MRF 2023.132
Østre Landsrets dom af 2. maj 2023, 19. afd., sag BS-13628/2022-OLR
(Tine Egelund Thomsen, Lone Kerrn-Jespersen og Anders Lotterup (kst.))
A og B (adv. Anders Jacob Engell Weber) mod C (adv. Louise Lecanda)
Ejer af sommerhus pålagt at fjerne genskinsgener fra ædelengoberet tegltag etableret i 2007 på grundlag af en byggetilladelse, da den naboretlige tålegrænse var overskredet i forhold til en naboejendom med havudsigt. Forældelse og passivitet afvist.
C købte i 2001 en sommerhusgrund med havudsigt. I 2006 erhvervede A og B naboejendommen og fik samme år af Kalundborg Kommune byggetilladelse til at opføre et sommerhus, hvor det i byggeansøgningen var anført, at tagmaterialet var ædelengoberede sorte lertegl med en hældning på 30 grader. Sommerhuset var færdigopført i 2007. Begge ejendomme var omfattet af en tinglyst servitut om bebyggelse, grundejerforening mv., hvori bl.a. var indeholdt en bestemmelse om, at ”såvel beboelseshuse som andre bygninger skal med, hensyn til udformning, materialevalg og farvevalg opføres, således at de virker mindst muligt forstyrrende på naturskønheden”. I februar 2019 henvendte C sig til A og B med anmodning om at bringe genskinsgenerne til ophør, idet C henviste til U 2018.1441 H. Da A og B ikke efterkom anmodningen, bad C kommunen om at håndhæve den privatretlige servitut med påbud efter planlovens § 43. Kommunen afslog dette i juli 2019, hvilket C påklagede til Planklagenævnet, som i afgørelse af 9. oktober 2019 afviste klagen, da kommunens afslag på at meddele påbud efter § 43 ikke udgør en afgørelse efter planloven (j.nr. 19/05866). I november 2020 anlagde C sag mod A og B med principal påstand om, at A og B skulle tilpligtes at fjerne genskinsgenerne fra den del af C’s tag, der vendte ind mod A og B’s ejendom, subsidiært at A og B skulle betale erstatning på 150.000 kr. Til støtte herfor gjorde C bl.a. gældende, at genskinsgenerne fra A og B’s tag havde et omfang og varighed i sommermånederne, der oversteg den naboretlige tålegrænse, at C’s materialevalg var i modstrid med den tinglyste servitut, og at ingen andre sommerhuse i området havde ædelengoberet tegltag. For byretten bestred A og B, at den naboretlige tålegrænse var overskredet, og at privatretlige servitut var relevant, og gjorde gældende, at C selv kunne afhjælpe generne, og at der var gået 13 år siden opførelsen, uden at C havde ”reklameret”. Under sagen blev udmeldt syn og skøn, der belyste omfanget af genskinsgener. Byretten fandt, at den naboretlige tålegrænse var overskredet, og henviste til skønsmandens erklæring, hvoraf bl.a. fremgik, at der ved ophold på C’s terrasser i sommermånederne oplevedes en absolut blænding en time om dagen fra A og B’s tag, og at der også oplevedes blænding, når man kiggede mod havet, samt at ejendommen var omfattet af en servitut, hvorefter bygninger skal opføres, så de virker mindst mulig forstyrrende på naturskønheden. På grundlag af bevisførelsen lagde byretten til grund, at C gennem årene havde påtalt genskinsgenerne over for A og B, hvorfor A og B’s passivitetsindsigelse blev afvist, hvorefter C fik medhold i påstanden om at fjerne generne. A og B ankede til landsretten, hvor parterne gentog deres påstande og anbringender, idet A og B supplerende gjorde gældende, at C’s krav for forældet efter forældelsesloven, og hvor der var supplerende bevisførelse vedrørende bl.a. omfanget af genskinsgenerne. Landsretten lagde til grund, at A og B’s opførelse af et hus med ædelengoberet tegltag skete på grundlag af en byggetilladelse, og at dette tagmateriale ikke var sædvanligt i det pågældende sommerhusområde. På grundlag af skønsmandens besvarelser lagde landsretten videre til grund, at på solskinsdage i perioden 10. maj til 2. august oplevedes der genskin fra A og B’s tag udendørs på C’s terrasser og indendørs, og at der i en times tid om eftermiddagen var tale om et genskin af stærkt ubehagelig karakter, ligesom der i et ikke ubetydeligt omfang før og efter denne periode også var tale om ubehageligt genskin. På denne baggrund og under hensyn til ejendommenes beliggenhed og sommerhusområdets karakter fandtes den naboretlige grænse overskredet for den del af taget, der vendte mod C’s ejendom. A og B’s indsigelse om forældelse fandtes ikke prækluderet grundet den tætte sammenhæng med anbringendet om passivitet, men forældelsesindsigelsen blev afvist med, at pligten til ikke at overskride den naboretlige tålegrænse ikke kan anses for en ydelse omfattet af forældelsesloven. Passivitetsindsigelsen blev afvist med, at den kun undtagelsesvis kan anvendes, og at A og B ikke havde en berettiget forventning om, at kravet ikke vil blive gjort gældende. Herefter stadfæstede landsretten byrettens dom med en frist på tre måneder til at fjerne genskinsgenerne.
