MRF 2024.80
Vestre Landsrets dom af 2. februar 2024, 16. afd., sag BS-38798/2023-VLR
(Lisbeth Kjærgaard, Henrik Bjørnager Nielsen og Tine Fomsgaard-Knudsen (kst.))
B ApS (adv. Niels Holger Printz) mod A ApS (adv. Peter Rask)
B ApS skulle som ny ejer af tjenende ejendom erhvervet fra E anerkende A ApS’ utinglyste færdselsret ved overkørsel over B ApS’ ejendom, da E fandtes i ond tro ved erhvervelsen af den tjenende ejendom.
Sagen angik, om en utinglyst færdselsret over B ApS’ ejendom (matr. aa) var ekstingveret. F (A ApS) havde i 1990’erne erhvervet ejendommen D-vej 17 og havde efterfølgende omdannet den til udlejningslejligheder. Da der var problemer med parkeringspladser til lejlighederne, meddelte Hobro Kommune som daværende ejer af matr. aa i 1998 F ”tilladelse til privatkørsel (overkørsel) på/fra C-vej”. Tilladelsen blev ikke tinglyst på matr. aa. Ved skøde tinglyst den 3. september 2020 erhvervede E ejendommene matr. cc og aa med overtagelse den 1. marts 2019, og begge matrikler blev i henhold til tinglyst skøde af 25. november 2020 overdraget til B ApS med overtagelse den 1. december 2020. Efter overtagelsen den 1. marts 2019 opsatte E et hegn. A ApS gjorde indsigelser herimod, og i august 2019 aftalte parterne, at overkørslen kunne genetableres, hvis A ApS ryddede op på D-vej 17 og etablerede fire parkeringspladser D-vej 17, hvoraf den ene var til B ApS. Hegnet blev herefter fjernet, men blev senere genopsat. A ApS anlagde herefter retssag mod B ApS med påstand om, at B ApS skulle (1) nedtage det opsatte hegn, (2) anerkende, at A ApS havde en færdselsret fra C-vej over matr. aa ind til ejendommen D-vej 17, og (3) tilpligtes at tinglyse færdselsretten. Byretten lagde efter bevisførelsen til grund, at B ApS ved købet af ejendommene matr. aa og cc var bekendt med ejendommen udefra, at D-vej 17 fremstod med biler parkeret, og at det var åbenlyst, at bilerne skulle køre ind over matr. aa for at kunne parkere ved D-vej 17. Byretten fandt herefter, at B ApS havde haft en sådan opfordring til at undersøge eventuelle færdselsrettigheder over matr. aa, at undladelsen heraf ikke kunne fortrænge A ApS’ utinglyste færdselsret over matr. aa. Byretten fandt derfor ikke grundlag for at ekstingvere A ApS’ utinglyste overkørselsret, hvorefter A ApS fik medhold i alle tre påstande. B ApS ankede til landsretten med påstand om frifindelse og gjorde supplerende gældende, at kommunen i 1998 alene havde givet tilladelse til privat overkørsel, og at den tilsagte ret derfor ikke kunne anvendes af lejere i D-vej 17, da lejernes kørsel måtte betragtes som erhvervsmæssig kørsel. Landsretten afviste synspunktet med henvisning til, at tilladelsen var generelt formuleret og efter sit indhold også måtte anses for at omfatte en ret til privatkørsel for lejere. Herefter lagde landsretten til grund, at hvis A ApS’ utinglyste ret til privatkørsel over B ApS’ ejendom skulle anses for bortfaldet ved ekstinktion, krævede det, at E havde været i god tro om den utinglyste ret på tidspunktet for anmeldelsen af aftalen ved tinglysning. Landsretten fandt, at E ikke havde været i god tro, og tilpligtede herefter B ApS at anerkende, at A ApS havde en færdselsret fra C-vej over matr. aa ind til ejendommen D-vej 17, så ejeren af A ApS havde den færdselsret, der fremgik af tilladelsen fra kommunen fra 1998, uden at de af B ApS fremlagte oplysninger om parkeringsnorm og parkeringsfond kunne tillægges betydning. Landsretten fandt dog ikke, at A ApS havde ret til uhindret kørsel over matr. aa. Landsretten fandt derfor ikke grundlag for at pålægge B ApS at nedtage det opsatte hegn i hele sin udstrækning, hvorfor B ApS frifandtes for påstanden om nedtagning af hegnet, ligesom B ApS blev frifundet for påstanden om tinglysning af færdselsretten. B ApS’ anbringende om, at færdselsretten var gyldigt opsagt, blev afvist, da dette ikke var blevet behandlet i byretten.
Kommentar: Det fremgår af dommen, at den utinglyste færdselsret var baseret på en tilladelse fra kommunen som daværende ejer af den tjenende ejendom. Da placering af overkørsler kan reguleres ved lokalplan, skulle tilladelsen have været godkendt af kommunen efter planlovens § 42 for at opnå tingsretlig gyldighed, hvilket efter sagens oplysninger tilsyneladende blev overset af parterne, hvorfor der ikke har været anledning for domstolene til at tage stilling hertil. I stedet drejede sagen sig om, hvorvidt den utinglyste færdselsret var ekstingveret som følge af ond tro hos E, der i øvrigt solgte ejendommen videre til B ApS. Det nærmere forhold mellem E og B ApS fremgår ikke af dommen, der må forstås på den måde, at når E ikke kunne ekstingvere den utinglyste ret, var det samme gældende for B ApS, hvilket kunne fortjene en nærmere begrundelse i dommen.