MRF 2021.199
Højesterets kendelse af 4. maj 2021, 1. afd., sag BS-33546/2020-HJR
(Thomas Rørdam, Vibeke Rønne, Lars Hjortnæs, Oliver Talevski og Ole Hasselgaard)
E (adv. Mads Roikjer) mod Grundejerforeningen X (adv. Dan Terkildsen)
Forbud mod, at E i forbindelse med anlægsarbejder på sin ejendom kunne afbryde levering af strøm fra grundejerforenings fællesledninger, der ikke fandtes omfattet af gæsteprincippet.
Sagen drejede sig om el- og telekabler i en grundejerforening i rækkehusbebyggelse i Nyboder. Kablerne var etableret i 1967, og der var i den forbindelse blevet tinglyst en deklaration på de fleste ejendomme, hvori bl.a. var anført: ”Samtidig forpligter vi os selv og alle efterfølgende ejere af alle eller enkelte af de nævnte huse til ikke at lade afbryde, overskære eller fjerne omlægge eller flytte den omhandlede ledning uden indhentet samtykke fra Københavns Belysningsvæsen”. Servitutten var imidlertid ikke tinglyst på E’s enderækkehus, der havde adgang til egen forsyning. E havde i 1997 overtaget ejendommen, hvor der i trappeopgangen løb synlige ledninger, der forsynede naboejendommene med strøm, tv- og internetforbindelse. I forbindelse med E’s renovering af sin ejendom i efteråret 2019 blev E opmærksom på forsyningsledningerne, hvorefter E gav de øvrige beboere et varsel på 2 måneder til at fjerne ledningerne med bemærkning om, at ledningerne efter fristens udløb ville blive skåret over. Dette gav anledning til, at grundejerforeningen, som E var medlem af, anlagde forbudssag mod E med påstand om, at E skulle forbydes at afbryde strøm-, tv- og internetforbindelsen. Til støtte herfor gjorde grundejerforeningen bl.a. gældende, at grundejerforeningen havde vundet hævd på forsyningsledningernes placering på E’s ejendom, subsidiært at servitutten fra 1967 kunne udstrækkes til E’s ejendom, idet grundejerforeningen afviste, at gæsteprincippet fandt anvendelse, hvorfor E selv måtte afholde udgiften til at flytte ledningerne. E påstod frifindelse og henviste bl.a. til, at der var tale om ledninger på fremmed ejendom placeret uden vederlag til ejeren, hvorfor gæsteprincippet fandt anvendelse. Københavns Byret afviste, at der var vundet hævd på ledningernes placering og afviste samtidigt, at den tinglyste ledningsservitut kunne udstrækkes til E’s ejendom, hvorefter byretten afslog at nedlægge forbud over for E, der herefter afbrød strøm-, tv- og internetforbindelsen til naboejendommene. Grundejerforeningen kærede til landsretten og anmodede supplerende om, at A blev påbudt at genetablere leveringen af strøm, tv- og internetsignal. Landsretten gav grundejerforeningen medhold i anmodningen om forbud og påbud over for A, idet landsretten bl.a. afviste, at gæsteprincippet fandt anvendelse, når ledningerne var etableret i fælles interesse, hvor der ikke indgår det samme gavemoment, som når gæsteprincippet anvendes. Sagen endte herefter for Højesteret, der lagde til grund, at forsyningsledningerne var etableret i fælles interesse, og at E som medlem af grundejerforeningen også havde mulighed for at benytte de fælles ledninger, der måtte antages at være anbragt på E’s ejendom med den daværende ejers indforståelse, og som E var bekendt med, da E overtog ejendommen i 1997. På denne baggrund fandt Højesteret, at det var sandsynliggjort, at grundejerforeningen havde ret til at have de fælles ledninger anbragt på E’s ejendom, og at E alene kunne kræve ledningerne flyttet til en anden placering, hvis E afholdt udgifterne hertil. Højesteret understregede, at dette også gælder, selv om E måtte vælge ikke at benytte de fælles ledninger og dermed efter vedtægternes ordlyd ikke ville have pligt til at være medlem af grundejerforeningen. Herefter afviste Højesteret, at gæsteprincippet gælder i den foreliggende situation, hvor der er tale om grundejerforeningens fælles ledninger. På den baggrund blev de af landsretten nedlagte forbud og påbud over for A stadfæstet.
Kommentar: Højesterets kendelse må forstås således, at hævd er afvist, da retsstridighedsbetingelsen ikke var opfyldt, og at Højesteret ikke har tillagt ordlyden af den servitut, der var tinglyst på de øvrige ejendomme betydning. I stedet har det bærende synspunkt tilsyneladende været, at der var tale om fælles ledninger i en grundejerforening, og at forsyningsledninger i disse tilfælde ikke er omfattet af gæsteprincippet. Det gør efter kendelsen ingen forskel, at E ikke var nødsaget til at anvende ledningerne, og at E heller ikke var forpligtet til at være medlem af grundejerforeningen. Det må med andre ord betyde, at begrebet ”grundejerforeningens fælles ledninger” kan omfatte ejendomme, der ikke er medlem af grundejerforeningen, og som har anden forsyning. Men hvor langt dette kan udstrækkes, er dog usikkert. Se uddybende Pagh: TfM 2021, s. 381.