MRF 2023.44
Retten i Holbæks dom af 27. februar 2023, sag BS-31685/2021-HBK
A (adv. Michael Finn Jacobsen) mod Grundejerforening GF (adv. Mads Kobberø)
Grundejerforenings vedligeholdelsespligt af et fælles drænsystem omfattede hverken en pligt til at vedligeholde et privat sidedræn eller en pligt til at forny og udvide drænsystemet.
Sagen angik, om en grundejerforening, der ifølge foreningens vedtægter skulle vedligeholde et fælles drænsystem, var forpligtet til at vedligeholde samtlige dræn i foreningens geografiske område, og om foreningen var forpligtet til om nødvendigt at forny og udvide disse dræn. Sagsøger A købte i 2000 en ejendom beliggende i grundejerforeningens område, hvorpå det i sagen omtvistede sidedræn var etableret. I forbindelse med købet oplyste sælgeren af ejendommen, at der ved ekstreme vejrforhold kunne komme vand på grunden, hvilket kunne trænge ind i huset. Efter købet oplevede A tre gange i perioden 2010 til 2020, at der var opstuvet vand på grunden, og at vandet trængte ind i huset. I 2008 indleverede A et projektforslag om en ny drænledning på det relevante areal med forslag om, at projektet skulle finansieres af grundejerforeningen GF og de øvrige parceller. GF og de øvrige ejere ønskede ikke at støtte forslaget, og kommunen afviste i maj 2010 projektet og anmodede taksationskommissionen om at fastlægge udgiftsfordelingen blandt de 13 berørte ejendomme. Taksationskommissionen afviste i 2011, at den på det foreliggende grundlag kunne afgøre udgiftsfordelingen, hvilket blev tiltrådt af overtaksationskommissionen i 2013. I august 2021 anlagde A sag mod GF med påstand om, at GF skulle anerkende vedligeholdelsesforpligtelsen af drænet som også omfattende drænet på A’s ejendom. Til støtte herfor gjorde A bl.a. gældende, at grundejerforeningens vedligeholdelsespligt omfattede samtlige dræn inden for foreningens geografiske område, og at det ikke var hensigten med vedtægtsbestemmelsen, at der skulle sondres mellem henholdsvis fælles og private drænledninger. Herudover gjorde A gældende, at GF’s vedligeholdelsespligt ikke skulle fortolkes i overensstemmelse med begrebet i vandløbsloven, men at GF på baggrund af deklaration fra 1963 om udstykning skulle iværksætte alle nødvendige vedligeholdelsesarbejder for at sikre mod oversvømmelse mv., herunder ved udskiftning og udvidelse af drænene. GF gjorde under sagen gældende, at grundejerforeningens vedligeholdelsespligt alene knyttede sig til de fælles drænledninger, der var indtegnet på en udstykningsplan fra 1962, og ikke de drænledninger, som de enkelte grundejere selv efterfølgende havde etableret og ladet tilslutte udstykningsplanen indtegnede drænsystem. GF gjorde endvidere gældende, at vedligeholdelsespligten skulle forstås i overensstemmelse med vandløbsloven, og at GF alene var forpligtet til at sikre, at der var gennemløb, og at drænene var funktionsdygtige. Retten lagde til grund, at GF gennem årene havde sondret mellem hoveddræn, som henhører under foreningens vedligeholdelsespligt, og private dræn, som henhører under de enkelte parcelejere. Retten fandt, at vedligeholdelsespligten i GF’s vedtægter måtte forstås som en forpligtelse til at vedligeholde de drænledninger, der var angivet på udstykningsplanen fra 1962, samt eventuelle senere drænledninger, der måtte være etableret eller overtaget af GF. Da drænledningen på A’s ejendom ikke fremgik af udstykningsplanen, og det ikke var dokumenteret, at drænledningen var etableret eller efterfølgende overtaget af GF, var det ikke godtgjort, at drænet på A’s ejendom var omfattet af GF’s vedligeholdelsespligt. Endelig afviste retten, at vedligeholdelsespligten omfattede fornyelse eller udvidelse af det eksisterende drænsystem i området, idet en sådan videregående forpligtelse ikke havde støtte i GF’s vedtægter. En formålsfortolkning kunne heller ikke føre til en ændret vurdering af vedligeholdelsespligtens omfang.