MRF 2023.42
Retten i Aarhus’ dom af 14. februar 2023, sag BS-17505/2020-ARH
A (adv. Niels Stengaard Vase) mod B (adv. Niels Holger Printz)
Forholdsmæssigt afslag til køber af olieforurenet boligejendom fastsat til 250.000 kr., hvor købers udgifter til undersøgelse og fjernelse af forureningen havde været over 1,6 mio. kr., da det ikke var godtgjort, at de af køber afholdte udgifter var nødvendige, og den værdiforringende mangel for en del beroede på et psykologisk aspekt.
I august 2005 købte B en ejendom i Aarhus, hvor der var indlagt fjernvarme (installeret i 1996), og i 2010 videresolgte B ejendommen til A til en købspris på 2.750.000 kr. I marts 2020 indgik A aftale med Jakobsen Huse ApS om opførelse af et nyt hus på grunden. Under byggeriet blev der foretaget en jordbundsundersøgelse, hvor der blev konstateret olieforurening på grunden. For at fastslå omfanget af forureningen foretog Dansk Miljørådgivning A/S (DMR) som underentreprenør for Jakobsen Huse ApS yderligere jordundersøgelser. I juli 2020 blev den forurenede jord opgravet og bortskaffet. A anlagde herefter retssag mod B med påstand om betaling af 1.641.549,27 kr., hvilket bl.a. udgjorde udgifterne afholdt til undersøgelse af omfanget af olieforureningen og bortskaffelse af den forurenede jord, subsidiært betaling af et mindre beløb. A gjorde til støtte herfor bl.a. gældende, at der forelå en værdiforringende mangel, at A derfor havde krav på et forholdsmæssigt afslag uanset B’s kendskab til forholdet, og at afslaget skulle opgøres til de af A afholdte udgifter som følge af forureningen. B nedlagde påstand om frifindelse og gjorde bl.a. gældende, at der var ført tilstrækkeligt bevis for forureningen og omfanget heraf, og at bortskaffelsen af jorden ikke havde været nødvendig. Under sagen blev der udmeldt syn og skøn, som bl.a. konkluderede, at den af DMR anvendte strategi og fremgangsmåde for jordundersøgelsen var i overensstemmelse med almindelig praksis ved olieforureninger, men at selve undersøgelsesnotatet var under niveau, hvilket ikke ændrede ved, at der utvivlsomt var olieforurening på grunden. Skønsmanden tiltrådte beregningen af den samlede mængde forurenet jord foretaget af DMR. I denne var det angivet, at i ’hotspotområdet’ havde en forureningsudbredelse på ca. 2,5 meter i et areal på ca. 25 m2, svarende til ca. 117 tons. Forureningskoncentrationen blev anslået gennemsnitlig til ca. 1.500 mg/kg nedbrudt fyringsolie. Uden for ’hotspotområdet’ vurderede skønsmanden, at forureningsudbredelsen svarede til ca. 225 tons forurenet jord med en gennemsnitlig forureningskoncentration på 500 mg/kg TS nedbrudt fyringsolie. Skønsmanden vurderede endvidere, at påbud om oprensning efter jordforureningsloven ikke var muligt i denne sag. Udviklingen af foreningen de seneste 10 år ikke havde betydning for arealanvendelsen, da det var perioden fra 1996 til ca. 2000, hvor fordampningen, udvaskningen og nedbrydningen havde størst indflydelse på forureningsudbredelsen. Byretten lagde til grund, at det var ubestridt, at der var forurening på ejendommen, at ingen af parterne havde kendskab hertil, og at det var usikkert, om ”forureningen havde et omfang, så det var muligt at få tilladelse til fortsat risikofrit at anvende boliger uden at fjerne forureningen”. Da ejendommen var forurenet i ikke ubetydeligt omfang, forelå der en mangel, der gav A ret til forholdsmæssigt afslag, idet kendskab til forureningen ville have ført til lavere købspris. Ved udmåling af det forholdsmæssige afslag fandt byretten, at der måtte tages udgangspunkt i størrelsen af udbedringsomkostningerne på handelstidspunktet og forholdets beskaffenhed. Da retten ikke fandt det godtgjort, at ejendommens benyttelse forudsatte den omfattende bortskaffelse af jord, og værdiforringelsen derfor i vidt omfang beroede på et psykologisk aspekt, blev det forholdsmæssige afslag herefter fastsat skønsmæssigt til 250.000 kr.
Kommentar: Dommens principper for udmåling af forholdsmæssigt afslag for forurenede ejendomme, hvor både køber og sælger er i god tro, er i overensstemmelse med fast praksis, jf. bl.a. U 2009.1729 H, MAD 2015.522 Ø og MAD 2019.91 Ø samt hertil Carsten Munk Hansen: U 2022B.39 og Pagh og Haugsted: Fast ejendom – regulering og køb, 4. udg., 2022, s. 168 ff. På et enkelt punkt giver dommen dog anledning til en principiel kommentar, idet det fremgår af dommen, at skønsmanden bl.a. udtalte sig om mulighed for at opnå tilladelse fra myndighederne til anvendelse af ejendommen som bolig med den foreliggende forurening, og om der kunne meddeles påbud efter jordforureningsloven §§ 40 og 41. Disse spørgsmål vedrører ikke faktum, men jus, og sådanne juridiske vurderinger hører principielt ikke med i en skønserklæring, men må afgøres af retten, og det er i øvrigt ikke nødvendigvis givet, at skønsmandens (eller andre vidners) udlægning af lovgivningen er korrekt. Se Pagh: TfM 2012.183 med kommentarer til U 2012.3483 H.