MRF 2021.309
Retten i Lyngbys dom af 3. december 2021, sag BS-25864/2021-LYN
A og B (adv. Kristian Strandberg Dreyer) mod Gentofte Kommune (adv. Josephine Fie Legarth Aggesen)
Kommune var ikke forpligtet til at meddele lovliggørende dispensation fra BR18 til anvendelse af kælderetage til beboelse. Uden betydning, at kælderen i over 10 år havde været registreret som beboelsesareal i BBR, og at de nuværende ejere havde erhvervet ejendommen i den tro, at kælderen kunne anvendes til beboelse. Det var heller ikke godtgjort, at kælderen i forvejen havde status som beboelsesareal.
Sagen angik, hvorvidt kælderetagen i A og B’s ejendom i Charlottenlund var godkendt til beboelse, eller om Gentofte Kommune var forpligtet til at godkende en sådan ændret arealanvendelse af kælderen. I maj 2008 havde kommunen meddelt byggetilladelse til ombygning af den omhandlede ejendom fra 3 til 2 boliger, og der blev i 2010 givet ibrugtagningstilladelse. Ejendommen blev efterfølgende solgt, og i 2020 oplyste kommunen på forespørgsel fra de nye ejere, A og B, at kælderen ikke var godkendt til beboelse, og at dette bl.a. ville kræve dispensation fra det gældende bygningsreglement (BR18). Ejerne søgte herefter om retlig lovliggørelse af den ændrede anvendelse af kælderen, hvilket kommunen den 6. januar 2021 afslog med henvisning til, at det ikke ville være muligt at udføre frilægning til et niveau, hvor bygningens kælderetage ville have en frilagt facadelinje til naturligt terræn, idet afslaget ikke fandtes at være i strid med passivitets- og proportionalitetsbetragtninger eller indrettelseshensyn. Ved afgørelsen forudsatte kommunen endvidere, at der ikke allerede i 2008 var blevet givet tilladelse til at anvende kælderen til beboelse. A og B anlagde herefter sag mod kommunen med påstand om, at kommunen skulle anerkende at have accepteret kælderetagen som en del af ejerlejlighedens samlede beboelsesareal på 157 m2, alternativt at kommunen skulle tilpligtes at lovliggøre forholdet retligt. A og B henviste bl.a. til, at kælderen i over 10 år havde været registreret som en del af ejendommens beboelsesareal i BBR, og at A og B havde erhvervet ejendommen under den forudsætning, at kælderen kunne anvendes til beboelse. Kommunen påstod frifindelse. Byretten bemærkede, at efter byggelovens § 16, stk. 1, jf. § 2, stk. 1, litra c, kræver en ændret benyttelse af en bebyggelse byggetilladelse fra kommunen. Retten fandt, at kælderen hverken før, under eller efter byggesagen fra 2008-2010 havde haft retlig status som beboelsesareal, idet der ikke af byggeansøgningen fra 2007 fremgik noget om anvendelsesændring af kælderlokalerne, og der ikke var oplysninger om, at der var ansøgt om eller meddelt dispensation i medfør af byggelovens § 22 fra det dagældende bygningsreglements regler om kældergulvets placering i forhold til terræn. Heller ikke i BBR var der nævnt noget udtrykkeligt om dispensation eller om beboelse i kælderen. Første led af sagsøgernes påstand kunne derfor ikke tages til følge. For så vidt angik anden del af påstanden, der reelt var en anfægtelse af kommunens afslag på retlig lovliggørelse fra januar 2021, lagde byretten til grund, at kommunen ikke forud for 2020 havde været opmærksom på, at kælderen blev anvendt til beboelse. Den tidligere ejers forkerte oplysning om et samlet boligareal på 157 m2, der i maj 2010 blev indført i BBR af kommunen, var uden betydning, idet oplysningen i BBR måtte bero på, at kommunen var blevet bragt i en vildfarelse. Den daværende ejer var eller burde have været opmærksom på, at den fornødne tilladelse ikke forelå, da han i byggesagen havde været bistået af advokat, ingeniør og landinspektør. Kommunen havde derfor ikke fortabt retten til at kræve den ulovlige anvendelse af kælderen bragt til ophør som følge af retsfortabende passivitet. Uanset at retten fandt det sandsynliggjort, at den pris, som A og B havde betalt for ejerlejligheden, i væsentligt omfang var påvirket af forudsætningen om, at kælderen lovligt kunne anvendes til beboelse, kunne hverken værdispild eller proportionalitet begrunde en pligt for kommunen at meddele dispensation til kælderens anvendelse til beboelse. Retten udtalte herved, at ”[h]vad en sælger af fast ejendom oplyser til sin køber kan […] kun i et meget begrænset omfang tillægges betydning ved vurderingen af, om en kommune bør bringe et ulovligt bygningsforhold til ophør”. Da kommunens vurdering ikke i øvrigt hvilede på et usagligt eller utilstrækkeligt grundlag og ikke var åbenbart urigtig, blev kommunen frifundet.
Kommentar: Det fremgår af byrettens dom, at A og B erhvervede den omhandlede ejerlejlighed i den tro, at kælderetagen var godkendt til beboelse, og byretten lagde endvidere til grund, at den tidligere ejer, der dog ikke var part i retssagen, var eller burde have været opmærksom på, at den fornødne tilladelse ikke forelå. Eftersom de nye ejere af ejerlejligheden ikke fik medhold i, at der skulle ske en retlig lovliggørelse af kælderens anvendelse til beboelse, er det nærliggende at antage, at A og B kan gøre misligholdelsesbeføjelser gældende over for sælgeren, jf. U 1981.332 V og U 2002.1096 V, der begge angik ulovlig indretning af kælderetage til beboelse. Uanset om købet i den konkrete sag har været omfattet af § 2 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, og sælgeren fik udarbejdet en tilstandsrapport mv., vil mangelsindsigelsen om den ulovlige indretning af kælderen være omfattet af undtagelsen i lovens § 2, stk. 5, 1. pkt., for forhold i strid med offentligretlige forskrifter. Se f.eks. U 2005.1108 Ø om manglende bygningsattest for en kondemnabel ejendom, og H.P. Rosenmeier, Mangler ved fast ejendom, 7. udg., 2018, s. 96.