MRF 2022.264/2
Vestre Landsret dom af 22. december 2022, 10. afd., sag BS-34653/2020-VLR
(Mogens Heinsen, Linda Hangaard og Anne Toftdahl (kst.))
S (adv. Camilla Moe Thorup) mod K (adv. Peter Nymann)
Sælger af mindre landbrugsejendom erstatningsansvarlig for tilsidesættelse af oplysningspligt ved ikke at oplyse køber om, at der på ca. 1 % af ejendommens areal var deponeret ikke-farligt affald, som ikke gav anledning forureningskortlægning, hvorfor sælger pålagt at betale køber 722.000 kr. i erstatning svarende til udgiften til fjernelse af affaldet.
K indgik i 2016 købsaftale med S om overtagelse 1. januar 2017 af en 5 hektar landbrugsejendom beliggende i Sabro til en pris på 2.595.000 kr. S havde haft ejendommen siden 1968 og havde frem til 2006 drevet gartneri på ejendommen. Et år efter overtagelsen opdagede K i foråret 2018, at der var deponeret affald i tilgroet og delvis rørlagt grøft ind til naboejendommen. K kontaktede Favrskov Kommune, der efter besigtigelse afviste, at forholdet var omfattet af jordforureningsloven. Kommunen mente derimod, at der var tale om ulovlig affaldsdeponering i modstrid med miljøbeskyttelseslovens § 43, og at S havde begået overtrædelsen culpøst. Da S ikke længere havde rådighed over ejendommen, kunne kommunen ikke meddele påbud til S om at lovliggøre forholdet efter miljøbeskyttelsesloven, hvorfor kommunen henviste K til at rejse krav over for S, hvis affaldet skulle fjernes for forurenerens regning. K anlagde i juni 2018 sag mod S med påstand om betaling af 787.500 kr. til dækning af omkostningerne ved at fjerne det deponerede affald og gjorde til støtte herfor bl.a. gældende, at S havde stået for deponeringen og samtidigt havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt over for køber. S påstod frifindelse og gjorde til støtte herfor bl.a. gældende, at der var tale om ufarligt affald i form af bl.a. snore fra gartneriet, at deponeringen ikke er omfattet af jordforureningsloven og er uden betydning for ejendommens værdi, og at en del af deponeringen var sket, før S overtog ejendommen i 1968. Under retssagen blev udmeldt syn og skøn, der bl.a. anførte, at et areal på 550-600 m2 af ejendommen er ”lettere forurenet” og ”forurenet”, at det ikke er i overensstemmelse med gældende lovgivning at nedgrave affald på ejendommen, da affald skal bortskaffes på godkendt modtageanlæg, når der ikke foreligger en godkendelse fra miljømyndigheden til genanvendelse af affaldet til afdækning over den rørlagte grøft. Udgifter til fjernelse af det deponerede affald opgjorde skønsmanden til 787.500 kr. Byretten lagde med henvisning til skønserklæringen til grund, at der er blevet deponeret affald på ejendommen, at et område på 550-600 m2 på ejendommen er ’lettere forurenet’ og ’forurenet’, og at deponering af affaldet er sket uden tilladelse og derfor ulovlig. Med henvisning til bevisførelsen lagde byretten til grund, at den overvejende del af deponeringen af affald var sket i den tid, S ejede ejendommen, og at K ikke kunne forventes at opdage dette forud for købet, da arealet var tilgroet. Med henvisning hertil og ”under hensyn til omfanget og karakteren af det ulovligt nedgravede affald, som har medført, at et område på ejendommen er ’lettere forurenet’ og ’forurenet’”, fandt retten, der forelå en retlig relevant mangel ved K’s overtagelse. Da S ikke havde oplyst om det deponerede affald og ”deraf følgende risiko for forurening”, fandtes S at have tilsidesat sin loyale oplysningspligt, hvorfor S pålagt at betale K 700.000 kr. til fjernelse af affaldet. S ankede dommen til landsretten, hvor der var supplerende bevisførelse, men hvor parterne i det væsentlige gentog deres anbringender. Landsretten lagde til grund, at det konstaterede deponerede affald hovedsageligt var deponeret i den tid, S havde haft ejendommen, og at en del af gartneriaffaldet var deponeret i en grøft, som den til enhver tid værende ejer af ejendommen er forpligtet til at vedligeholde [efter vandløbsloven]. Med henvisning til miljøbeskyttelseslovens § 43 lagde landsretten herefter til grund, at S var bekendt med, at der var deponeret affald på ejendommen, og at S tilsidesatte sin loyale oplysningspligt ved ikke at oplyse K herom forud for købsaftalen. S fandtes derfor erstatningsansvarlig for K’s beregnede udgift til at fjerne affaldet, som landsretten på grundlag af supplerende bevisførelse opgjorde til 722.312,50 kr.
