MRF 2023.286
Retten i Aalborgs dom af 13. oktober 2023, sag BS-42290/2021-ALB
A ApS (adv. Karen-Marie Hovmøller) mod Aalborg Kommune (adv. Kim Trenskow)
Ikke grundlag for at forhøje erstatning for ekspropriation efter vejloven til bustracé, da ejer ikke havde en berettiget forventning om en højere bebyggelsesprocent end hidtidig lokalplan, og skønserklæring ikke gav grundlag for at tilsidesætte overtaksationskommissionens vurdering.
Aalborg Kommune traf den 16. december 2019 afgørelse om at ekspropriere et areal på 326 m2 af A ApS’ ejendom til anlæg af et bustracé mv., jf. vejlovens §§ 96-98. Ekspropriationsafgørelsen var i overensstemmelse med en lokalplan og et kommuneplantillæg fra oktober 2018, der udlagde arealet til bustracé mv., og som videreførte arealreservationen i et tidligere kommuneplantillæg fra november 2015, hvori arealet var reserveret til etablering af en letbaneforbindelse. Ekspropriationserstatningen blev indbragt for taksationskommissionen, der i en kendelse fra oktober 2020 udmålte erstatningen på grundlag af mistet byggeret beregnet ud fra lokalplanens bebyggelsesprocent på 75 % til 244,5 m2, hvilket taksationskommissionen fra priserne på nærliggende ejendomme herefter opgjorde til en pris pr. m2 byggeret på 2.700 kr. Dette blev stadfæstet af overtaksationskommissionen i maj 2021. A ApS anlagde herefter sag mod kommunen som anlægsmyndighed med krav om forhøjet erstatning og gjorde til støtte herfor bl.a. gældende, at ekspropriationserstatningen skulle fastsættes med afsæt i en højere bebyggelsesprocent end lokalplanens bebyggelsesprocent på 75 med henvisning til, at A ApS som følge af samarbejdet med kommunen om en ny lokalplan for ejendommen havde fået en berettiget forventning om en højere bebyggelsesprocent for arealet end 75. Under retssagen blev udmeldt syn og skøn, hvor prisen pr. m2 byggeret blev skønnet til 4.000 kr. Byretten konstaterede indledningsvis, at retssagen alene angik, om ekspropriationserstatningen skulle fastsættes ud fra en bebyggelsesprocent på 75 og en prisfastsættelse på 2.700 kr. pr. m2 byggeret. I forhold til bebyggelsesprocenten anførte byretten, at arealet forud for den planlægning, der udlagde arealet til bustracé mv., var omfattet af en lokalplan, der fastsatte bebyggelsesprocenten til maksimalt 75. Byretten anførte herefter, at der på tidspunktet for ekspropriationsbeslutningen ikke var tilvejebragt et endeligt vedtaget plangrundlag, der anførte en anden bebyggelsesprocent. Den startredegørelse, som kommunen havde udarbejdet i april 2018 som led i overvejelserne om en ny lokalplan for ejendommen, var alene en indledende politisk drøftelse og afklaring af rammerne for et eventuelt kommende lokalplanarbejde, og ifølge kommuneplantillægget fra november 2015 på tidspunktet for startredegørelsens udarbejdelse var arealet allerede reserveret til offentlige formål. På denne baggrund fandt byretten, at A ApS ikke havde haft en berettiget forventning om, at arealet senere kunne inddrages i et byudviklingsprojekt, hvor bebyggelsesprocenten vil blive ansat højere end 75. I forhold til prisfastsættelsen pr. m2 byggeret fandt byretten ikke, at skønsmandens vurderingen var nærmere underbygget, og at der manglede et direkte sammenligningsgrundlag, hvorfor byretten ikke fandt, at skønserklæringen gav tilstrækkeligt sikkert holdepunkt for at tilsidesætte overtaksationskommissionens opgørelse af prisen pr. m2 byggeret. På den baggrund blev kommunen frifundet.