MRF 2023.271
Østre Landsrets dom af 30. oktober 2023, 7. afd., sag BS-27620/2022-OLR
(Finn Morten Andersen, Peter Thønnings og Berit Holmelund (kst.))
S (adv. Ronny Herman Wisholm) mod K (adv. David Rubin) og Københavns Kommune (adv. Jens Flensborg)
Køber af ejerlejlighed i 2016, hvor kommunen efter købers overtagelse i april 2018 i vilkår for byggetilladelse til ombygning krævede, at køber retablerede nedlagt WC-rum, fik i sag anlagt i maj 2020 forholdsmæssigt afslag fra sælger, men købers sagsanlæg i 2021 mod kommunen om erstatning for ugyldigt krav om retablering blev afvist med henvisning til overskridelse af søgsmålsfristen på seks måneder efter byggelovens § 25.
K erhvervede i 2016 fra S en villaejerlejlighed, som S havde købt i 2009, og hvor den forrige ejer X omkring 1999 havde foretaget en ombygning, hvor et badeværelse med WC i stueetagen blev nedlagt og i stedet etableret i kælderen. Efter ansøgning til ombygning af ejerlejligheden fik K i april 2018 byggetilladelse fra Københavns Kommune til ombygning på vilkår om, at K genetablerede badeværelset i stueetagen, idet kommunen anførte, at der var sket en ulovlig nedlæggelse af badeværelset, men uden at afgørelsen indeholdt klagevejledning eller oplysning om søgsmålsfrist. K ansøgte herefter om dispensation, som blev afslået af kommunen i august 2018 med oplysning om søgsmålsfrist på 6 måneder. K iværksatte den krævede nedlæggelse af badeværelset. I april 2020 anlagde K sag mod S med påstand om, at S skulle betale knap 400.000 kr. for udgiften til at retablere badeværelset i stueetagen, idet K gjorde gældende, at der var tale om en skjult mangel. S påstod frifindelse og gjorde i den sammenhæng i duplikken i oktober 2020 bl.a. gældende, at nedlæggelsen af badeværelset i 1999 var lovlig, og at S i øvrigt var ubekendt med den manglende byggetilladelse. I februar 2021 anlagde K sag mod kommunen med påstand om, at kommunens vilkår om retablering af badeværelse i byggetilladelsen fra 2018 var ugyldig, og at kommunen var erstatningsansvarlig for de udgifter, som dette krav havde påført K. Kommunen påstod afvisning med henvisning til overskridelse af søgsmålsfristen og subsidiært frifindelse med henvisning til, at kommunens afgørelse var gyldig. De to sager blev behandlet sammen, og for byretten blev der udmeldt syn og skøn, der anslog K’s udgifter til retablering af badeværelse til 288.500 kr. I forholdet mellem K og S lagde byretten til grund, at der forelå en væsentlig mangel, da der efter bygningsreglementet i hele perioden havde været krav om indretning af mindst ét WC i adgangsetagen, og fastsatte herefter K’s krav på forholdsmæssigt afslag til 288.500 kr. I forholdet mellem K og kommunen fandt byretten, at søgsmålsfristen ikke kunne begrunde afvisning, idet K anlagde sagen kort efter, at K blev bekendt med den tidligere byggesag, men frifandt herefter kommunen med henvisning til, at K ikke havde godtgjort, at kommunen havde handlet ansvarspådragende over for K. S ankede til landsretten, hvor parterne i det væsentlige gentog deres anbringender. Landsretten lagde på grundlag af supplerende bevisførelse til grund, at kommunen ikke havde meddelt tilladelse til nedlæggelse af badeværelse med WC i 2000, og at dette udgjorde en mangel, da K overtog lejligheden. Med henvisning til usikkerhed om udgiften til retablering nedsatte landsretten herefter K’s forholdsmæssigt afslag til 250.000 kr. og afviste samtidig, at S kunne pålægges at bære K’s udgifter til sagsanlæg mod kommunen. I forhold til K’s sag mod kommunen lagde landsretten til grund, at søgsmålsfristen på 6 måneder i byggelovens § 25 også gælder for erstatningskrav mod kommunen, og at fristen måtte regnes fra august 2018, hvor K modtog afslaget på dispensation til at retablere badeværelset, uden at det kunne tillægges betydning, at en tilsvarende vejledning ikke fremgik af byggetilladelsen fra april 2018, eller at K først blev opmærksom på dette i forbindelse med skriftvekslingen. K’s sagsanlæg mod kommunen blev derfor afvist.
Kommentar: I forhold til søgsmålsfristen vedrørende erstatningskrav i anledning af myndighedsafgørelser er landsrettens dom på linje med anden praksis, jf. Pagh i Pagh m.fl. (red.), Offentlige myndigheders erstatningsansvar, 2017, s. 217 ff. Forskellen til byretten på dette punkt må ses i lyset af, at det først for landsretten blev tydeliggjort, at K i august 2018 fik afslag med klagevejledning. For sælgeren, der var udvidende om, at tidligere ejer X’s nedlæggelse af WC’et i 1999 var sket uden tilladelse, fik denne del af dommen den afledte betydning, at det ikke for S var muligt at få prøvet, om kommunens krav om retablering af WC var gyldigt. Dette kunne S dog formentlig have imødegået, hvis S efter modtagelse af stævningen fra K i maj 2020 ved sagsanlæg mod kommunen havde anfægtet gyldigheden af kommunens afgørelse fra april 2018, da søgsmålsfristen i så fald måtte regnes fra det tidspunkt, hvor S fik kendskab til afgørelsen. Om en sådan prøvelse af kommunens afgørelse i 2018 havde ændret sagens udfald, er det ikke muligt at vurdere. Forløbet illustrerer endvidere indirekte forskellen mellem forældelsesreglerne og søgsmålsfristen. For selv om S var i god tro, da badeværelset var nedlagt af X ca. 10 år, før S erhvervede lejligheden af X, vil et krav fra S mod X blive afvist med henvisning til den absolutte forældelsesfrist på 10 år efter forældelsesloven, mens en prøvelse af eventuelle passivitetsbetragtninger i forhold til kommunen er afskåret som følge af søgsmålsfristen på 6 måneder. Forløbet illustrerer samtidig, at det i sådanne tvister om mangler ved køb af fast ejendom som følge af påståede overtrædelse af offentligretlige regler er vigtigt, at køber og sælgers advokater tidligt i forløbet tager stilling til, om der er behov for prøvelse af den offentligretlige afgørelse.