MRF 2022.235
Planklagenævnets afgørelse af 31. august 2022, j.nr. 22/03664
Ophævet afslag på ændret anvendelse af ejendom til udlejningsværelser som værende i strid med lokalplan og en privatretlig servitut, da det ansøgte var umiddelbart tilladt efter lokalplanen, og da det i modstrid med forvaltningslovens § 24, stk. 1, ikke fremgik af afgørelsen, at afslaget var meddelt med hjemmel i planlovens § 43.
Sagen omhandlede E’s ansøgning om at indrette sin ejendom til 5 værelser med fælles faciliteter som toilet og bad, køkken og spiserum samt parkering. E skulle ikke selv bebo ejendommen, og de 5 lejemål skulle udlejes på dags-, uge- og månedsbasis. Ejendommen var omfattet af lokalplan nr. 432, bebyggelse langs veje i dele af Spangsbjergområdet, der fastlagde områdets anvendelse til lave boliger, dog med mulighed for institutioner og mindre erhverv som forretninger, liberale erhverv, kontorer mv. Ejendommen var endvidere omfattet af en servitut af 3. april 1962 om indskrænkninger af bebyggelses- og udnyttelsesret, hvori det var bestemt, at der på hver parcel højst måtte indrettes bolig for to familier, og der kun måtte indrettes én lejlighed i stueetagen og én i en eventuel tagetage. Det var tilladt at drive virksomhed, som almindeligvis udføres i beboelseslejligheder eller villaer, når det efter byrådets skøn kunne ske, uden at ejendommens karakter af beboelsesejendom ville forandres, eller kvarterets præg af boligkvarter ville brydes. Esbjerg Kommune meddelte den 18. januar 2022 afslag på dispensation fra lokalplanen og traf tillige afgørelse om, at det ansøgte var i strid med servitutten. Det var kommunens vurdering, at der var tale om drift af hotel/motel, idet ejendommens ejer ikke skulle bebo ejendommen. Kommunen anførte i den forbindelse, at bopælspligten for en helårsbolig medfører, at de personer, som skulle bo på ejendommen, skulle tilmeldes folkeregisteret. Afgørelsen blev påklaget af E, der anførte, at det ansøgte var umiddelbart tilladt efter lokalplanen og ikke i strid med servitutten. Planklagenævnet (formanden) fandt, at der ikke i lokalplanen var krav om, at boliger i området kun måtte anvendes til helårsbeboelse. Nævnet fandt derfor ikke, at lokalplanen var til hinder for, at ejendommen kunne anvendes som udlejningsbolig. Nævnet fandt desuden, at det forhold, at ejendommen skulle udlejes, ikke medførte, at anvendelsen kunne karakteriseres som erhverv, ligesom det bemærkedes, at der ikke i planloven er hjemmel til at regulere ejerforhold i en lokalplan. Da der efter nævnets opfattelse heller ikke var tale om hotelvirksomhed, fandt nævnet, at den ønskede anvendelse måtte karakteriseres som boligformål, hvorfor anvendelsen var i overensstemmelse med lokalplanen og derfor ikke krævede dispensation. For så vidt angik servitutten lagde nævnet til grund, at der var tale om en privatretlig servitut, der var tinglyst af ejendommens ejer. Nævnet bemærkede, at der er en væsentlig forskel i retsvirkningerne på offentligretlig og civilretlig håndhævelse af en privatretlig servitut, hvorfor det klart skal fremgå af en afgørelse, om der er tale om et forbud eller påbud efter planlovens § 43, jf. også forvaltningslovens § 24, stk. 1. Da kommunens afgørelse ikke indeholdt nærmere oplysning om hjemlen for afgørelsen, herunder om kommunen havde ønsket at bringe planlovens § 43 i anvendelse med henblik på offentligretlig håndhævelse af servitutten, opfyldte afgørelse ikke forvaltningslovens mindstekrav til begrundelse, hvorfor afgørelsen allerede af denne grund var ugyldig. Planklagenævnet ophævede herefter afgørelsen.
Kommentar: Afgørelsen følger fast praksis med skærpet begrundelseskrav ved håndhævelse af privatretlige servitutter efter planlovens § 43, jf. f.eks. MRF 2021.166 Pkn med kommentar, men illustrerer tillige, at om en boligejendom anvendes af ejeren eller udlejes til andre ikke er en planlovsmæssig relevant forskel i forhold til planloven – hvormed bortses fra den særlige undtagelse i planlovens § 15, stk. 2, nr. 9, for almene boliger og Højesterets dom i U 2006.306 H om timeshare.