MRF 2021.93
Vestre Landsrets dom af 19. februar 2021, sag BS-31937/2020-VLR (13. afd.)
(Ida Skouvig, Peter Buhl og Helle Søgaard Larsen (kst.))
K (adv. Stig Jørgensen) mod Provas-Haderslev Spildevand A/S (adv. Marie Bockhahn), biintervenient til støtte for sagsøgte: Danva Dansk Vand- og Spildevandsforening (adv. Marie Bockhahn)
P havde som ledningsejer ikke pligt til for tiden at fjerne en nedlagt spildevandsledning på K’s ejendom, idet dette ikke var nødvendiggjort af K’s benyttelse af ejendommen. Gæsteprincippet fortrængte en ekstinktionsindsigelse.
I 2013 fik K kendskab til en vandledning på sin ejendom tilhørende Provas-Haderslev Spildevand A/S (P). Ledningen var ikke længere i drift. Da K i 2006 havde erhvervet ejendommen, var ledningen ikke tinglyst. K afslog P’s tilbud om at sløjfe ledningen ved betonopfyldning, hvorefter K sagsøgte P med påstand om, at P skulle tilpligtes at fjerne den udtjente vandledning og retablere K’s grund, subsidiært betale 135.000 kr. P påstod frifindelse. K gjorde navnlig gældende, at denne havde været i god tro på erhvervelsestidspunktet, og at en eventuel ret for P til at have ledningen placeret på K’s grund derfor var ekstingveret. P gjorde navnlig gældende, at ledningen i sin tid var blevet placeret på K’s grund efter aftale med den daværende ejer, og at forholdet mellem K og P var reguleret af det ulovbestemte gæsteprincip, hvorfor P ikke kunne forpligtes til at fjerne ledningen, medmindre dette var nødvendigt af hensyn til K’s anvendelse af ejendommen. Under sagen blev der indhentet en skønserklæring, hvorefter en fjernelse af ledningen ville koste 135.000 kr. Retten i Sønderborg fandt i overensstemmelse med P’s synspunkter, at forholdet var reguleret af det ulovbestemte gæsteprincip, og at K ikke kunne opnå bedre ret end den forudgående ejer. Tinglysningslovens § 1 ændrede ikke herpå. Byretten fandt derfor, at K ikke kunne kræve ledningen fjernet, før dette var konkret nødvendigt af hensyn til K’s anvendelse af ejendommen. Eftersom dette ikke var tilfældet for nuværende, fandt byretten, at K ikke for tiden kunne pålægges at fjerne ledningen. P frifandtes derfor. K ankede dommen til Vestre Landsret. Landsretten lagde til grund, at ledningen blev etableret på ejendommen med tilladelse fra en tidligere ejer, og at dette skete på sædvanlige vilkår i overensstemmelse med gæsteprincippet. Retten fremhævede, at P ikke længere ønskede at håndhæve sin ret. Landsretten henviste til Højesterets dom i U 2009.2978 H til støtte for, at en erhverver af fast ejendom som udgangspunkt indtræder i overdragerens retsstilling vedrørende ejendommen. K’s erhvervelse af ejendommen kunne derfor ikke indebære en ændring af P’s forpligtelser efter gæsteprincippet. Idet ledningen ikke var til hinder for K’s aktuelle benyttelse af ejendommen, og idet P havde tilbudt at fylde ledningen op med beton, hvilket ifølge skønsmanden var den sædvanlige fremgangsmåde, tiltrådte landsretten, at P ikke havde pligt til at fjerne ledningen for tiden. Byrettens dom stadfæstedes derfor.
Kommentar: Sagen er én blandt en lang række sager angående gæsteprincippet, der er kommet i kølvandet på Højesterets dom i den såkaldte Vintapperampe-sag (U 2015.2854 H). Flere af sagerne om gæsteprincippets anvendelse verserer for Højesteret, der senest i kendelse af 4. maj 2021 har afvist, at gæsteprincippet fandt anvendelse på et telekabel tilhørende en grundejerforening, som ejeren var medlem af, da ejeren kendte til ledningen ved indflytning i 1997. Vestre Landsrets dom angår forholdet mellem det ulovbestemte gæsteprincip og tinglysningsreglerne. Spørgsmålet var kort sagt, om det forhold, at K havde erhvervet ejendommen i god tro med hensyn til eksistensen af den omtvistede ledning, som ikke var tinglyst, indebar, at der skulle ses bort fra den retsstilling, der fulgte af gæsteprincippet, med det resultat, at P kunne tilpligtes at fjerne ledningen, skønt dette ikke var nødvendiggjort af K’s ejendomsbenyttelse. Spørgsmålet knytter an til sondringen mellem obligatoriske og tinglige rettigheder. K kunne have valgt at rette et mangelskrav (fordringsret) mod sælgeren. I stedet valgte K med søgsmålet at rette et tingligt krav mod P. Udfaldet rejser en række principielle spørgsmål. Både byretten og landsretten forholdt sig kun meget kortfattet til betydningen af det faktum, at ledningsservitutten ubestridt ikke var tinglyst og derfor ikke – som en rettighed over fast ejendom – var beskyttet mod senere godtroende aftaleerhververe, der tinglyste sin ret (dvs. K), jf. tinglysningslovens §§ 1 og 5. Man må nærmest læse præmisserne således, at gæsteprincippet fortrænger tinglysningslovens system for tinglig beskyttelse af rettigheder over fast ejendom, uden grundlaget for denne retlige vurdering er klart. Omvendt fremstår resultatet hensigtsmæssigt ud fra de konkrete omstændigheder, herunder navnlig at ledningen ikke længere var i drift, at den ikke var til gene for K, og at P havde tilbudt at sløjfe ledningen efter sædvanlig praksis. Udfaldet kan dog vanskeligt støttes på grundsætninger om retsmisbrug (chikanehensyn), da det er oplagt, at K må have lidt et tab som følge af erkendelsen af ledningens placering, idet han vil være forpligtet til loyalt at oplyse en fremtidig køber herom – eller alternativt løbe en risiko for at blive mødt med et mangelskrav fra et senere led ved at have fortiet oplysningen. Dette tab kunne dog vanskeligt konverteres til det subsidiære erstatningskrav mod P, men kunne også overvejes rettet mod sælgeren.