MRF 2022.272
Østre Landsrets dom af 8. november 2022, 12. afd., sagerne BS-50715/2020 og BS-50718/2020
(Ib Hounsgaard Trabjerg, Bloch Andersen og Jesper Jarnit)
B og C (adv. Sebastian Asbjørn Pedersen) mod A1 og A2 (adv. Christian Skadborg)
Tinglyst servitut om beplantningshøjde fra 1961 var på baggrund af frihedshævd begrænset, men anerkendelsesdom for, at to ejere af tjenende ejendom var forpligtet til at beskære beplantning over 1½ meter i det omfang, som beplantningen var generende for udsigten fra to ejendomme, der var påtaleberettiget efter servitutten.
Sagen vedrørte fortolkning og håndhævelse af en servitut fra 1961 om beplantning og udsigt, der bl.a. var tinglyst servitutstiftende på B’s og C’s ejendomme med bl.a. A1 og A2 som ejere af naboejendom som påtaleberettigede. Servitutten, der var tinglyst i forbindelse med udstykning af ejendomme fra en gård som bindende for de enkelte ejere og med de enkelte ejere som påtaleberettigede, indeholdt bl.a. følgende regel: ”I alle parcelskel skal parcelejerne være pligtige at plante og vedligeholde levende hegn, der ikke må blive over 1½ m højt. Dog tillades det at plante enkelte birketræer med mindst 15 m afstand, hvilke træer må vokse frit, men tæt beplantning må ikke blive højere end 1½ m, idet udsigten skal bevares”. A1 og A2 overtog deres ejendom i 2003 og fik i forbindelse købet oplysning om udsigtsservitutten. Efterfølgende opstod der en tvist mellem A1 og A2 og ejerne af to naboejendomme, B og C, da beplantningen på B’s henholdsvis C’s ejendomme generede udsigten fra A1 og A2’s ejendom. A1 og A2 anlagde herefter sag med fuldbyrdelsespåstand om, at B henholdsvis C skulle beskære beplantningen i overensstemmelse med den tinglyste servitut, og anerkendelsespåstand om, at B og C skulle anerkende, at beplantningen i skel og på ejendommen (bortset fra birketræer) ikke måtte overstige 1½ meter. B og C påstod frifindelse og gjorde til støtte herfor bl.a. gældende, at servitutten var bortfaldet som følge af frihedshævd, da beplantningen på mange ejendomme mange steder i mere end 20 år havde oversteget højden på 1,5 meter, og at der i alle tilfælde var udvist passivitet, da A1 og A2 først 16 år efter overtagelsen havde anlagt sag. Byretten lagde til grund, at servituttens bestemmelser om beplantningshøjde havde til formål at sikre udsigten og dermed ikke var begrænset til beplantning i skel, hvilket for A1 og A2 ville sige udsigten til fjorden. Retten lagde på grundlag af bevisførelsen videre til grund, at servitutten var kendt og delvist overholdt i den øvrige del af grundejerforeningen, og at tidligere ejere af A1 og A2’s ejendom havde påberåbt sig servitutten, og at servitutten var lagt til grund for et forlig i en anden sag anlagt mod B. Herefter afviste byretten, at servitutten var bortfaldet ved frihedshævd eller passivitet, idet retten henviste til, at en mulig frihedshævd var ekstingveret efter tinglysningslovens § 26, stk. 1, ligesom retten afviste, at det kunne tillægges betydning, at servitutten ikke var håndhævet på de lavere beliggende arealer, eller at grundejerforeningen ikke havde taget skridt til at håndhæve servitutten. A1 og A2 fik på denne baggrund medhold i de nedlagte påstande. B og C ankede til landsretten, der lagde til grund, at beplantningen var sparsom, da servitutten blev stiftet, og at servitutten havde til formål at sikre udsigten til fjorden, hvilket betød, at der med tiden vil ske overtrædelse af servitutten, hvis beplantning ikke blev beskåret. Det måtte videre lægges til grund, at servitutten var påberåbt gennem tiden, men at det også var åbenbart, at servitutten ikke var håndhævet i form af mere konsekvente krav om beskæring, når beplantningen oversteg 1½ meter, hvilket måtte hænge sammen med det skrånende terræn. Landsretten fandt herefter, at servitutten i overensstemmelse med dens formål gennem frihedshævd var blevet begrænset således, at beplantning eller bevoksning, der er over 1½ m høj, alene kunne kræves nedskåret, i det omfang den var generende for udsigten, idet landsretten samtidig afviste, at servitutten helt var bortfaldet på grundlag af frihedshævd eller passivitet. Landsretten frifandt derfor B og C for fuldbyrdelsespåstanden, men gav A1 og A2 medhold i anerkendelsespåstanden med den ændring, at beplantning over 1½ meter kunne kræves beskåret, i det omfang den var generende for udsigten.
Kommentar: Dommens konklusion kan umiddelbart forekomme problematisk, da den afviger fra de af parterne nedlagte påstande, der efter dommens oplysninger ikke gav mulighed for en delvis anerkendelse af frihedshævd, hvilket dog kan hænge sammen med tilkendegivelser under den mundtlige forhandling. Men når der ses bort fra dette, er dommens resultat i overensstemmelse med de principielle betragtninger, der begrunder hævd og herunder også frihedshævd, som i korthed er, at de retlige forhold i det lange løb må indrette sig efter forholdene ’i marken’, og at domstolenes og rettens opgave ikke er at give næring til yderligere konflikter. Hvis en indehaver af en tinglig rettighed gennem hævdstiden (her 20 år) har affundet sig med, at den tinglige rettighed er krænket, må dette tages som udtryk for, at der heller ikke er grund til, at domstolene skal håndhæve denne ret. Den af landsretten valgte begrundelse kunne nok også være nået ved formålsfortolkning af servitutten under hensyn til ejeren af de tjenende ejendomme, så det alene var beplantning, der generede udsigten, som var omfattet, hvilket i denne sag kan begrundes med, at servituttens ordlyd i sig selv giver anledning til tvivl om, hvilken beplantning uden for skel der er omfattet af højdebegrænsningen. Når landsretten i stedet begrundede udfaldet med, at A1 og A2’s rettigheder efter servitutten ”gennem frihedshævd er blevet begrænset”, kan det således hænge sammen med den måde, som sagen blev procederet. Dommen kan sammenholdes med landsrettens dom i U 2020.2356 H, hvor det blev antaget, at en tilstandsservitut om beplantningshøjde var bortfaldet som følge af frihedshævd, idet højden af beplantningen på den tjenende ejendom i mere end 20 år havde overskredet 3 meter. Spørgsmålet om frihedshævd blev ikke prøvet af Højesteret, og Morten Broberg har i U 2022B.347 rejst spørgsmålet, om etablering og fastholdelse af en servitutstridig tilstand (fx beplantning i en vis højde) i hævdstid kan antages at udgøre en sådan aktiv råden, som i almindelighed er nødvendig for at kunne vinde (ejendoms- og servitut)hævd. I ovennævnte sag fulgte landsretten resultatet i den tidligere landsretsdom i U 2020.2356 H, uden at problemstillingen dog så vidt ses blev sat på spidsen af sagens parter. Se også Pagh og Haugsted: Fast ejendom – regulering og køb, 4. udg., 2022, s. 839 f.