MRF 2024.84
Vestre Landsret dom af 27. marts 2024, 8. afd., sag BS-51801/2022-VLR
(Thomas Klyver, Annet Hedegaard Toft og Tine Fomsgaard-Knudsen (kst.))
S (adv. Joan Vollertsen) mod K (adv. Jens Jepsen). Biintervenient: Nybolig Aabenraa I/S (adv. Jesper Rasmussen)
Køber af ejendom var ikke berettiget til at hæve handlen, fordi der var fundet spor af forurening med vinylchlorid på ejendommen, men da sælger ved indgåelse af købsaftalen ikke havde oplyst om den mulige forurening, havde sælger tilsidesat sin loyale oplysningspligt og handlet ansvarspådragende. Landsretten fandt dog til forskel fra byretten, at køber ikke havde lidt tab, hvorfor der hverken var grundlag for erstatning eller forholdsmæssigt afslag.
Ved købsaftale underskrevet den 4. november 2020 solgte S en ejendom til K med overtagelse den 8. november 2020. Efter købet blev der konstateret indhold af chlorerede opløsningsmidler, herunder vinylchlorid, i ejendommens kloakluft. På den baggrund hævede K handlen den 5. maj 2021 og anlagde efterfølgende sag mod S med krav om, at S mod tilbageskødning af ejendommen skulle betale 2.431.931,95 kr., subsidiært betale erstatning, mere subsidiært forholdsmæssigt afslag. S påstod frifindelse og anførte, at ejendommen var solgt som beset, og at de påviste chlorerede opløsningsmidler i kloakken ikke udgjorde en væsentlig mangel. Region Syddanmark foretog fra august 2020 til medio 2022 undersøgelser af, om jordforureningen fra naboejendommene havde spredt sig til den ejendom, K havde købt af S. Det var i sagen ubestridt, at S ved indgåelse af købsaftalen den 3. november 2020 undlod at oplyse K om et brev fra regionen af 10. august 2020 samt de af Niras A/S foretagne undersøgelser på ejendommen i august 2020. Under sagen blev udarbejdet to skønserklæringer af en ejendomsmægler. I den første skønserklæring fandt skønsmanden, at den af Niras A/S udarbejdede undersøgelsesrapport ville indebære en prisnedsættelse på 20 % af salgsprisen. I den anden skønserklæring fandt skønsmanden, efter at være blevet forelagt Region Syddanmarks brev af 29. juni 2022, hvor regionen meddelte, at der ikke var en jordforurening på ejendommen, at undersøgelsesrapporten ikke havde indflydelse på ejendommens salgspris. Byretten lagde vægt på den første skønserklæring og fandt på den baggrund, at ejendommen var behæftet med mangler i et sådant omfang, at K var berettiget til at hæve handlen den 5. maj 2021 og kræve tilbagebetaling af købesummen på 2.300.000 kr. Byretten fandt videre, at S havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt og dermed handlet ansvarspådragende ved ikke at oplyse K om regionens brev og de af Niras A/S foretagne undersøgelser på ejendommen. K skulle derfor i erstatningsretlig henseende stilles, som om handlen ikke var indgået, hvorefter S blev tilpligtet at betale i alt 2.333.439 kr. til K. S ankede dommen til landsretten, der ikke fandt det påvist, at der var jordforurening på ejendommen, men fandt det bevist, at der var et generelt indhold af chlorerede opløsningsmidler i kloaksystemet i området og internt på ejendommen. Landsretten lagde i den forbindelse vægt på, at det fremgik af ejendomsdatarapport af 27. oktober 2020, der var vedlagt som et bilag til købsaftalen, at ejendommen var beliggende i et område klassificeret som lettere forurenet. Landsretten vurderede, at den konstaterede vinylchloridforurening ikke udgjorde en risiko for mennesker og miljø. Fundet af chlorerede opløsningsmidler, der gjorde sig gældende for flere ejendomme i området, havde således alene medført en anbefaling om, at brugere af ejendommen sikrede, at vandlåsene var tætte. Det var herefter ikke godtgjort, at der var en hævebegrundende mangel ved ejendommen på overtagelsesdagen. Landsretten fandt dog som byretten, at S havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt og dermed handlet ansvarspådragende. Landsretten fandt det dog ikke godtgjort, at K havde lidt et tab, da landsretten med henvisning til skønsmandens supplerende skønserklæring ikke fandt det godtgjort, at den påviste forurening i kloaksystemet havde indflydelse på ejendommens salgspris. Landsretten fandt derfor ikke grundlag for at tilkende K erstatning eller forholdsmæssigt afslag, hvorfor S’ påstand om frifindelse blev taget til følge.
Kommentar: Landsrettens dom viser, at selv om det utvivlsomt må anses for ansvarspådragende, at sælger ikke oplyste om forureningsundersøgelsen, kan sælger kun blive erstatningsansvarlig for det adækvate tab, som den ansvarspådragende undladelse har påført køber. På det sidste punkt må dommen muligvis tages som udtryk for, at domstolene (nu) også foretager en konkret prøvelse af oplysninger om forurening, hvor der i tidligere praksis synes at have været en tendens til, at den usikkerhed og psykologiske reaktion, som oplysninger om forurening med bestemte farlige stoffer på en ejendom ofte vil udløse, i sig selv kan begrunde et forholdsmæssigt afslag og eventuelt erstatning, som det f.eks. ses i MAD 2013.2609 Ø, U 2014.301 V og MAD 2019.91 Ø – og hertil Pagh og Haugsted: Fast ejendom – regulering og køb, 4. udg., 2022, s. 160 og Munk-Hansen: U 2022B.39. I ovennævnte sag var der dog efter det oplyste ikke tale om en jordforurening, men alene om indhold af chlorerede opløsningsmidler i kloaksystemet, som også berørte andre ejendomme i området, hvilket sammen med den supplerende skønserklæring kan have været afgørende for udfaldet.