MRF 2021.301/3
Østre Landsrets dom af 21. december 2021, 23. afd., sag BS-4266/2021-OLR
(Morten Christensen, Gunst Andersen og Marya Akhtar (kst.))
A (adv. Claus Olsen) mod B (adv. Adam Ringsby-Brandt)
Det fandtes godtgjort, at A havde færdselsret i medfør af bestemmelser i et skøde, der i 1952 var tinglyst servitutstiftende på B’s ejendom, og at A var påtaleberettiget efter servitutten, uanset at skødet ikke kunne fremskaffes. Dissens.
Sagen angik, om A som ejer af matr.nr. 1 havde færdselsret over en naboejendom, matr.nr. 2. På matr.nr. 2 var der ifølge tingbogen den 27. maj 1952 tinglyst en servitut vedrørende en vej. Servitutten fandtes ikke i tinglysningsakten, men det fremgik af en sagførers påtegning, at matr.nr. 2 ved betinget skøde fra 1950 var blevet overdraget af I til J, og at bestemmelserne i skødets post 5 om en færdselsret skulle tinglyses servitutstiftende på matr.nr. 2. I påtegningen var henvist til et matrikelkort udarbejdet af en landinspektør i 1950, hvorpå var markeret et areal som ”privat adgangsvej” over matr.nr. 2. Da A i 2005 erhvervede matr.nr. 1, var der i husets østlige ende en garage med indkørsel fra sydsiden ved matr.nr. 2. Efter overtagelsen indrettede A et værelse i garagen, men anvendte fortsat indkørselsmuligheden fra matr.nr. 2 til at køre brænde og lign. op til huset. Efter at B i 2013 erhvervede matr.nr. 2, opstod der tvist om vejretten, og A anlagde derfor sag mod B med principal påstand om, at B skulle anerkende, at ejeren af matr.nr. 1 havde færdselsret over matr.nr. 2 i medfør af skødets servitutstiftende bestemmelser fra 1952, subsidiært at færdselsretten var stiftet ved hævd. Heroverfor gjorde B navnlig gældende, at A ikke havde dokumenteret, at der var tinglyst en servitut om færdsel på B’s ejendom, og at det ikke fremgik af de fremlagte dokumenter i sagen, hvem der var påtaleberettiget efter den tinglyste servitut, eller om den var tidsbegrænset. Byretten fandt, at den omstændighed, at tinglysningsakten ikke indeholdt en fuldstændig samling af dokumenterne, ikke medførte, at servitutten måtte anses for ikke at eksistere. Byretten lagde herefter til grund, at den tinglyste servitut var i overensstemmelse med matrikelkortet fra 1950. Servitutten opfyldte imidlertid ikke kravene i tinglysningslovens § 10, stk. 5, og burde derfor have været afvist fra tinglysning. Da der dog ikke kunne være tvivl om, at den eneste, som kunne være berettiget til og have interesse i færdselsretten, var ejeren af matr.nr. 1, fandt byretten med henvisning til U 1981.153 V og Lars Ramhøjs artikel i U 2001B.176, at servitutten måtte tillægges retsvirkninger efter sit indhold på trods af de formelle mangler. Byretten gav derfor A medhold i den principale påstand. B ankede til landsretten, der indledningsvis bemærkede, at A havde bevisbyrden for, at hun i henhold til servitutten tinglyst i 1952 havde ret til at færdes til og fra sin ejendom ad vejen over matr.nr. 2. Landsretten delte sig herefter i to. Flertallet fandt, at på trods af at skødets bestemmelser om vejret ikke var fremlagt i sagen, kunne servituttens indhold med fornøden klarhed udledes af påtegningen om, at bestemmelserne om vejret skulle tinglyses servitutstiftende på matr.nr. 2, og af matrikelkortets oplysninger, hvor et skraveret område viste placeringen af en privat adgangsvej over matr.nr. 2. Sammenholdt med oplysningerne om bl.a. placeringen af den tidligere garage på A’s ejendom fandt flertallet det endvidere godtgjort, at A var påtaleberettiget i henhold til servitutten, hvilket yderligere blev støttet af, at der ikke havde været rejst spørgsmål om vejrettens indhold, før B blev ejer af matr.nr. 2. Flertallet stadfæstede derfor byrettens dom. Mindretallet fandt derimod, at vejrettens nærmere indhold og rækkevidde ikke kunne fastslås med fornøden sikkerhed. Ud fra oplysningerne om forholdene på aftaletidspunktet i 1950, der bl.a. indikerede, at adgangen til matr.nr. 1 skulle ske direkte fra hovedvejen, fandt mindretallet, at skødets bestemmelser om en vejret mest nærliggende måtte omhandle en adgangsvej over matr.nr. 2 til andre parceller end matr.nr. 1. Da mindretallet herefter ikke fandt det bevist, at A havde færdselsret i medfør af servitutten fra 1952, herunder at en sådan færdselsret i øvrigt ikke var begrænset til kørsel til og fra den tidligere garage, og da A heller ikke havde ført tilstrækkeligt bevis for, at der var vundet hævd på en sådan færdselsret, stemte mindretallet for at frifinde B.
Kommentar: Sagen berører det omtvistede spørgsmål, om den, der materielt berettiges af en privatretlig servitut, kan påtale servitutten, uanset at vedkommende ikke er anført som påtaleberettiget. Efter MAD 2020.176 V/KFE 2020.722 V (med note 3) må det antages, at en servitutberettiget, der ikke er angivet som påtaleberettiget, alligevel har mulighed for at håndhæve servitutten i visse tilfælde, i hvert fald over for den påtaleberettigede, jf. ligeledes U 1993.72/2 H. I MRF 2021.301/3 Ø var servitutten (skødet) ikke fremlagt i sagen, og det var derfor uvist, hvem der var angivet som påtaleberettiget. Ud fra oplysningerne om færdselsrettens placering sammenholdt med placeringen af en tidligere garage på A’s ejendom fandt landsrettens flertal det imidlertid godtgjort, at A var påtaleberettiget efter servitutten. Uanset at dette kan læses som en bevismæssig vurdering, kan flertallets votum dog også læses sådan, at flertallet har forudsat, at A som materielt berettiget efter servitutten også måtte anses for påtaleberettiget, hvilket udtrykkeligt blev lagt til grund af byretten. Også landsrettens mindretal synes at have været af samme opfattelse, men fandt det dog ikke godtgjort, at A var materielt berettiget efter bestemmelserne i det betingede skøde. Se om spørgsmålet Ramhøj: U 2001B.176, Pagh: Fast ejendom – regulering og køb, 3. udg., 2017, s. 182 f. og Evald: Servitutretten, 2021, s. 161 ff.