MRF 2025.29

Østre Landsrets dom af 18. marts 2025, 5. afd., sag BS-51022/2023-OLR
(Bo Østergaard, Johann Herzog og Asbjørn de Roepstorff (kst.))

S (adv. Jesper Lett) mod Kløvermarken 8 P/S (adv. Odysseus Thagaard Pedersen)

Tidligere ejer af halvt dobbelthus tilkendt erstatning på naboretligt grundlag fra bygherre af fire etageboligejendomme på naboejendom med henvisning til, at indbliks- og skyggegener fra nybyggeriet overskred den naboretlige tålegrænse.

Baggrunden for sagen var, Helsingør Kommune i 2016 havde vedtaget lokalplan nr. 3.36, der gav mulighed for at opføre fire etageejendomme tæt ved naboen S’ halve dobbelthus, som S havde overtaget i 2016 som led i afvikling af dødsboskifte. I januar 2019 satte S det halve dobbelthus til salg. I april 2019 meddelte Helsingør Kommune byggetilladelse til opførelse af de fire punkthuse på naboejendommen, hvor byggeri fortsatte frem til februar 2021, hvor byggeriet blev afleveret af entreprenøren til bygherren (B). S solgte i marts 2020 det halve dobbelthus til K. S mente, at S havde fået en lavere salgspris fra K for det halve dobbelthus pga. de forventede ulemper fra de fire dobbelthuse i form af indblik- og skyggegener. I juni 2022 anlagde S sag mod bygherren B med krav om erstatning for det værditab, som det kommende færdiggjorte byggeri havde påført S ved salg af det halve dobbelthus med henvisning til naboretlige regler. S gjorde gældende, at det færdiggjorte byggeri overskred den naboretlige tålegrænse, og at prisen ved salg til køberen, K, som følge heraf var 300.000 kr. lavere, end hvis byggeriet ikke var opført. B påstod frifindelse og bestred, at byggeriet overskred den naboretlige tålegrænse. Under sagen blev udmeldt syn og skøn, der bl.a. anførte, at B’s opførelse af de fire punkthuse medførte en varig værdiforringelse for S’ tidligere ejendom på 300.000 kr. Byretten, der havde foretaget besigtigelse, lagde med henvisning til U 2019.1422 Ø til grund, at selv om B’s byggeri var i overensstemmelse med lokalplanen og opført i henhold til nødvendige offentlige tilladelser, var dette ikke til hinder for, at der kan være grundlag for et erstatningskrav, hvis byggeriet medfører så væsentlige gener og ulemper, at det indebærer en overskridelse af den naboretlige tålegrænse. Med henvisning til skønserklæringen og rettens besigtigelse fandt byretten efter en samlet vurdering, at den naboretlige tålegrænse ikke var overskredet og frifandt B. S ankede til landsretten, hvor parterne i den væsentlige gentog deres anbringender. Landsretten lagde til grund, at sagen angik krav om erstatning på naboretligt grundlag, og at det efter almindelige naboretlige regler er afgørende, om der foreligger ulemper, der efter en konkret rimelighedsvurdering går ud over, hvad en nabo i lyset af den almindelige samfundsudvikling må tåle, hvor der lægges vægt på ulempens karakter, væsentlighed og påregnelighed sammenholdt med ejendommenes karakter og beliggenhed og områdets karakter. På grundlag af bevisførelsen fandt landsretten, at opførelsen af nybyggeriet havde medført væsentlige indbliksgener og i et vist omfang skyggegener for S’ tidligere ejendom. Efter en samlet vurdering fandt landsretten herefter, at generne for S’ tidligere ejendom ved nybyggeriet var så væsentlige og upåregnelige, at generne overstiger, hvad der må accepteres som led i den almindelige samfundsudvikling, hvorfor den naboretlige tålegrænse var overskredet. For de varige ulemper fastsatte landsretten herefter skønsmæssigt værditabet til 150.000 kr., som B skulle betale til S.

Kommentar: Dommen rejser et mere principielt spørgsmål om, hvem der kan påberåbe sig naboretten, hvilket hverken byretten, landsretten eller parterne ses at have forhold sig til, da der alene blev fokuseret på, om den naboretlige tålegrænse var overskredet. Det fremgår således af dommen, at S’ erstatningskrav mod B blev rejst to år efter, at S var ejer af den forulempede ejendom, hvorfor S umuligt kunne anses for nabo, da sagen blev anlagt. Dette rejser spørgsmålet, om naboretten beskytter tidligere ejere, fordi de forventede gener fra et kommende byggeri betyder, at den tidligere nabo får en lavere salgspris, end hvis der ikke havde været byggeri på naboejendommen, hvilket efter almindelig naboretlig teori må afvises som uddybet i Pagh: U 2025B.134. Naboretten er således et selvstændigt retsgrundlag, der på baggrund af en afvejning af hensynet til den forulempede nabo og ejeren af den ejendom, hvorfra den forulempende aktivitet udgår, samt ud fra de lokale forhold regulerer, hvilke ulemper en nabo må tåle. Dette kan i sagens natur ikke omfatte tidligere ejere af den forulempede ejendom. Hvilken pris, som den tidligere ejer har fået ved salg af den forulempede ejendom, beror på den købsaftale, som køber og sælger har indgået, og er principielt uvedkommende for den, der forvolder ulemperne. Se tillige MRF 2024.316 B.

Dommen er ved at blive anonymiseret og vil blive gjort tilgængelig snarest.