MRF 2023.136
Østre Landsrets dom af 9. juni 2023, 12. afd., sag BS-53421/2022-OLR
(Birgitte Grønborg Juul, Bloch Andersen og Martin Nyvang (kst.))
B og C (adv. Malin Lundø Brun) mod A Grundejerforening (adv. Christina Prince)
Grundejerforening kunne som påtaleberettiget efter tinglyst servitut fra 1966 med forbud mod opførelse af tilbygninger, udhuse og lign. kræve fjernet et på B og C’s ejendom opført anneks, der tillige var i modstrid med grundejerforeningens vedtægter. Afvist, at håndhævelse var afskåret som følge af passivitet eller lighedsbetragtninger.
Sagen vedrørte en grundejerforenings håndhævelse af en privatretlig servitut fra 1966, der var tinglyst på ejendomme i grundejerforeningen, herunder B og C’s ejendom, og hvorefter grundejerforeningen, de enkelte grundejere og kommunen var påtaleberettigede. Den tinglyste servitut indeholdt bl.a. et forbud mod opførelse af tilbygninger, udhuse og lignende. Grundejerforeningens vedtægter indeholdt også et forbud mod opførelse af fritliggende udhuse. I 2020 kontaktede B og C grundejerforeningens bestyrelse med oplysning om, at de agtede at opføre et tre meter højt fritliggende anneks på deres ejendom, og indsendte efterfølgende en ansøgning til bestyrelsen om opførelse af annekset. Bestyrelsen meddelte afslag, men B og C opførte uanset dette annekset. Spørgsmålet om, hvorvidt B og C’s anneks skulle fjernes, blev tillige behandlet på generalforsamling, hvor der var flertal for, at grundejerforeningen skulle kræve B og C’s anneks fjernet. Grundejerforeningen udtog herefter stævning mod B og C med påstand om, at de skulle tilpligtes at fjerne annekset med henvisning til den tinglyste servitut og grundejerforeningens vedtægter. B og C påstod frifindelse og gjorde til støtte herfor bl.a. gældende, at servitutten og vedtægternes krav om fjernelse af annekset var bortfaldet som følge af passivitet, da der på en række andre ejendomme i grundejerforening var opført tilbygninger i modstrid med servitutten og vedtægterne, og at en håndhævelse i forhold til B og C’s anneks derfor også var i modstrid med lighedsprincippet. Byretten lagde til grund, at annekset var i modstrid med den tinglyste servitut, hvor grundejerforeningen, de enkelte grundejere og kommunen var påtaleberettigede, og at B og C var vidende om servitutten, men opførte annekset uanset grundejerforeningens afslag på deres ansøgning. Byretten fandt det ikke godtgjort, at grundejerforeningens bestyrelse var vidende om andre overtrædelser af servitutten, og afviste med henvisning hertil passivitetsindsigelsen, hvorfor grundejerforeningen fik medhold i påstanden om nedrivning. B og C ankede til landsretten, hvor B og C supplerende gjorde gældende, at den tinglyste servitut måtte anses for bortfaldet ved passivitet, da hverken grundejerforening, kommunen eller de enkelte ejere havde påtalt overtrædelser. Landsretten fandt, at annekset var opført i modstrid med den tinglyste servitut og grundejerforeningens vedtægter. Herefter afviste landsretten, at B og C havde godtgjort, at den tinglyste servitut var bortfaldet som følge af manglende håndhævelse, eller at B og C havde godtgjort, at de havde krav på dispensation ud fra lighedsbetragtninger, hvorefter byrettens dom blev stadfæstet.
Kommentar: Dommens afvisning af servituttens bortfald som følge af passivitet er i overensstemmelse med fast praksis, medmindre der er grundlag for hel eller delvis frihedshævd som i MRF 2022.272 Ø. Dette kan kort forklares med, at en tinglyst privatretlig servitut er en ejendomsret over en fast ejendom, og at der skal være meget stærke holdepunkter for, at denne ret kan bortfalde ved passivitet, når der ikke foreligger frihedshævd. Anbringendet om, at annekset var i modstrid med grundejerforeningens vedtægter, vil ikke i sig selv kunne give en grundejerforening ret til at kræve et anneks fjernet fra en privat ejendom ejet af en af grundejerforeningens medlemmer, hvilket byretten og landsretten kunne havde udtrykt klarere. Når grundejerforeningens vedtægter er relevante i denne sag, skyldes det, at de har betydning i forhold til grundejerforeningens håndhævelse, hvor vedtægterne understøtter, at grundejerforeningen ikke havde pligt til at besvare B og C’s ansøgning positivt, hvilket i praksis vil sige et bindende afkald på at håndhæve servitutten i det konkrete tilfælde, da det alene vil være generalforsamlingen, der har kompetencen til at få servitutten aflyst, hvilket i øvrigt ikke ville have bindende virkning for kommunen eller de ejere, der måtte modsætte sig aflysning. Om bortfald af privatretlige servitutter som følge af passivitet se Pagh og Haugsted, Fast ejendom – regulering og køb, 4. udg., 2022, s. 250 ff. og Evald, Servitutretten, 2021, s. 225 ff.