MRF 2023.31
Østre Landsrets dom af 28. marts 2023, 3. afd., sag BS-27942/2021-OLR
(Morten Christensen, Bo Østergaard og Stine Fruergaard Andersen (kst.))
E og F og G (adv. Henrik Kring Schmidt v/adv. Troels Kjersgaard) mod H og J (adv. Anna Øding Hansson)
Selvom faktisk placering af sti afveg med nogle meter fra tinglyst rids over placering af sti i servitut fra 2015 om færdselsret over H og J’s sommerhusgrund for de til enhver tid værende ejere af 12 andre sommerhusgrunde, fandtes afvigelsen ikke retligt relevant, da servituttens formål om at sikre adgang mellem to veje kunne opfyldes. Byretten afviste hævd, da servitutten fra 2015 måtte anses at gøre op med evt. hævd.
Sagen angik placeringen af en sti i et sommerhusområde. H og J købte i december 2015 ejendommen K-vej 19. Som led i handlen blev der den 28. december 2015 tinglyst en servitut på K-vej 19 med et vedhæftet tinglysningsrids, der gav bl.a. E, F og G færdselsret til en sti fra K-vej til L-vej over H og J’s ejendom. Forud for tinglysningen var der blevet udarbejdet to forskellige udkast til tinglysningsrids; et af 29. oktober 2015, hvor stien var afsat langs skel, men lidt inde på grunden og med en svag kurve, og et af 9. december 2015, hvor stien var afsat i en lige linje langs skel. Efter overtagelsen udstykkede H og J ejendommen i to selvstændige ejendomme, der fik adresserne K-vej 17A og 19, og blev i den forbindelse opmærksom på, at deres advokat ved en fejl havde vedlagt ridset af 29. oktober 2015 i stedet for ridset af 9. december 2015 til den tinglyste servitut. Da H og J i henhold til købsaftalen var forpligtet til at etablere stien i overensstemmelse med ridset af 9. december 2015, etablerede de stien som angivet heri, dvs. i en lige linje langs skellet. Da de påtaleberettigede efter servitutten derimod mente, at H og J var forpligtet til at anlægge stien i overensstemmelse med ridset af 29. oktober 2015, anlagde de i maj 2020 sag mod H og J med påstand om bl.a., at H og J skulle placere stien i overensstemmelse med den tinglyste skitse. Sagsøgerne nedlagde endvidere påstand om, at de havde vundet gruppehævd til færdsel over et tidligere stiforløb på H og J’s ejendom. Parterne var enige om, at servitutten af 23. december 2015 sikrede sagsøgerne ret til gående og cyklende færdsel af en sti mellem K-vej og L-vej. Byretten lagde til grund, at H og J forud for købsaftalen havde opnået enighed med handlens parter om etablering af gangsti, der skulle løbe langs skellet langs H og J’s ejendom, men at advokaten ved en fejl var kommet til at medsende det oprindelige udkast af 29. oktober 2015 til ridset over stien. Den faktiske placering af stien afveg derfor fra den tinglyste skitse, og servitutteksten indeholdt ikke fortolkningsbidrag til, hvor stien skulle være placeret, men henviste til det vedlagte tegningsrids. Byretten fandt det ikke godtgjort, at den af H og J etablerede sti afveg væsentligt fra den placering, der fremgik af den tinglyste skitse, idet stiens udformning og stand levede op til servituttens bestemmelser, og da formålet med servitutten var at sikre de påtaleberettigede en fri og uhindret passage fra K-vej til L-vej, hvilket formål stien opfyldte. Hertil kom, at der først fremkom indsigelser mod stiens placering mere end to år efter, at stien var blevet etableret. H og J blev derfor frifundet for påstanden om omplacering af stien. Med hensyn til spørgsmålet om hævd bemærkede byretten, at sagsøgerne forud for salget af K-vej 19 til H og J havde været i dialog med sælgeren om sagsøgernes mulige hævdsret over ejendommen, hvilket var mundet ud i den tinglyste servitut. Byretten fandt, at der herefter var gjort endeligt op med denne hævdsret, hvorfor H og J tillige blev frifundet for denne påstand. Tre af de påtaleberettigede ankede dommen uden at gentage påstanden om hævd. Landsretten lagde med henvisning til en skønserklæring til grund, at placeringen af stien afveg fra det tinglyste rids med nogle meter, men at stien opfyldte servituttens formål. Landsretten fandt, at stiens placering ikke i retligt relevant omgang afveg fra, hvad der fulgte af tinglysningsridset, hvorfor stien ikke kunne kræves flyttet. Landsretten stadfæstede på den baggrund byrettens dom i det omfang, den var påanket.
Kommentar: Dommen er et tydeligt eksempel på, at der ved servitutfortolkning lægges afgørende vægt på formålsfortolkning og hensynet til ejeren af den tjenende ejendom, hvilket i denne sag førte til, at mindre fravigelser fra skitse blev anset for acceptable, mens de samme hensyn i MRF 2023.28 Ø omvendt begrundede, at der blev set bort fra servitutteksten og lagt vægt på en tinglyst skitse.