MRF 2024.89
Østre Landsrets kendelse af 8. april 2024, 21. afd., sag B-180-24
(Finn Mortensen, Ib Hounsgaard Trabjerg og Thomas Smed (kst.))
L A/S (adv. Henrik Kring Schmidt) mod U (adv. Peter Thornvig Fruelund)
Udlejer af jordareal havde krav på adgang til det lejede areal, hvorfra Shell som lejer drev benzintank, for at gennemføre forureningsundersøgelser med henblik på udlejers salg af arealet.
Sagen drejede sig om en ejendom, hvor den tidligere ejer i 1967 havde indgået aftale om leje af arealet med Mobil Oil Danmark A/S. I 1998 var gennemført en forureningsundersøgelse af ejendommen, der ikke viste forurening. I 2007 erhvervede U ApS ejendommen, og i 2010 indgik udlejer (U ApS) en tillægsaftale med Shell som lejer, hvor en del af grunden blev udtaget af lejemålet mod reduceret leje. I 2022 overtog Shell den på grunden værende bygning. I 2023 ønskede udlejer at sælge ejendommen, og OK Benzin meldte sig som interesseret køber, men Shell ønskede ikke at overtage ejendommen til den af OK Benzin tilbudte pris. OK Benzin stillede dog som krav for købsaftalen, at der blev gennemført forureningsundersøgelser af ejendommen syv steder på arealet, hvor der ikke var bygninger. Shell afviste imidlertid at give U ApS adgang til ejendommen med henvisning til, at Shell som lejer havde eksklusiv adgang til det lejede areal. Udlejer anlagde derfor fogedsag med påstand om, at fogedretten skulle give udlejer bistand til at gennemføre jordbundsundersøgelser og gjorde til støtte herfor gældende, at principperne fra lejeloven og erhvervslejeloven måtte finde anvendelse, selv om der var tale om arealleje, og at det var rimeligt og nødvendigt, at udlejer som ejer af ejendommen blev givet adgang til at foretage forureningsundersøgelser. Shell påstod sagen afvist og gjorde til støtte herfor gældende, at lejeloven og erhvervsloven ikke fandt anvendelse, at Shell havde eksklusiv ret til det lejede, og at konsekvenserne af forureningsundersøgelser kunne betyde, at miljømyndighedernes reaktion uretmæssigt vil flytte et eventuelt driftstab fra udlejer til lejer, fra civilretligt ansvar til offentligretligt ansvar, og at sagen derfor ikke kunne afgøres som en umiddelbar fogedforretning. Byretten fandt, at den eksklusive overdragelse af brugsretten til arealet til lejer ikke var til hinder for, at ejer kunne gennemføre de af udlejer ønskede forureningsundersøgelser, da disse kunne ske med begrænsede gener for lejer, og at hensyn til at undgå opdagelse af en mulig forurening ikke kunne føre til andet resultat, hvorfor udlejeren fik medhold. Shell kærede til landsretten, der stadfæstede byrettens kendelse under hensyn til jordbundsundersøgelsernes karakter og omfang samt med henvisning til princippet i erhvervslejelovens § 25, hvorefter udlejer har ret til adgang til det lejede, når forholdene kræver det.
Kommentar: Kendelsen kan næppe anses for overraskende. Hvis lejer ønsker, at brugsretten skal være så eksklusiv, at udlejer ikke kan foretage forureningsundersøgelser som led i salg af ejendommen, må dette forudsætte en udtrykkelig bestemmelse i lejeaftalen og vil i alle tilfælde ikke hindre myndighederne i at foretage sådanne undersøgelser.