Kommentar: Dommen understreger, at den naboretlige tålegrænse for genskinsgener beror på ulempens karakter, væsentlighed og påregnelighed sammenholdt med ejendommens karakter og beliggenhed og områdets karakter, og at der tillige må tages hensyn til en eventuel offentligretlig regulering af den ulempeforvoldende virksomhed. Dette er helt på linje med Højesterets dom i U 2018.1441 H med den tilføjelse, at der i denne sag fra Kalundborg var meddelt byggetilladelse til ædelengoberede sorte lertegl som tagmateriale. Dommen må dermed også tages som udtryk for, at der ikke med byggetilladelsen nødvendigvis er taget stilling til, om den naboretlige tålegrænse overskredet, hvilket er på linje med bl.a. MAD 2010.968 V og U 2019.1422 Ø. Det er dog uklart, om C blev partshørt forud for kommunens byggetilladelse i 2006. Hvis dette ikke er tilfælde, må det nok anses for en konkret væsentlig mangel, men da søgsmålsfristen for længst var udløbet, havde C ikke mulighed for at anfægte byggetilladelsen, der i øvrigt må antages i sig selv at have afskåret kommunen fra at meddele påbud efter planlovens § 43 vedrørende den privatretlige servitut. Noget andet er, at denne del af servitutten næppe kunne håndhæves og har en så ubestemt formulering, at landsretten (med god grund) ikke inddrog servitutten i den konkrete vurdering af områdets karakter. Den omstændighed, at der gik 13 år fra tagets opførelse til C’s sagsanlæg, afskar ikke C fra at gøre sit naboretlige krav gældende ud fra passivitetspunkter, da det fandtes godtgjort, at C mundtligt havde tilkendegivet sin utilfredshed over for A og B, som derfor ikke havde en berettiget forventning om at blive mødt med kravet. Landsrettens afvisning af forældelsesindsigelsen er udformet lidt anderledes end Højesterets begrundelse i U 2018.1441 H, hvor Højesteret udtalte, at det ved vurdering af passivitet ikke kunne ”tillægges betydning om det erstatningskrav, som N tidligere gjorde gældende måtte være forældet”. Med formuleringen lod Højesteret det stå åbent, om erstatningskrav for naboretlige ulemper skal anses for fordring omfattet af forældelsesloven. Landsrettens begrundelse for samme resultat var i denne sag, at en ”pligt til at undlade at overskride den naboretlige tålegrænse” ikke i sig selv kan anses for at være ”en ydelse omfattet af forældelsesloven”, og begrundelsen giver dermed mulighed for, at den subsidiære påstand om erstatning for naboretlige ulemper kan være omfattet af forældelsesloven. Det blev ikke relevant i den konkrete sag, hvor C fik medhold i sin principale påstand om, at A og B skulle tilpligtes ”at fjerne genskinsgener fra tag (tagsten) på den del af taget […], som vender mod C’s ejendom”. Efter dommen skal A og B således fjerne genskinsgenerne fra taget, men hvordan det skal ske, er der ikke taget stilling til, hvilket kan give anledning til tvivl, hvis sagen ender for fogedretten.