MRF 2024.79

Vestre Landsrets dom af 1. februar 2024, 1. afd., sag BS-46778/2022-VLR
(Marie Kathrine Nielsen, Ida Skouvig og Anne Hedegaard Toft)

U (adv. Søren Vangsgaard) mod A, B, C og D (adv. Christian Juul Belling)

Udlejer af ejendom fra 1903 var erstatningsansvarlig for fire personers personskade under fest som følge af en 2,16 m² altan kollapsede som følge af ikke-synlig korrosion i udliggerjern i murværk, da altanernes stand burde have givet udlejer anledning til nærmere undersøgelser.

Sagen angik udlejeren U’s erstatningsansvar for alvorlige personskader, der opstod i forbindelse med kollaps af 2,16 m² altan under fest i juli 2020, hvor fire gæster faldt ned. U havde i 2019 erhvervet ældre udlejningsejendom fra 1903, hvor der var altaner, som var renoveret i 1973 i forbindelse med brandsikring af ejendommen. Forud for købet af ejendommen besigtigede U ejendommen. Der blev efterfølgende indledt politimæssig efterforskning, der i august 2020 konkluderede, at årsagen til kollapset var nedbrudte udliggerjern, som havde mistet en betydelig del af bæreevnen, men at der ikke var synlige rustudfældninger, og at der ikke forelå et strafbart forhold. De fire skadelidte anlagde herefter i december 2021 sag mod U med påstand om, at U skulle anerkende at være erstatningsansvarlig for den personskade, som de fire var påført, og gjorde til støtte herfor bl.a. gældende, at U havde forsømt sin pligt til at holde altanerne i forsvarlig stand efter byggelovens § 14 samt lejekontrakten, at der gælder et præsumptionsansvar for ejere af ejendomme, og at der i alle tilfælde påhvilede U en skærpet undersøgelsespligt under hensyn til ejendommens alder og altanernes stand samt vejledninger udarbejdet af Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen. U påstod frifindelse og gjorde til støtte herfor bl.a. gældende, at der ikke var nogen lejekontrakt mellem de skadelidte, at U’s ansvar måtte bedømmes efter almindelig culparegel og ikke et præsumptionsansvar, at U ikke havde forsømt sin vedligeholdelsespligt, og at en altan på 2,16 m² ikke var egnet til at bære fem personers vægt. Byretten lagde til grund, at altanen var udstøbt i beton mellem tre stålprofiler, der var understøttet af murværket i facaden, men ikke gik ind i bygningen, og at der var pudslag på undersiden af betonen. På baggrund af vidneforklaring fra E, der havde været tilknyttet DTU og Statens Byggeforskningsinstitut vedrørende bærende konstruktioner, lagde retten til grund, at de synlige dele af stålprofilerne viste angreb af rust, og at U derfor burde have foretaget nærmere undersøgelser af altanerne som led i den almindelige vedligeholdelsespligt. Da dette ikke var sket, fandtes U erstatningsansvarlig for personskader som følge af kollapset af altanen. U ankede til landsretten, hvor parterne i det væsentlige gentog deres anbringender. Landsretten lagde til grund, at kollapset skyldtes korrosion i altanens udliggerjern, og at dette ikke var synligt. Under hensyn til altanens stand fandtes U som udlejer dog at burde have foretaget nærmere undersøgelser af altanerne, hvorfor det fandtes ansvarspådragende, at dette ikke var sket, hvorefter landsretten stadfæstede byrettens dom.

Kommentar: Dommen følger fast retspraksis, hvorefter ejeren af en ejendom er undergivet et almindeligt culpaansvar for de indretninger, som ejeren disponerer over, men således at der for udlejningsejendomme gælder en skærpet undersøgelsespligt for udlejer under hensyn til ejendommens stand.

[Dommen er ved at blive anonymiseret og vil blive lagt på portalen hurtigst muligt.]