MRF 2021.283
Vestre Landsrets kendelse af 9. september 2021, 7. afd., sag B-0229-21
(Karen Foldager, Chris Olsen og Maria Porsborg (kst.))
E1 og E2 (adv. Peter Vilsøe) mod Tinglysningsretten
Eksklusiv brugsret til areal, hvorpå der var placeret en skelmur, med et opsigelsesvarsel på 30 år betinget af udlejers betaling af 300.000 kr. til brugshaver, var i strid med udstykningslovens § 16, stk. 1, hvorfor tinglysning blev afvist.
I forbindelse med nybyggeri på ejendom 1 tilhørende A og B blev en skelmur afsat forkert, således at den blev placeret på en del af naboejendommen, ejendom 2, tilhørende E1 og E2. Ved afhændelse af ejendom 1 blev der mellem ejerne af de to ejendomme indgået en brugsaftale, hvorefter den til enhver tid værende ejer af ejendom 2 fik eksklusiv brugsret til det areal af ejendom 2, hvorpå skelmuren var placeret, i forhold til den til enhver tid værende ejer af ejendom 1. Det fremgik videre af aftalen, at den kunne opsiges løbende med 30 års varsel, jf. udstykningslovens § 16, stk. 1, af både ejerne af ejendom 1 og 2, men at den til enhver tid værende ejer af ejendom 2 skulle betale 300.000 kr. til den til enhver tid værende ejer af ejendom 1, såfremt udlejeren opsagde aftalen. I forbindelse med aftalens indgåelse betalte A og B 450.000 kr. til E1 og E2. I juni 2021 afviste Tinglysningsretten at tinglyse servitutten med henvisning til udstykningslovens § 16, stk. 1. E1 og E2 kærede til landsretten og anførte, at brugsretten ikke var i strid med udstykningsloven, da udlejer havde mulighed for at opsige brugsretten med 30 års varsel, og da de 300.000 kr., som udlejer i givet fald vil skulle betale, ikke er et prohibitivt stort beløb, når det blev taget i betragtning, at der var betalt 450.000 kr. til udlejer ved brugsaftalens indgåelse. Landsretten bemærkede, at det fremgik af brugsretten, at ejerne af ejendom 2 havde modtaget 450.000 kr. for brugsaftalen, og at de, men også de til enhver tid værende ejere af ejendom 2, skulle betale 300.000 kr., hvis de måtte ønske at opsige brugsaftalen. Efter formålet og indholdet af den eksklusive brugsret, herunder navnlig opsigelsesvarslet på 30 år og kravet om betaling af 300.000 kr. ved udlejernes opsigelse af brugsretten, fandt landsretten, at der med brugsretten var tilsigtet en omgåelse af reglen i udstykningslovens § 16, stk. 1, hvorefter der ikke må stiftes en brugsret over et areal, der udgør en del af en ejendom, for et længere tidsrum end 30 år. Landsretten stadfæstede derfor Tingslysningsrettens afvisning af at tinglyse servitutten.