s mere subsidiære påstand om betaling af erstatning svarende til E’s projekteringsudgifter, hvilket kommunen havde opgjort til 232.186 kr. Byretten afviste, at den politiske beslutning i november 2019 kunne anses for et bindende forhåndstilsagn med bemærkning om, at der heller ikke er hjemmel til udstedelse af byggetilladelse eller til forhåndsgodkendelse af et byggeprojekt med den virkning, at kommunen er forpligtet til efterfølgende at udstede en byggetilladelse uden at iagttage planlovens regler. Selvom kommunen erkendte, at kommunens tilsagn kunne forstås som et bindende forhåndstilsagn til projektet, gav det ikke E retskrav på byggetilladelse eller dispensation fra lokalplanen. Byretten fandt derfor ikke grundlag for at underkende kommunens afslag på byggetilladelse, og fandt ikke, at E havde godtgjort økonomiske tab, der oversteg det af kommunen beregnede erstatningsbeløb på 232.186,38 kr., som kommunen erkendte at være erstatningsansvarlig for. E ankede dommen mht. ophævelse af afslag på byggetilladelse til landsretten, hvor parterne i det væsentlige gentog deres anbringender. Landsretten lagde til grund, at E i februar 2019 var orienteret om, at formålet med at forelægge sagen for kommunens politiske udvalg var at afklare, om der skulle nedlægges § 14-forbud, og at udvalgets beslutning i november 2019 ikke var rettet til borgeren, men til forvaltningen. Efter forslag til tillæg til lokalplan blev offentligt tre uger senere, kunne der ikke meddeles tilladelse til projektet efter planlovens § 17, og efter ændringen blev vedtaget i marts 2020 og offentliggjort i maj 2020, vil det være i modstrid med planlovens § 18 at meddele byggetilladelse. Projektet var tillige i modstrid med principperne i lokalplanen, hvorfor dispensation efter planlovens § 19 heller ikke var mulig. Med henvisning hertil fandt landsretten, ”at kommunen ikke er bundet af sine tilkendegivelser i strid med loven”, hvorfor kommunen ikke kunne meddele byggetilladelse, uanset at E havde handlet i tillid til kommunens tilkendegivelser. Byrettens dom blev stadfæstet på den baggrund.

Kommentar: Dommen vedrører retsvirkningen af de ofte langvarige forhandlingsforløb mellem bygherrerådgiver og kommuner forud for en byggetilladelsesansøgning. I denne sag hindrede den oprindelige partielle byplanvedtægt ikke E’s projekt, men kommunen havde mulighed for at meddele forbud efter planlovens § 14. Den politiske beslutning, Miljø- og Planlægningsudvalget traf i november 2019 om ikke at meddele forbud efter § 14, er lidt uforståelig, da kommunen fire dage senere vedtog at sende et forslag til ændring af byplanvedtægt i høring, hvor forslaget udelukkede projektet. Som landsretten understreger, var udvalgets beslutning imidlertid en politisk beslutning, hvis indhold først blev meddelt E’s rådgiver i marts 2020, hvorfor både E og kommunen var bundet af planlovens § 17. Kommunens orientering af E’s rådgiver den 25. marts 2020 om udvalgsbeslutningen i november 2019 gav derfor E en berettiget forventning om, at byggetilladelsen ville blive meddelt, uanset at dette var i modstrid med planlovens § 17, stk. 1. Som kommunen erkendte i retssagen, beroede dette på en retsvildfarelse, hvilket dog ikke ændrer ved, at en byggetilladelse frem til tillæggets vedtagelse ville være i strid med planlovens § 17 og herefter i strid med planlovens § 18, som landsretten understreger. Dommen må tages som udtryk for, at en kommune ikke kan give et bindende forhåndstilsagn, der giver bygherren et retskrav på en senere byggetilladelse, men at kommunens tilkendegivelser kan være udformet sådan, at kommunens tilkendegivelse kan give bygherre en erstatningsretligt værnet berettiget forventning på at gennemføre byggeriet med den konsekvens, at kommunen skal erstatte de projekteringsudgifter, som bygherren har afholdt i tillid til kommunens tilkendegivelser, uanset at tilkendegivelsen er klart uhjemlet. Det er således i hovedsagen negationsinteressen (”den negative kontraktsinteresse”), som skadelidte i sådan et tilfælde kan få erstattet. Se i øvrigt MAD 2009.2670 B, hvor en bygherre i forbindelse med påbud om fysisk lovliggørelse af byggeri fik tilkendt erstatning for positiv opfyldelsesinteresse, hvilket næppe er korrekt. Se herom Pagh i Pagh m.fl. (red.), Offentlige myndigheders erstatningsansvar, 2017, s. 249 og 253 ff.

Dommen er ved at blive anonymiseret og vil blive gjort tilgængelig snarest.