Kommentar: Dommen angår et formentlig ganske udbredt fænomen på landbrugsejendomme, hvor der først i slutningen af 1980’erne blev etableret obligatoriske kommunale affaldsordninger, og hvor gartneriaffald (som i denne dom), landbrugsaffald og bygningsaffald ofte blev nedgravet på ejendommen. Det var først i løbet af 1990’erne, at denne håndtering af ikke-farligt affald begyndte at blive påtalt af kommunerne. Grundet affaldets ufarlige karakter har regionerne ofte ikke fundet grundlag til at forureningskortlægge arealer, hvor der er deponeret ufarligt affald. Dette har støtte i Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse i MAD 2014.319 Nmk, hvor nævnet afviste, at deponering af bygningsaffald i form af betonstykker, mursten, sf-sten, landbrugsplast, armeringsjern og træ kunne anses for en forurening, der kan hjemle påbud om oprydning efter jordforureningslovens § 41. Denne sag ligner i øvrigt også på andre punkter den foreliggende sag, idet landsretten i sag anlagt af køber mod sælger tilkendte køber knap 450.000 kr. i erstatning svarende til udgiften til fjernelse af affaldet, og landsretten samtidigt afviste, at sælger havde mulighed for at afhjælpe manglen, uanset kommunen i første omgang havde meddelt påbud til sælger om at fjerne forureningen og tålepåbud til køber (se U 2013.2454 V). Et efterfølgende forsøg fra sælger på at genoptage denne sag blev afvist i MAD 2015.507 V. Det afgørende i dommen i U 2024.2554 V var, at det deponerede affald måtte anses for en mangel, som sælger skulle have oplyst køber om. Selv om byret og landsretten i ovennævnte sag fra Sabro fulgte de samme principper som i U 2024.2554 V, er det dog lidt uheldigt, at både byret og landsret på grundlag af skønserklæringens udtalelser om retsstillingen udtalte sig om, at det deponerede affald var en overtrædelse af miljøbeskyttelseslovens § 43. Problemet er, at dette ikke nødvendigvis er korrekt, da det beror på, hvornår affaldet blev deponeret, og det i øvrigt heller ikke er afgørende. Det afgørende må være, om en køber af en landbrugsejendom i dag (eller i 2018) kunne forvente, at der var deponeret ufarligt landbrugsaffald på ejendommen. Må dette besvares benægtende, skal sælger oplyse om sådan deponering, i det omfang sælger har kendskab hertil, og helt uden det kan tillægges betydning, og det var ulovligt, da affaldet i sin tid blev deponeret. Men uanset om affaldet blev ulovligt deponeret, har køber ikke pligt til at bruge den tilkendte erstatning på oprydning, og kommunen har heller ikke mulighed for at påbyde køber at fjerne affaldet, da erstatningen til køber udspringer af det civilretlige forhold og ville skulle afvises, hvis sælger havde oplyst køber om deponeringen af affald, da der i så fald ikke forelå en mangel. Se tillige MRF 2023.275/2 Ø, hvor der forelå en lignende problemstilling, og hvor sælger fundet erstatningsansvar for tilsidesættelse af loyal oplysningspligt, men hvor der efter dommens afsigelse er opstået det problem, at Miljø- og Fødevareklagenævnet i MRF 2024.240 Mfk ophævede og hjemviste kommunens beslutning om, at der ikke kunne meddeles påbud til sælger efter jordforureningslovens § 41, uden det kunne tillægges betydning, at sælger havde betalt erstatning til køber.