MRF 2020.27
Retten i Aalborgs dom af 9. november 2020, sag BS-48970/2018-ALB
Calum A/S og Calum Stigsborg Vest K/S mod Aalborg Kommune
Et af borgmesteren og kommunaldirektøren samt et ejendomsselskab E underskrevet dokument, hvorefter kommunen forpligtede sig til ikke at bebygge en kommunal ejet grund i overensstemmelse med den gældende lokalplan, forudsat E overtog naboejendom, blev ikke anset for bindende for kommunen, men måtte forstås i lyset af kommunens egenskab som grundejer og planmyndighed og den bebyrdende karakter for kommunen sammenholdt med byrden for E.
I forbindelse med Calum A/S’ (C) overvejelser om køb af en grund ved en havnefront blev der på et møde den 27. juni 2005, hvor blandt andet C’s direktør og borgmesteren for Aalborg Kommune deltog, udfærdiget et håndskrevet dokument, hvorefter en nabogrund skulle udlægges som grønt område og ikke bebygges, forudsat at C’s ejendomsselskab erhvervede grunden med henblik på nyt byggeri. Hensigten hermed var at sikre fjordudsigt. Dokumentet var underskrevet af C’s direktør og borgmesteren. Da der senere opstod uenighed om dokumentets betydning, udtog C stævning mod kommunen og gjorde principalt gældende, at der var tale om en bindende aftale, som kommunen var forpligtet til at opfylde ved at foranledige tinglysning. Subsidiært nedlagde C påstand om erstatning for det tab, som en bebyggelse af naboejendommen vil påføre C. Kommunen påstod frifindelse og gjorde til støtte herfor bl.a. gældende, at der forelå kompetence- og hjemmelsmangler, og at C derfor ikke kunne støtte ret på aftalen. Retten indledte med at anerkende, at dokumentet fremstod som en aftale, der for kommunens vedkommende var ubetinget, og at blandt andet borgmesteren havde skrevet under herpå. Til trods herfor fandt retten, at C ikke kunne støtte ret herpå. Retten lagde navnlig vægt på, at vilkåret var meget indgribende for kommunen både i dennes egenskab af grundejer, idet man mistede muligheden for en eventuel byggeret, og i dennes egenskab af planmyndighed, idet man ville være afskåret fra efter planlovens regler af gennemføre ændret planlægning. Retten lagde også vægt på, at vilkåret ikke var blevet forudgående drøftet, at C’s direktør havde konciperet aftalen under selve mødet, og at vilkåret blot var en gengivelse af den dagældende lokalplans bestemmelser for området. Endelig lagde retten vægt på, at C’s modydelse ikke stod mål med den betydning, som vilkåret ville have for værdien af den grund, som C erhvervede. Efter en samlet vurdering fandt retten derfor, at C uanset ordlyden af dokumentet ikke med rimelighed kunne forstå vilkåret som et tidsubegrænset tilsagn om, at arealet ikke måtte bebygges. Retten føjede hertil, at et sådant vilkår ville skulle tiltrædes af kommunalbestyrelsen både som grundejer og planmyndighed, og at C’s direktør som advokat og ejendomsudvikler burde have været bevidst herom. Aalborg Kommune blev derfor frifundet for den principale påstand, uden at byretten udtalte sig om den subsidiære påstand om erstatning.
Kommentar: Dommen illustrerer nogle af de problemstillinger, der opstår, når myndigheder blander deres myndighedsopgaver sammen med aftaleindgåelse. Præmisserne er ikke klokkeklare med hensyn til, om resultatet støttes på et synspunkt om, at der slet ikke var indgået en aftale, en indskrænkende fortolkning heraf eller et synspunkt om, at en sådan aftale ville være ugyldig. Det centrale er i alle tilfælde, at retten – på linje med øvrig retspraksis, jf. fx U 2000.1366 H, MAD 2008.684 H og U 2007.1956 V – kræver særlige holdepunkter for, at en kommune skulle være afskåret fra at udøve sin planmyndighed. Konkret gjaldt det både samtykkekompetencen efter planlovens § 42 og muligheden for at vedtage en ny lokalplan for området. Hensynet er især relevant for myndigheder som kommuner, der har en lokaldemokratisk forankring, jf. også U 1975.399 H. Det er bemærkelsesværdigt, at retten lægger vægt på den manglende ækvivalens mellem parternes respektive ydelser, når byretten samtidigt undlader at tage udtrykkeligt stilling til ejendomsselskabets subsidiære påstand om erstatningsansvar, idet en tilsidesættelse som privatretlig aftale i så fald må ske efter aftalelovens § 36. Det kan ganske vist anføres, at efter kommunalfuldmagten må kommunen ikke uden lovhjemmel økonomisk begunstige enkeltpersoner eller virksomheder, men dette frigør normalt ikke en kommune fra en bindende privatretlig aftale, medmindre kontrahenten er i ond tro.