MRF 2021.100
Østre Landsrets dom af 6. april 2021, sag BS-11845/2020-OLR (24. afd.)
(Steen Mejer, Peter Thønnings og Anne Malling Hansen (kst.))
O (adv. Flemming Elbæk) mod Udviklingsselskabet By & Havn I/S (adv. Håkun Djurhuus)
Tinglyst vilkår om tillægskøbesum havde ikke ensidig karakter, idet det afhang af etableringen af en nærliggende metrostation, og var derfor ikke en ulovlig grundbyrde.
I 2013 erhvervede RHB Fortkaj A/S et areal i Københavns Nordhavn af Udviklingsselskabet By & Havn I/S. Ifølge købsaftalen var der ikke i prisen taget højde for den prisstigning, som etableringen af en metro i nærheden ville medføre. Derfor påtog RHB Fortkaj sig at lade tinglyse en servitut, hvorefter der skulle betales en tillægskøbesum over 60 år fra det tidspunkt, hvor en metrostation inden 600 meter var taget i brug, dog tidligst i 2020. I 2014 solgte RHB Fortkaj en lejlighed under projektering til O. Ifølge købsaftalen var O forpligtet til at betale tillægskøbesummen i form af 37,5 kr. pr. m2 på de i servitutten angivne vilkår. O lagde i 2018 sag an mod By & Havn med henblik på at få vilkåret om tillægskøbesum tilsidesat og aflyst. O gjorde navnlig gældende, at der var tale om en ulovlig grundbyrde i henhold til grundbyrdelovens § 7, idet vilkåret havde en ensidig karakter. By & Havn påstod frifindelse og gjorde gældende, at der ikke var tale om en grundbyrde, fordi vilkåret indgik som led i en gensidigt bebyrdende aftale. Efter en fortolkning af servitutten fandt tre dommere i Københavns Byret, at modydelsen for tillægskøbesummen var etableringen af en metrostation i nærheden. Byretten fandt det uden betydning, at det ikke som sådan var By & Havn, der skulle præstere modydelsen, idet det var klart forudsat i anlægsloven, at By & Havn kunne opkræve den slags bidrag, der skulle betales til Metroselskabet I/S. Efter bevisførelsen lagde byretten til grund, at By & Havn med mellemrum fik foretaget valuarvurderingen, og at salget af byggeretten skete til markedsprisen, hvorved By & Havn ikke fandtes at have tilstræbt eller opnået en økonomisk gevinst. Retten kunne derfor ikke give O medhold i synspunktet om, at der ikke var den fornødne indbyrdes afhængighed mellem ydelserne. By & Havn frifandtes derfor. O ankede dommen til Østre Landsret, der stadfæstede i henhold til grundene. Landsretten bemærkede hertil, at By & Havns skøn af en værdistigning på ca. 3 % for de stationsnære ejendomme var retvisende for O’s ejendom, og at det forhold, at By og Havn havde leveret sin ydelse, ikke fratog forholdet dets gensidige karakter.
Kommentar: Københavns Kommune har i mere end et århundrede haft en fast praksis for at anvende den slags og beslægtede servitutter, bl.a. med henblik på at sikre kommunekassen en andel i arealers fremtidige værdistigninger, jf. hertil Steen Christensen, Anne Louise Husen: Hjemfaldspligt til Københavns Kommune ved kommunale grundsalg, U 1993B.265 (inklusive en kritik, der ikke har vundet gehør i retspraksis). Retspraksis tyder på, at domstolene overlader et vidt spillerum til Københavns Kommune i denne henseende, og at den slags servitutter og vilkår om tillægsbetaling ikke anses for grundbyrder, jf. især U 2001.2495 H, U 1957.349 H, U 1991.429/2 H, U 2014.2383 H, Østre Landsrets dom af 5. februar 1998, nr. B-1600-97, dom af 6. februar 1986, 11. afd., nr. 378/82 samt dom af 4. november 2019, 23. afd., nr. BS-30887/2018 (sidstnævnte er trykt med forkert j.nr. i TBB 2020.131). Denne praksis er også anerkendt af lovgivningsmagten. Senest har kommunalbestyrelser med hjemmel i almenboliglovens § 27 b, stk. 1, fået mulighed for at frafalde krav på tilbagekøbesum med henblik på etablering af almene boliger mv. I det fremsatte lovforslag bemærkes hertil: ”Der findes ikke særlige regler, som regulerer kommunens ret til at opkræve tillægskøbesum, men adgangen hertil er fastslået i domspraksis på grundlag af aftaleretlige og forvaltningsretlige grundsætninger”, jf. Folketingstidende 2020-21, tillæg A, L 113, s. 2. Mere interessant er det i denne sammenhæng, at der på en måde statueredes identifikation mellem Udviklingsselskabet By & Havn I/S og Metroselskabet I/S med hensyn til spørgsmålet om gensidighed.