MRF 2023.37
Retten i Københavns dom af 4. januar 2023, sag BS-41234/2021-KBH
MO ApS, BA ApS, HO ApS, IA ApS, AL ApS og SA Aps (adv. Finn Dyhre Hansen) mod Topdanmark Ejendomme A/S (adv. Christian Schow Madsen)
Salg af selskab som ejer af projektejendom, hvor der efterfølgende blev konstateret forurening, gav ikke køber ret til at tilbageholde dele af købesummen, da overdragelsesaftalens bestemmelser ikke kunne fortolkes som en indeståelse for et fuldstændigt fravær af forurening, og forureningen ikke havde givet anledning til myndighedskrav.
Topdanmark Ejendomme A/S (B) indgik ultimo 2019 en købsaftale med flere selskaber (A), hvorefter B erhvervede anpartsselskabet Rådhuskontorerne ApS (R ApS), der ejede en projektejendom, hvor R ApS havde indgået en betinget aftale med Rødovre Kommune om at realisere lokalplan 145 vedtaget i juni 2019. Meningen med aftalen var, at B ville realisere R ApS’s projekt. Efter overtagelsen konstaterede B, at der var forurening på ejendommen, og afholdt omkostninger til oprensning og fjernelse af forurenet jord. Da B fandt, at A havde misligholdt aftalen om overdragelse af anparterne i R ApS tilbageholdt B 10 mio. kr. af købssummen. B henviste bl.a. til, at det af aftalens pkt. 4.3 fremgik, at ”Sælger indestår for, at Ejendommen kan bebygges til boligformål uden særlige krav til ekstrafundering, samt at Ejendommen ikke er forurenet, eller at Køber, såfremt der påvises forurening, herunder overfladeforurening, kan opnå fornødne myndighedstilladelser til at bebygge og anvende Ejendommen til erhverv og bolig- formål i overensstemmelse med lokalplanen (Bilag 4.1a og Bilag 4.1b) uden særlige meromkostninger eller varige afværgeforanstaltninger”. A anlagde herefter sag med påstand om, at B skulle betale restkøbesummen på 10 mio. kr., idet A afviste, at købsaftalen var misligholdt. B påstod frifindelse og nedlagde selvstændig påstand om, at A til B skulle betale knap 900.000 kr. svarende til den merudgift, som forureningen havde påført B. Under sagen blev udmeldt syn og skøn for at fastslå markedskonformiteten af omkostningerne for håndtering og bortskaffelse af jorden på ejendommen og den sædvanlige praksis til bortkørsel af jorden til kartering. I skønserklæringen var bl.a. anført, at enkelte af posterne til håndtering af forurenet jord var højere end markedsprisen, og at der kunne være valgt en anden løsning, som var billigere, hvilket dog forudsatte, at jorden var oprenset før fjernelse af brokker og rødder. På baggrund af en samlet vurdering af forløbet ved aftalens indgåelse fandt retten, at overdragelsesaftalens pkt. 4.3 ikke var en indeståelse for fuldstændigt fravær af forurening på ejendommen. Retten lagde til grund, at forureningen ikke havde udløst myndighedskrav, og fandt herefter, at den konstaterede forurening ikke gav grundlag for modkrav B. Retten fandt det heller ikke tilstrækkelig godtgjort, at ejendommen var afleveret i strid med overragelsesaftalen pkt. 4.4, hvorefter sælger skulle sørge for, at grunden var tilgængelig for købers nye byggeri. Retten tog derfor A’s påstand til følge og frifandt A for B’s selvstændige betalingspåstand.
Kommentar: Dommen illustrerer, at der ved erhvervsmæssig handel med projektejendomme er vigtigt, at eventuelle klausuler, som forpligter sælger, formuleres meget præcist. Det er i øvrigt uklart, i hvilken udstrækning aftalen med Rødovre Kommune om at realisere lokalplanen, er et omsætteligt aktiv, men dette spørgsmål var der ikke anledning til at tage stilling til i den foreliggende sag.