MRF 2024.206
Planklagenævnets afgørelse af 4. juli 2024, j.nr. 23/04433
Ophævet påbud efter planlovens § 43 om at fjerne del af servitutstridig boligbebyggelse på kolonihavegrund, da der var forløbet 4 år, fra kommunen havde meddelt E, at byggeriets omfang på kolonihavegrund var servitutstridigt, til meddelelsen af kommunens påbud, hvorfor kommunen som følge af passivitet var afskåret fra at håndhæve servitutten.
Sagen omhandlede Ballerup Kommunes afgørelse efter planlovens § 43 om at håndhæve en privatretlig servitut fra 1990 i forhold til et kolonihavehus med et samlet bebygget grundareal til beboelse på 96,7 m2. Servitutten bestemte bl.a., at det bebyggede grundareal til beboelse ikke måtte overstige 50 m2. Sagen har en længere forhistorie. Kolonihaveforeningen havde i september 2017 godkendt E’s byggeansøgning på 50 m2 beboelse og 30 m2 sekundær bebyggelse. Kolonihaveforeningen havde dog efter besigtigelse af byggeriet i juli 2018 vurderet, at byggeriet var servitutstridigt, hvilket blev meddelt E og kommunen. I juli 2018 forespurgte et familiemedlem til E kommunen om status på udarbejdelse af ny lokalplan for området. Kommunen meddelte i august 2018, at servitutten fortsat var gældende, og at lokalplanen stadig var under udarbejdelse. I september 2018 modtog kommunen en klage over byggeriet, og efter tilsyn af E’s kolonihavegrund den 11. oktober 2018 konstaterede kommunen, at byggeriet var igangsat i strid med servitutten, hvorefter kommunen meddelte E, at kommunen inden for et par uger ville vende tilbage. Kommunen meddelte den 12. oktober 2018 E’s familiemedlem, at sagen var svær at vurdere som følge af usikkerheden omkring indholdet af det nye plangrundlag, men at kommunen ville vende tilbage inden for et par uger. I januar 2021 vedtog kommunen en ny lokalplan for området, hvoraf det bl.a. fremgik, at et hovedhus maks. måtte udgøre 60 m2, hvilket blev påklaget. Den 27. oktober 2021 ophævede Planklagenævnet lokalplanen (j.nr. 21/02810). Efter varsel om besigtigelse af kolonihavegrunden i marts 2022 meddelte E kommunen, at E var af den opfattelse, at sagen var lukket, idet E ikke havde hørt fra kommunen siden besigtigelsen i 2018, hvortil kommunen svarede i juni 2022, at sagen stadig var under behandling. Efter varsel i november 2022 meddelte kommunen den 23. februar 2023 påbud efter planlovens § 43 om, at det bebyggede beboelsesareal skulle overholde servitutten. E påklagede påbuddet og anførte, at kommunen som følge af passivitet havde fortabt retten til at håndhæve servitutten. Planklagenævnet (formanden) lagde indledningsvis til grund, at der var tale om en privatretlig servitut. Nævnet bemærkede generelt om planlovens § 43, at et servitutstridigt forhold først er ulovligt efter planloven, når en kommune har meddelt påbud med hjemmel i § 43, og at kommunen ikke har pligt til at håndhæve servitutten. Nævnet fandt, at sagens forløb var egnet til at give E indtryk af, at kommunen havde accepteret byggeriets bebyggede areal til beboelse på adressen, og at kommunen ikke ønskede at håndhæve servitutbestemmelsen. Ved først at varsle påbud om håndhævelse mere end 4 år efter, at kommunen gjorde E opmærksom på, at det bebyggede areal var servitutstridigt, havde kommunen ikke fulgt op på sagen inden for rimelig tid og havde derfor udvist en sådan passivitet, at kommunen nu var afskåret fra at håndhæve servitutbestemmelsen efter planlovens § 43. På den baggrund blev påbuddet ophævet.
Kommentar: I Planklagenævnets afgørelse savnes oplysning om den præcise ordlyd af kommunens påbud, men konsekvensen måtte efter servitutten være, at den del af byggeriet, der oversteg 50 m2, skulle fjernes. Herudover giver afgørelsen anledning til en principiel bemærkning om, at de forvaltningsretlige principper for retsfortabende myndighedspassivitet ved overtrædelse af offentligretlige regler ikke uden videre kan overføres til myndigheders håndhævelse af privatretlige servitutter efter planlovens § 43 af to grunde. Den ene er, at servitutovertrædelsen ikke i sig selv udgør en overtrædelsen af planlovens regler, før der gyldigt er meddelt påbud efter planlovens § 43, og fristen for påbuddets opfyldelse er udløbet. Den anden er, at det er helt op til kommunen, om den ønsker at håndhæve bestemmelser i en privatretlig servitut, hvorimod kommunen som udgangspunkt er underlagt en håndhævelsespligt for ulovlige forhold, jf. planlovens § 51, stk. 3. Det sidste begrunder således, at hvis kommunen ønsker at påtale en overtrædelse af en privatretlig servitut, kan dette ikke begrundes med retshåndhævelseshensyn, men alene med planlægningsmæssige hensyn. Retshåndhævelseshensyn kan således ikke tillægges vægt i forhold til passivitet ved kommunal håndhævelse af privatretlige servitutter efter planlovens § 43, som Planklagenævnet uheldigt anførte i MRF 2024.17 Pkn, og som Planklagenævnet kunne have tydeliggjort i ovennævnte sag fra Ballerup. Se tillige MRF 2024.208 Pkn og MRF 2024.210 Pkn samt uddybende Pagh og Haugsted, Fast ejendom – regulering og køb, 4. udg., 2022, s. 227 ff.